Sốt đất đi qua, bài học để lại

Nỗi buồn ấy đến với những người đang phải gồng gánh khi mua nhà ở đỉnh. Không ít người đã bị sập bẫy mua bán nhà đất hay bị mắc kẹt trong các hợp đồng góp vốn đặt chỗ đã kéo dài nhiều năm mà đến nay vẫn chưa được chủ đầu tư giao đất. Thậm chí một số nhà đầu tư mua phải bất động sản tại “dự án ma” và mãi mãi không đòi được số tiền mình đã mất.

Những cơn sốt đất đi qua đã để lại cả niềm vui lẫn nỗi buồn cho nhiều người. Nhưng chung quy lại, hệ lụy nó gây ra thường rất lớn cho xã hội và nhiều người. Để trụ lại được trên thị trường, nhà đầu tư phải trang bị kiến thức và thận trọng trong giao dịch để tự bảo vệ mình trước những sóng gió của thị trường.

Sau cơn sốt đất

Nửa đầu năm 2022, thị trường bất động sản chứng kiến nhiều đợt sốt đất cục bộ tại nhiều địa phương. Song giới quan sát thị trường cho rằng đây đều là những cơn sốt đất ảo, được những nhà đầu cơ, giới cò đất tạo nên. Trong giai đoạn này, nhiều lô đất trúng đấu giá với mức giá cao bất thường, rồi sau đó nhà đầu tư phải bỏ cọc như vụ đấu giá đất tại Thủ Thiêm, tại tỉnh Gia Lai, tại tỉnh Quảng Trị,…

Theo thống kê từ Bộ Xây dựng, quý 1/2022 cả nước ghi nhận 20.325 giao dịch căn hộ chung cư, nhà ở riêng lẻ và 153.537 giao dịch đất nền. Đến quý 2, lượng giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ tăng mạnh lên 69.079 giao dịch, đồng thời lượng giao dịch đất nền cũng tăng mạnh lên 213.018 giao dịch. Tuy nhiên, đến quý 3, thị trường bất động sản trở nên trầm lắng, giao dịch giảm mạnh với 51.003 giao dịch chung cư, nhà ở riêng lẻ và 115.129 giao dịch đất nền.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam, cho rằng thị trường bất động sản hiện đang đối mặt với nhiều khó khăn khác nhau. Đầu tiên phải kể đến là sự sụt giảm nghiêm trọng về nguồn cung. Tiếp đến là việc điều chỉnh chống lạm phát bằng những chính sách tiền tệ dẫn đến các hệ thống tín dụng, ngân hàng điều chỉnh lại các room, tạo ra sự khan hiếm dòng tiền cho đầu tư.

Một khó khăn khác của thị trường bất động sản là sự lệch lạc của các phân khúc ở nguồn cung đưa ra thị trường. Nhu cầu về nhà ở và đầu tư kinh doanh bất động sản trong bối cảnh kinh tế đang phát triển thì rất nhiều nhưng lại thiếu hụt nguồn cung những sản phẩm phù hợp dẫn đến lượng tiêu thụ rất nhỏ và giá cả bị đẩy lên mức bất hợp lý. Trên thị trường hiện nay gần như không có sản phẩm bất động sản phù hợp với nhu cầu mua sắm của người dân, đặc biệt là những người lao động, công chức.

Đi qua giai đoạn sốt đất, nhiều nhà đầu tư vui mừng với những khoản lợi nhuận thu được, song cũng có không ít nhà đầu tư phải “khóc ngắn than dài’’ vì bỏ tiền ra mua đất đã nhiều năm nhưng đến nay vẫn chưa được giao đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nhiều nhà đầu tư này đã sập bẫy mua bán nhà đất do thiếu kiến thức và cả tin vào những lời giới thiệu ngọt ngào của người bán.

Năm 2022, tại thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam tiếp tục xôn xao với việc người dân góp vốn mua đất nền tại nhiều dự án bất động sản phải đi cầu cứu khắp nơi để được sớm được giao đất. Trong đó, nổi cộm nhất là vụ việc hàng ngàn người dân góp vốn mua đất nền các dự án do Công ty cổ phần Bách Đạt An làm chủ đầu tư. Nhiều người dân đã góp vốn mua đất nền tại nhiều dự án của Công ty cổ phần Bách Đạt An đến nay đã hơn 5 năm nhưng vẫn chưa được giao đất và sổ đỏ.

Trong lúc vụ việc người dân góp vốn mua đất nền tại các dự án bán “lúa non” rồi mòn mỏi đi cầu cứu khắp nơi vẫn chưa lắng xuống thì trên thị trường tiếp tục xảy ra nhiều sự việc người dân sập bẫy mua bán nhà đất. Điểm chung của các vụ việc này là các đối tượng lợi dụng lòng tin của người dân để lừa đảo bán đất.

Điển hình nhất trong các vụ lừa đảo là vụ lừa bán đất nông nghiệp của Thái Văn Luyện – Công ty Địa ốc Alibaba. Luyện mua đất nông nghiệp rồi tự lập dự án (chưa được cấp phép) quảng cáo rầm rộ để bán cho nhà đầu tư. Bằng cách quảng cáo rầm rộ để tạo lòng tin cho người mua và hứa trả lãi suất cao khi không giao được đất Luyện đã lừa được hàng nghìn nhà đầu tư với hàng nghìn tỷ đồng.

