Ninh Bình tính làm tuyến đường 14.000 tỷ nối Nam Định, bất động sản khu vực nào sẽ được hưởng lợi trực tiếp?

Vừa qua, Ủy ban MTTQ tỉnh Ninh Bình đã tổ chức hội nghị lấy ý kiến rộng rãi của cộng đồng dân cư liên quan đến việc triển khai dự án tuyến đường trục động lực phát triển kinh tế - xã hội kết nối Hoa Lư với Nam Định.

Tuyến đường động lực nối Hoa Lư - Nam Định có tổng chiều dài khoảng 39 km. Dự án thuộc nhóm A, do Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng số 2 tỉnh làm chủ đầu tư, đi qua địa bàn rộng với 60 thôn, tổ dân phố thuộc 12 xã, phường: Nam Lý, Hiển Khánh, Minh Tân, Tân Minh, Vũ Dương, Phong Doanh, Ý Yên, Nam Định, Thiên Trường, Đông A, Mỹ Lộc, Tây Hoa Lư.

Theo phương án đề xuất, tuyến trục này không chỉ là một con đường đơn lẻ mà bao gồm 4 tuyến hợp phần, hình thành mạng lưới kết nối liên hoàn giữa trung tâm tỉnh với các khu vực lân cận.

Với tổng mức đầu tư khoảng 13.850 tỷ đồng từ ngân sách Trung ương và địa phương, dự án được kỳ vọng trở thành “xương sống” hạ tầng, tạo lực đẩy cho phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn tới. Thời gian thực hiện dự kiến kéo dài từ năm 2025 đến năm 2029.

Phối cảnh dự án tuyến đường trục cảnh quan kết nối Nam Định - Hoa Lư.

Theo thống kê sơ bộ, dự án sẽ ảnh hưởng tới khoảng 7.716 hộ dân, trong đó gần 500 hộ phải di dời do thu hồi đất ở, còn lại hơn 7.200 hộ bị tác động bởi thu hồi đất nông nghiệp. Tổng diện tích đất sử dụng lên tới khoảng 368,2 ha, trong đó phần lớn là đất phải bồi thường, bao gồm cả đất ở, đất nông nghiệp và đất sản xuất kinh doanh.

Dự án còn tác động trực tiếp đến hàng trăm công trình hiện hữu. Khoảng 498 căn nhà nằm trong phạm vi giải phóng mặt bằng, cùng với nhiều hạng mục phụ trợ như sân, tường rào và hàng chục ngôi mộ cần di dời. Tổng diện tích sàn nhà ở bị ảnh hưởng ước tính hơn 33.000 m2.

Để đảm bảo quyền lợi cho người dân, kinh phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được dự kiến lên tới hơn 6.000 tỷ đồng. Các địa phương đã tính toán phương án bố trí khoảng 10 khu tái định cư với quy mô khoảng 10ha, phục vụ các hộ phải di dời, nhằm ổn định cuộc sống lâu dài.

Bất động sản khu vực nào hưởng lợi?

Dọc theo trục tuyến Hoa Lư - Nam Định, mặt bằng giá đất hiện nay đã có sự phân hóa rõ rệt theo từng khu vực. Tại khu vực trung tâm Hoa Lư, nơi tuyến đường dự kiến khởi đầu, giá đất hiện thuộc nhóm cao nhất tỉnh, phổ biến từ khoảng 14 - 120 triệu đồng/m2 tùy vị trí, đặc biệt các khu vực lõi đô thị, gần di sản hoặc trục giao thông lớn có thể đạt mức cao hơn nhiều.

Trong khi đó, các khu vực ven đô như Gia Viễn, Yên Mô,mặt bằng giá “mềm” hơn, dao động phổ biến từ 8 - 30 triệu đồng/m2, thậm chí một số khu vực nông thôn chỉ khoảng 5 - 10 triệu đồng/m2.

Cây cầu Tam Tòa nối Nam Định - Ninh Bình. Ảnh: Thanh Niên

Đáng chú ý, thời gian qua, khu vực Hoa Lư đã ghi nhận các đợt tăng giá mạnh từ 20 - 40%, thậm chí có nơi tăng gấp đôi chỉ trong vài tháng sau các thông tin về quy hoạch, sáp nhập và nâng cấp đô thị.

Theo khảo sát từ một số trang rao vặt nhà đất, giá một lô đất nền có diện tích từ 100m2 đến 120m2 tại trung tâm Hoa Lư dao động từ 3,6 đến 4,5 tỷ đồng/lô, tùy thuộc vào vị trí. Trong khi đó, thời điểm trước Tết 2024, các lô này chỉ được rao bán với giá từ 1,6-2 tỷ đồng/lô.

Giới quan sát dự báo, nếu tuyến đường Hoa Lư - Nam Định được triển khai, nhiều khả năng mặt bằng giá đất hai bên tuyến sẽ bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới, theo mô hình quen thuộc: tăng sớm ở các điểm nút giao, khu tái định cư, khu đô thị mới và lan dần ra các khu vực lân cận. Những khu vực hiện có giá thấp như đất nông nghiệp, đất ven làng, ven trục đường dự kiến mở mới sẽ có biên độ tăng giá lớn nhất, do chuyển đổi công năng và hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng.

Ngược lại, khu vực trung tâm như Hoa Lư có thể tiếp tục tăng nhưng theo hướng ổn định hơn, do đã thiết lập mặt bằng giá cao.

Về dài hạn, tuyến đường này không chỉ đóng vai trò kết nối giao thông mà còn có thể tạo ra “hành lang đô thị – công nghiệp - dịch vụ” mới. Khi đó, giá trị bất động sản sẽ không chỉ tăng theo yếu tố hạ tầng, mà còn gắn với sự dịch chuyển dân cư, phát triển khu công nghiệp, logistics và đô thị vệ tinh.