The Zei Mỹ Đình có thoát khỏi dư âm từ "dớp" cũ?

Mặt bằng giá cao so với khu vực

Trước tiên, phải khẳng định rằng, dự án The Zei (số 8 Lê Đức Thọ - Mỹ Đình 2, Hà Nội) toạ lạc tại một trong những vị trí vàng hiếm hoi tại thủ đô hiện nay. Đây là nơi giao thoa giữa ba trục đường chính là Lê Đức Thọ, Hàm Nghi và Nguyễn Cơ Thạch.

Dự án cũng nằm rất gần Sân vận động quốc gia Mỹ Đình và công trình mang tầm quốc tế - đường đua F1 đang được Vingroup cấp tập xây dựng. Khu vực này cũng đang được hưởng trọn hệ thống hạ tầng, kỹ thuật đồng bộ, hoàn thiện. Do đó, sở hữu căn hộ tại vị trí này chắc chắn là ao ước của nhiều người.

Trong vai người mua nhà tới tham quan nhà mẫu, phóng viên được môi giới tại sàn của dự án cho biết, The Zei được thiết kế theo kiểu“thành phố thẳng đứng”, định vị ở phân khúc hạng A với đủ tiện ích, không gian làm việc, khu vui chơi, thư giãn.

The Zei có thêm một lợi thế về view khi đó là tòa chung cư cao nhất khu vực Mỹ Đình với 42 tầng, gồm 890 căn hộ. Trong đó có bốn tầng thương mại, riêng tầng bốn là khu sinh hoạt chung, bể bơi; tầng ba là rạp chiếu phim, tầng hai là khu làm việc chung. Tầng 42 là khu vườn thiền vách kính, vườn dạo bộ. Tổng mức đầu tư dự án gần 3.000 tỉ đồng.

Dự án The Zei đang xây dựng đến tầng 3 thương mại.

Điểm cộng của dự án là chủ đầu tư đã quan tâm đến phương án đảm bảo sự an toàn cho cư dân khi có hai gian lánh nạn ở tầng 13 và 30 với vách cửa chống cháy trong vòng 90 phút, phòng trường hợp toà nhà gặp sự cố, hoả hoạn không lên xuống được có thể vào đó lánh nạn đợi cứu hộ.

Tuy nhiên, bên cạnh những lợi thế, The Zei có một số điểm trừ được cho là sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản của dự án này.

Theo giới thiệu, dự án có năm loại căn hộ: hai phòng ngủ (84m2), ba phòng ngủ (102 – 107m2), duplex, penthouse, dual key. Căn hộ có diện tích lớn nhất gần 300m2.

Mỗi căn hộ The Zei có giá thấp nhất từ 38-40 triệu đồng/m2, cao nhất 50 triệu đồng/m2. Tính ra, căn có giá thấp nhất từ 3,5 tỉ đồng, các căn còn lại có giá từ 5 đến khoảng 10 tỉ đồng.

Anh Đỗ Minh Anh, một nhà đầu tư bất động sản lâu năm tại Hà Nội, cho rằng so với dự án cùng phân khúc cao cấp cách The Zei chưa đầy 1km là VinHome Gardenia, đây là một mức giá cao mà người mua sẽ phải cân nhắc kỹ.

The Zei được thiết kế theo phong cách "thành phố thẳng đứng".

Bởi lẽ, Vinhomes Gardenia chỉ có giá trung bình từ 37 – 40 triệu đồng/m2. Xét về thương hiệu và cả những tiện ích, chất lượng dịch vụ, dự án của Vingroup được cho là có lợi thế hơn hẳn.

Trong khi đó, dự án The Zei mặc dù được định vị ở phân khúc cao cấp nhưng giữa tiêu chuẩn và khái niệm vẫn chưa được xác định rõ ràng. Hiện nay, nhiều dự án gắn mác cao cấp nhưng chất lượng căn hộ và dịch vụ lại không hẳn như vậy.

Chưa kể, ngay cạnh The Zei, dự án Mon City cùng một chủ đầu tư là HD Mon Holdings, có giá không tăng so với thời điểm mở bán cách đây bốn năm, mặc dù sự xuất hiện của Vinhome Gardenia được coi như một cú huých tác động lên thị trường bất động sản khu vực này những năm gần đây.

“Giá bán đợt đầu dao động từ 38 đến 50 triệu đồng/m2 được đánh giá là cao so với khu vực. Việc định giá tối đa này vô tình khiến cho dự án không còn dư địa tăng giá trong các đợt mở bán tiếp theo nên rất khó thu hút nhà đầu tư. Càng ít nhà đầu tư tham gia thì dư địa tăng giá càng thấp”, anh Minh Anh cho biết.

Mặt khác, theo nhà đầu tư này, nếu xét về vị trí, xung quanh khu vực Mỹ Đình vẫn còn nhiều dự án có mức giá vừa túi tiền nhưng cũng đầy đủ nội thất gắn tường, đầy đủ tiện ích như bể bơi, nhà hàng, phòng tập gym… mà khách hàng có thể lựa chọn.

