Doanh nghiệp bất động sản công nghiệp sẽ không được tính doanh thu một lần khi cho thuê đất

Cụ thể, từ ngày 01/01/2026, Thông tư số 99/2025/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp chính thức có hiệu lực, yêu cầu doanh thu từ hoạt động cho thuê tài sản nhận trước nhiều kỳ phải được phân bổ theo thời hạn thuê.

Trước đây, doanh nghiệp bất động sản có thể chọn phần doanh thu cho thuê 50 năm để phân bổ trong 50 năm hoặc ghi nhận một lần, hai cách hạch toán này đã dẫn tới hai kịch bản hoàn toàn khác nhau đối với doanh nghiệp.

Đối với hạch toán phân bổ 50 năm, doanh nghiệp sẽ phân bổ doanh thu hàng năm, vì vậy kết quả kinh doanh duy trì ổn định, đồng thời ghi nhận khoản mục doanh thu dài hạn chưa ghi nhận chiếm phần lớn nguồn vốn trên Bảng cân đối kế toán. Ngược lại, đối với doanh nghiệp chọn hạch toán doanh thu một lần, nhóm này thường có báo cáo tình hình kinh doanh đột biến trong kỳ báo cáo, đồng thời khoản mục doanh thu dài hạn chưa ghi nhận chiếm tỷ trọng rất nhỏ.

Trong tài liệu Đại hội đồng cổ đông thường niên năm 2026 của Tổng CTCP Phát triển Khu công nghiệp (Sonadezi, mã SNZ – UPCoM), đơn vị này nhận định liên quan Thông tư số 99/2025/TT-BTC, khi cho thuê tài sản nhận tiền trước cho nhiều kỳ thuê thì việc ghi nhận doanh thu được thực hiện theo nguyên tắc phân bổ số tiền cho thuê nhận trước phù hợp với thời hạn cho thuê. Quy định này sẽ dẫn đến việc ghi nhận doanh thu mảng bất động sản khu công nghiệp của các công ty kinh doanh hạ tầng từ năm 2026 trở đi sẽ bị giảm mạnh, làm giảm lợi nhuận sau thuế và số nộp Ngân sách.

SZC đang hạch toán doanh thu 1 lần với phần diện tích đất khu công nghiệp cho thuê 50 năm.

Theo đó, Sonadezi cũng đặt kế hoạch năm 2026 thận trọng với tổng doanh thu giảm 15,8%, về 6.020,56 tỷ đồng; và lợi nhuận sau thuế giảm 37,3%, về 1.336,34 tỷ đồng.

Tương tự, CTCP Sonadezi Châu Đức (mã SZC – sàn HOSE) đạt kế hoạch doanh thu 518,11 tỷ đồng, giảm 54,3% so với cùng kỳ; lợi nhuận sau thuế dự kiến 56,09 tỷ đồng, giảm 83,7% so với cùng kỳ năm trước; vốn đầu tư xây dựng cơ bản 256,82 tỷ đồng; bồi thường giải phóng mặt bằng 1.362,76 tỷ đồng; và cổ tức dự kiến tỷ lệ 10%.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Chứng khoán, tại thời điểm 31/12/2025, nhiều doanh nghiệp bất động sản đang sử dụng chủ yếu phương án ghi nhận doanh thu cho thuê đất công nghiệp 1 lần.

Nhiều doanh nghiệp bất động sản công nghiệp hạch toán 1 lần.

Điển hình như CTCP Sonadezi Châu Đức (mã SZC – sàn HOSE), thời điểm cuối năm 2025, khoản mục doanh thu dài hạn chưa ghi nhận chỉ 290,6 tỷ đồng, chiếm 3,6% tổng nguồn vốn và doanh nghiệp đang sử dụng phương pháp ghi nhận 1 lần đối với diện tích đất khu công nghiệp cho thuê.

Tại CTCP Long Hậu (mã LHG – sàn HOSE), thời điểm cuối năm 2025, giá trị doanh thu dài hạn chưa ghi nhận chỉ 2,8 tỷ đồng, chiếm 0,1% tổng tài sản và doanh nghiệp đang ghi nhận doanh thu 1 lần.

Cũng tại thời điểm 31/12/2025, Tổng công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP (mã KBC – sàn HOSE) có giá trị doanh thu dài hạn chưa ghi nhận đạt 31,2 tỷ đồng, chiếm 0,0% tổng tài sản và đang ghi nhận doanh thu 1 lần.

Thực tế, việc các doanh nghiệp chọn ghi nhận doanh thu 1 lần sẽ khiến kết quả kinh doanh biến động mạnh, đặc biệt là thời điểm cho thuê mới. Tuy nhiên, nếu các kỳ không cho thuê mới hoặc tỷ lệ cho thuê mới thấp, doanh thu có xu hướng sụt giảm mạnh.

Nếu phải áp dụng phương pháp ghi nhận doanh thu phân bổ 50 năm theo quy định mới, nhiều khả năng kết quả kinh doanh của nhóm đang hạch toán doanh thu 1 lần sẽ không biến động mạnh tại kỳ báo cáo như trước đây.