Nhận diện 5 yếu tố định hình bức tranh thị trường bất động sản đầu năm 2025

Ảnh minh hoạ

“Mạch sống” chính sách bắt đầu phát huy tác dụng

BHS Group cho biết, trong quý I, thị trường đón nhận loạt xung lực tích cực từ các quy định mới: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và đặc biệt là Luật Đất đai 2024 được Quốc hội thông qua – tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn, hướng đến tháo gỡ các điểm nghẽn về thủ tục và pháp lý dự án vốn tồn tại nhiều năm.

Cùng với đó, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 22/2023 quy định lộ trình vốn vào bất động sản đã giúp các chủ đầu tư lường trước được kế hoạch tài chính, tránh “sốc” thanh khoản như giai đoạn 2022-2023. Đây được xem là cơ sở giúp thị trường ổn định niềm tin, đặc biệt là ở nhóm khách hàng mua để ở và đầu tư dài hạn.

Giao dịch tăng 60% so với cùng kỳ, phân khúc thấp tầng “chiếm sóng”

Theo báo cáo từ BHS Group, trong quý I/2025, thị trường bất động sản nhà ở chứng kiến bước khởi đầu khả quan. Cụ thể, gần 8.000 sản phẩm nhà ở thấp tầng được chào bán – gấp đôi cùng kỳ năm ngoái, dù giảm nhẹ so với quý trước.

Cụ thể, tổng lượng giao dịch bất động sản toàn quốc tăng tới 60%, trong đó các sản phẩm nhà ở thấp tầng như liền kề, biệt thự ở các đại đô thị vùng ven (Hà Nội, TP.HCM, Hưng Yên, Bắc Ninh, Đồng Nai…) chiếm phần lớn thanh khoản.

Một số dự án đáng chú ý có lượng giao dịch nổi bật như Vinhomes Wonder City, Masteri Waterfront (Hà Nội), Aqua City (Đồng Nai)… đang duy trì tỷ lệ hấp thụ tốt. Mức giá trung bình tại các đại đô thị khu vực vệ tinh dao động 60–90 triệu đồng/m², với mức chiết khấu linh hoạt 8–12%, kèm hỗ trợ vay lãi suất thấp hoặc ân hạn nợ gốc đến 24 tháng.

Căn hộ hạng C – “biến mất” khỏi thị trường sơ cấp

Một điểm đáng báo động khác được BHS Group nhấn mạnh là phân khúc căn hộ giá rẻ (hạng C) đang biến mất khỏi thị trường sơ cấp tại Hà Nội và TP.HCM. Giá sơ cấp trung bình đã tăng lên mức 82 triệu đồng/m² tại Hà Nội và gần 90 triệu đồng/m² tại TP.HCM, khiến căn hộ dưới 45 triệu đồng/m² gần như không còn xuất hiện trên thị trường sơ cấp. Đây là rào cản lớn với người mua ở thực và những người trẻ có nhu cầu an cư.

Sức ép trên thị trường thứ cấp vẫn lớn

BHS Group ghi nhận giá căn hộ sơ cấp tại khu vực phía Tây và Đông Hà Nội đã tiệm cận ngưỡng 70–90 triệu đồng/m². Trong khi đó, thị trường thứ cấp vẫn chứng kiến hiện tượng "giảm giá kỳ vọng" – nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư cá nhân phải điều chỉnh xuống để kích cầu.

Tuy vậy, BHS Group khẳng định: “Hiện tượng ‘cắt lỗ’ thực chất chỉ diễn ra ở nhóm đầu cơ lướt sóng hoặc sản phẩm vượt ngưỡng tài chính của đại đa số người mua. Những chủ sở hữu mua từ 2020–2022 vẫn đang có mức lợi nhuận tích lũy đáng kể”.

Tâm điểm mới: BĐS vùng ven và bất động sản khu công nghiệp

Báo cáo chỉ ra xu hướng dịch chuyển đầu tư khỏi vùng lõi đô thị ngày càng mạnh mẽ, khi giá tại khu trung tâm đã đạt đỉnh, trong khi quỹ đất vùng ven rộng, pháp lý thông thoáng hơn và được hỗ trợ bởi hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4, Vành đai 3 TP.HCM, cao tốc Bắc – Nam, đường sắt Lào Cai – Hà Nội – Hải Phòng…

Đáng chú ý, bất động sản công nghiệp vẫn là “ngôi sao” sáng của thị trường khi mức tăng giá cho thuê nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đạt 2,6%/năm, tỷ lệ lấp đầy duy trì trên 85%. Các tỉnh như Bắc Ninh, Hải Phòng, Quảng Ninh và Long An tiếp tục dẫn đầu về thu hút FDI – tạo động lực lan tỏa sang bất động sản nhà ở cho chuyên gia, công nhân.

Triển vọng quý II/2025: Cơ hội đang mở rộng, nhưng vẫn cần chọn lọc

Dự báo cho quý II, BHS Group cho rằng thị trường sẽ tiếp tục đón nhận dòng tiền mới nhờ vào việc các ngân hàng hạ mặt bằng lãi suất vay mua nhà và loạt chính sách hỗ trợ đang dần đi vào thực tiễn. Tuy nhiên, tâm lý người mua vẫn còn thận trọng và sẽ ưu tiên sản phẩm có pháp lý minh bạch, tiến độ rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và chính sách tài chính linh hoạt.

Ngoài ra, xu hướng đầu tư dài hạn vào đất nền vùng ven, bất động sản khu công nghiệp, nhà ở cho chuyên gia – công nhân… sẽ tiếp tục gia tăng, nhất là tại những khu vực được hưởng lợi trực tiếp từ phát triển hạ tầng.