Hãy tự bảo vệ mình trước

Trước thực tế nhiều chủ đầu tư, đơn vị phân phối rao bán sản phẩm bất động sản khi chưa đủ điều kiện giao dịch mua bán bằng hình thức góp vốn đặt cọc giữ chỗ hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư, nhiều địa phương trong cả nước đã liên tục vào cuộc chỉ đạo chấn chỉnh, cảnh báo.

Cụ thể, Sở Xây dựng các tỉnh, thành phố trong cả nước cũng liên tục phát đi thông tin công khai các dự án bất động sản chưa đủ điều kiện giao dịch. Sự vào cuộc của các cơ quan chức năng có thẩm quyền đã phần nào hạn chế tình trạng rao bán sản phẩm bất động sản khi chưa đủ điều kiện giao dịch mua bán.

Tuy nhiên, thực tế vẫn không ít nhà đầu tư vẫn mua bất động sản dưới hình thức góp vốn hoặc đặt cọc giữ chỗ. Chẳng hạn mới đây một số nhà đầu tư ở thị xã Điện Bàn, tỉnh Quảng Nam kêu cứu lên chính quyền khi “góp vốn” nhiều năm mà không nhận được sổ.

Trả lời đơn thư cầu cứu này, UBND thị xã Điện Bàn cho rằng, đây là giao dịch dân sự giữa nhà đầu tư và doanh nghiệp. Do đó, nhà đầu tư có thể khởi kiện doanh nghiệp tại tòa án để bảo vệ quyền lợi của mình. Như vậy, có thể thấy chính quyền cũng rất khó can thiệp trực tiếp trong các hợp đồng góp vốn hay đặt cọc trong giao dịch bất động sản.

Đoàn công tác của UBND tỉnh Quảng Nam kiểm tra, tháo gỡ khó khăn cho một dự án của Công ty Cổ phần Bách Đạt An.

Thời gian qua không ít doanh nghiệp bất động sản kinh doanh theo kiểu “tay không bắt giặc”. Phần lớn những doanh nghiệp này không có đủ vốn để triển khai dự án cho đến giai đoạn đủ điều kiện mở bán. Do đó, họ thường huy động vốn nhà đầu tư thông qua hình thức góp vốn hoặc đặt cọc giữ chỗ. Có rất nhiều trường hợp “đặt cọc” giữ chỗ lên tới 70-95% giá trị bất động sản.

Trong nhiều trường hợp nhà đầu tư ý thức được các rủi ro khi mua phải những bất động sản không đủ điều kiện mở bán nhưng họ thường bỏ qua những điều này khi mà kỳ vọng mua sớm sẽ mua được giá tốt. Mặt khác cũng có nhiều nhà đầu tư không hiểu hết được các quy trình pháp luật trong giao dịch bất động sản, không nắm bắt được thông tin chính xác về bất động sản mình đang mua. Họ tin tưởng vào môi giới và những quảng cáo hấp dẫn của các công ty.

Bên cạnh đó, cũng có nhiều trường hợp doanh nghiệp cũng đứng trước nhiều tình huống tiến thoái lưỡng nan nên buộc phải “bán lúa non” cho người mua nhà. Chính thủ tục pháp lý phức tạp, kéo dài và có có nhiều bất trắc nên bản thân doanh nghiệp cũng không thể chủ động được khi nào pháp lý cho dự án sẽ hoàn thiện, khi nào được cấp sổ.

Rất nhiều dự án đã kéo dài thời gian thực hiện hàng chục năm do không hoàn thành pháp lý. Doanh nghiệp chịu thiệt hại lớn bởi lãi suất cao, vốn bị chôn vùi, tài sản hàng nghìn tỷ đồng nằm trong bất động sản không được đưa vào sử dụng. Như vậy, nhiều trường hợp để tồn tại họ đánh lách luật để bán đất thông qua hợp đồng đặt cọc, góp vốn và hi vọng pháp lý nhanh chóng hoàn thiện.

Những phân tích ở trên cho thấy thực tế có rất nhiều rủi ro trong giao dịch bất động sản. Do đó, nhà đầu tư cần trang bị kiến thức cần thiết cho mình khi đầu tư. Bên cạnh đó, điều không thể thiếu được là nhà đầu tư cũng cần tìm hiểu kỹ thông tin mỗi khi thực hiện giao dịch.

Để giảm thiểu rủi ro thì nhà đầu tư nên lựa chon các dự án, nhà ở đã có đầy đủ pháp lý. Tuy nhiên, nhà đầu tư cũng có thể đầu tư thông qua hợp đồng góp vốn, đặt cọc nhưng phải tìm hiểu kỹ về chủ đầu tư, thông tin dự án. Bên cạnh đó, cũng phải cân đối giữa tình hình tài chính của mình, lợi nhuận kỳ vọng và những rủi ro có thể gặp phải.