Phí bảo lãnh chung cư, gánh nặng đè lên người mua nhà

"Chỉ nên bảo lãnh căn hộ theo yêu cầu khách hàng"

Quy định phí bảo lãnh chung cư có cái hay là loại bớt được các nhà đầu tư kém năng lực, bảo vệ quyền lợi cho người tiêu dùng. Nhưng, nếu chế định này áp dụng cho tất cả các doanh nghiệp bất động sản thì không hợp lý. Bởi với các doanh nghiệp đã khẳng định được uy tín rồi thì bản thân người tiêu dùng cũng đâu cần bảo lãnh, đây là quan hệ dân sự và nên để cho thị trường tự điều chỉnh.

Theo tôi, chỉ nên bảo lãnh với số lượng cụ thể căn hộ hình thành trong tương lai theo đăng ký chứ không nên bảo lãnh toàn bộ dự án. Để có chứng thư bảo lãnh này của ngân hàng thì ngoài số tiền hoặc tài sản bảo lãnh, doanh nghiệp còn phải chịu phí bảo lãnh là 2%/năm. Như vậy, doanh nghiệp buộc phải tính chi phí này vào giá thành. Cuối cùng, việc đội giá này cũng đổ lên đầu người tiêu dùng. Do đó, theo Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, nên trả quy định này về quan hệ dân sự, nghĩa là nếu người tiêu dùng thấy không đủ lòng tin thì yêu cầu chủ đầu tư bảo lãnh cho căn hộ của mình, còn ngược lại thì không cần.

Tóm lại, quy định phí bảo lãnh chung cư, về mặt quản lý nhà nước thì có những cái lợi, nhưng làm tăng tổng chi phí xã hội, làm tăng giá thành sản phẩm… và người chịu thiệt thòi vẫn là người tiêu dùng.

"Nên chia đều chi phí bảo lãnh cho các bên"

Tuy nhiên, vấn đề quan trọng nhất ở đây là chi phí phát sinh ai chịu? Với chủ đầu tư, khi xây dựng giá thành để bán thì đây chắc chắn sẽ đưa yếu tố này vào chi phí cộng thêm và người phải trả cuối cùng là khách hàng. Song, như đã nói ở trên, vì cái lợi này cả 3 bên đều được hưởng nên về bản chất, chi phí nên chia đều cho các bên, nghĩa là mỗi bên sẽ chịu một phần trong tổng chi phí bảo lãnh.

"Chỉ ngân hàng được lợi"

Chẳng hạn, với những doanh nghiệp lần đầu tiên làm dự án bất động sản mà bán nhà hình thành trong tương lai thì cần phải bảo lãnh, hoặc với các doanh nghiệp có nhiều tai tiếng trong quá khứ, có nhiều vi phạm về việc triển khai dự án thì phải áp dụng.

Tuy nhiên, với các doanh nghiệp đã có uy tín, các dự án trong quá khứ đều đảm bảo đúng tiến độ, chất lượng thì nên để khách hàng và doanh nghiệp tự thỏa thuận. Bởi quy định là để bảo vệ khách hàng, nhưng nếu phải đóng thêm tiền, khách hàng có thể không chấp nhận.

Theo tính toán của tôi, nếu phí bảo lãnh từ 1 - 2%, bảo lãnh phần giá trị 85% trước giao nhà, thì giá thành tăng lên 0,85%. Vì thế tôi cho rằng, quy định đóng phí bảo lãnh chung cư, người hưởng lợi chỉ có ngân hàng, chứ khách hàng và chủ đầu tư thì thiệt hại.

"Lo tình trạng té nước theo mưa"

Một hệ quả nữa nếu áp dụng phí bảo lãnh chung cư, là việc lợi dụng để “té nước theo mưa” tăng giá bán căn hộ. Tình trạng này chắc chắn sẽ diễn ra, bởi hiện nay, thị trường chỉ vừa hồi phục, nhiều dự án đã tăng giá đến 10% rồi, nếu buộc phải bảo lãnh chung cư, việc tăng giá là đương nhiên.

Vì thế, chính sách thì rất hay, nhưng nếu áp dụng lúc này, doanh nghiệp bất động sản và khách hàng sẽ mất nhiều hơn là được. Chính sách để gỡ cho thị trường bất động sản, nhưng nếu áp dụng, có khi chúng ta sẽ lại mệt mỏi đi gỡ khó vì chính sách này.

“Nếu không khéo, chi phí lại đội thêm cho người mua nhà”

Như vậy, là cách nào chủ đầu tư cũng phải nộp tiền vào ngân hàng trước, nhưng để ký hợp đồng bảo lãnh của ngân hàng thì chủ đầu tư nộp tiền vào để thực hiện dự án mà không phải chịu khoản phí bảo lãnh hợp đồng (đồng nghĩa với không đưa chi phí này vào giá thành).