Đơn cử như chung cư Florence Tower do Công ty cổ phần phát triển nhà Mỹ Xuân Hà Nội làm chủ đầu tư. Dự án gồm 480 căn hộ có giá bán từ 32-37 triệu đồng/m2. Dự án đã khởi công vào tháng 10-2017 và dự kiến bàn giao vào cuối năm 2019.

Nhiều khách hàng đang băn khoăn tiến độ dự án.

Cách đó không xa, dự án Iris Garden tọa lạc tại ngã ba tiếp giáp trục đường Trần Hữu Dực và K2 do Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị Bộ Quốc Phòng làm chủ đầu tư cũng đang thu hút sự quan tâm của khách hàng. Dự án có 388 căn, được khởi công vào quý 2-2017 và dự kiến bàn giao vào quý 3-2019. Hiện tại, dự án đang được chào bán với giá từ 30 - 36 triệu đồng/m2.

Xét về thiết kế, theo đánh giá của dân trong ngành, mặc dù có lợi thế về “view”, nhưng với thiết kế thẳng đứng, The Zei sẽ gặp hạn chế về không gian, tạo cảm giác bí bách, cũng như giảm bớt sự tương tác với thiên nhiên.

Hơn nữa, cũng do thiết kế thẳng đứng nên để “chứa” được tất cả các công năng, tiện ích, dịch vụ trong cả toà nhà sẽ khiến cho diện tích bị xé nhỏ.

Đặc biệt, trong điều kiện tín dụng dành cho bất động sản đang bị siết chặt như hiện nay, giới đầu tư cho rằng, thanh khoản của dự án được định vị ở phân khúc cao cấp sẽ không cao và việc tăng giá tại dự án sẽ khó xảy ra.

Theo tiết lộ của môi giới, sau gần ba tháng mở bán, hiện tại dự án bán đến tầng 31 với hơn 300 căn (chiếm khoảng 30% tổng quỹ căn, khoảng 50% tổng số căn đã ra), trong đó chủ yếu bán cho khách nước ngoài (chiếm 30%).

Theo Luật Nhà ở năm 2014, người nước ngoài chỉ được sở hữu tối đa 30% số căn hộ trong một toà chung cư, riêng với những dự án đầu tư xây dựng có nhà ở riêng rẻ để bán, cho thuê mua thì tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 10%.

Như vậy, ở các quỹ căn còn lại từ tầng 32 đến tầng 42, không ai dám chắc rằng chủ đầu tư sẽ không tiếp tục bán cho người nước ngoài nếu có khách hỏi mua dự án.

Về tiến độ xây dựng, hiện dự án đang xây dựng đến tầng ba thương mại, dự kiến bàn giao vào quý 3-2021. Tuy nhiên, từ nay đến lúc khách hàng nhận bàn giao có đúng với thực tế hay không lại là cả một vấn đề.

Tai tiếng bủa vây chủ đầu tư

Xét về uy tín chủ đầu tư, thời gian qua, HD Mon Holdings – một tập đoàn bất động sản với nhiều dự án trải khắp cả nước vướng không ít tai tiếng, điển hình là dự án HD Mon City (Mỹ Đình).

Mon City do Công ty cổ phần đầu tư địa ốc Hải Đăng (một trong nhiều công ty con của HD Mon Holdings) làm chủ đầu tư. Dự án này khá thành công ở khâu kinh doanh, thu lợi lớn. Nhưng chỉ sau vài tháng bàn giao đã vướng tranh chấp căng thẳng với cư dân, bắt nguồn từ cách đo diện tích lô gia của căn hộ.

Cư dân ở Mon City đã căng băng rôn phản đối vì cho rằng chủ đầu tư dự án đã "ăn gian" diện tích căn hộ.

Dự án Mon City từng vướng nhiều tai tiếng liên quan đến thiếu hụt diện tích căn hộ.

Cho đến khi tranh chấp trở nên căng thẳng, lãnh đạo công ty này đã phải “xuống nước” mở cuộc đối thoại với cư dân và cam kết sẽ đo đạc lại toàn bộ diện tích căn hộ cho những ai còn thắc mắc.

Tuy nhiên, sau nhiều buổi đối thoại và trả lời bằng văn bản, cư dân và chủ đầu tư vẫn không tìm được tiếng nói chung. Bộ Xây dựng sau đó cũng phải vào cuộc hoà giải giữa các bên.

Sau một thời gian phát sinh tranh chấp, cuối cùng chủ đầu tư đã chấp nhận đo lại diện tích căn hộ và hoàn lại tiền cho phần diện tích bị hụt.

Thêm nữa, dự án khi mở bán được quảng cáo có bể bơi, nhà sinh hoạt cộng đồng riêng. Tuy nhiên, khi nhận nhà, khách hàng cảm thấy như bị lừa khi bể bơi không có, phòng sinh hoạt cộng đồng thì sau một thời gian phản đối, chủ đầu tư mới bố trí ở sảnh một hành lang.

Chị T. Mai (Thanh Xuân, Hà Nội), một khách hàng đang có nhu cầu mua nhà chia sẻ: “Thông tin quảng cáo nghe thôi thì rất đảm bảo, căn hộ mẫu dự án nào cũng đẹp long lanh nhưng chất lượng như thế nào thì phải đợi tới lúc nhận nhà mới biết”.