Nhà ở xã hội: Những nút thắt pháp lý bắt đầu được tháo gỡ

Nếu được thực thi đồng bộ, các quy định mới không chỉ giúp khơi thông nguồn cung dự án mà còn mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở cho nhiều nhóm đối tượng đang gặp khó khăn.

Những điều chỉnh mới về quy hoạch và điều kiện mua nhà ở xã hội được kỳ vọng sẽ rút ngắn thủ tục, tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp. Ảnh:VA

Linh hoạt hơn trong quy hoạch

Thời gian gần đây, chính sách nhà ở xã hội ghi nhận những chuyển động đáng chú ý khi Chính phủ liên tiếp ban hành Nghị định số 54/2026/NĐ-CP và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP. Hai văn bản được ban hành trong thời gian ngắn, tập trung điều chỉnh nhiều quy định liên quan đến phát triển nhà ở và kinh doanh bất động sản, trong đó đáng chú ý là các cơ chế nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội.

Sự điều chỉnh này diễn ra trong bối cảnh nhiều dự án nhà ở xã hội vẫn chậm triển khai do vướng mắc về quy hoạch, thủ tục hành chính cũng như điều kiện tiếp cận của người dân. Trong nhiều năm qua, dù chính sách đã được ban hành khá đầy đủ, quá trình thực thi lại bộc lộ không ít “điểm nghẽn”, khiến mục tiêu phát triển nhà ở xã hội chưa đạt kỳ vọng.

>>Bản đồ quy hoạch vị trí các dự án NOXH tại TP.HCM

Việc rà soát và điều chỉnh các quy định vì vậy được xem là bước cần thiết để chính sách có thể vận hành hiệu quả hơn trong thực tế.

Một trong những rào cản lớn đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội nằm ở quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500. Theo quy định trước đây tại Nghị định 192/2025/NĐ-CP, trong trường hợp quy hoạch chi tiết 1/500 chưa phù hợp với quy hoạch cấp trên như quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu, dự án buộc phải chờ hoàn tất việc điều chỉnh các quy hoạch liên quan trước khi tiếp tục các bước tiếp theo. Trong khi đó, pháp luật về quy hoạch lại yêu cầu tuân thủ chặt chẽ trình tự từ quy hoạch chung đến quy hoạch phân khu rồi mới đến quy hoạch chi tiết.

Trên thực tế, quy trình mang tính “tuần tự tuyệt đối” này khiến nhiều dự án phải kéo dài thời gian chuẩn bị thêm hàng tháng, thậm chí hàng năm chỉ để hoàn thiện sự tương thích giữa các cấp quy hoạch. Trong bối cảnh nhu cầu nhà ở xã hội tại các đô thị lớn và khu công nghiệp ngày càng gia tăng, việc kéo dài thủ tục như vậy làm giảm đáng kể động lực đầu tư của doanh nghiệp.

Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP đã đưa ra cách tiếp cận linh hoạt hơn khi cho phép lập đồng thời quy hoạch chi tiết 1/500 với quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu nếu phát sinh sự chưa phù hợp. Quy hoạch chi tiết sẽ được phê duyệt sau khi quy hoạch cấp trên hoàn tất. Cơ chế này giúp doanh nghiệp có thể chuẩn bị song song các thủ tục cần thiết thay vì phải chờ đợi từng bước như trước, từ đó rút ngắn đáng kể thời gian chuẩn bị dự án và giảm chi phí cơ hội trong quá trình đầu tư.

Bên cạnh đó, chính sách mới cũng điều chỉnh cách tiếp cận đối với loại hình nhà ở xã hội được phép phát triển. Theo Luật Nhà ở 2023, nhà ở xã hội chủ yếu phải là nhà chung cư, ngoại trừ khu vực miền núi và vùng đồng bào dân tộc thiểu số. Quy định này phù hợp với các đô thị lớn, nơi quỹ đất hạn chế và mật độ dân cư cao, nhưng lại chưa thật sự linh hoạt đối với các khu vực trung du, nông thôn hoặc vùng ven đô.

Một trong những rào cản lớn đối với doanh nghiệp phát triển nhà ở xã hội nằm ở quy trình lập và điều chỉnh quy hoạch chi tiết 1/500.

Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP đã phân định rõ hơn theo không gian phát triển. Tại các thành phố trực thuộc Trung ương và các phường thuộc tỉnh, nhà ở xã hội vẫn được định hướng chủ yếu là nhà chung cư. Tuy nhiên, tại các khu vực còn lại như các xã thuộc tỉnh, nhà ở xã hội có thể phát triển dưới dạng nhà chung cư hoặc nhà ở thấp tầng, tùy theo quyết định của Hội đồng nhân dân cấp tỉnh.

Cách tiếp cận này giúp chính sách phù hợp hơn với đặc điểm phát triển của từng địa bàn. Ở những khu vực mật độ dân cư thấp, quỹ đất còn dồi dào, nhu cầu sở hữu nhà gắn với đất vẫn khá phổ biến. Việc cho phép phát triển nhà ở xã hội thấp tầng vì vậy có thể tạo thêm lựa chọn cho người dân, đồng thời tăng tính khả thi về mặt tài chính đối với doanh nghiệp.

Gỡ rào cản thủ tục để mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở

Không chỉ doanh nghiệp, người dân có nhu cầu mua nhà ở xã hội cũng gặp không ít trở ngại về thủ tục, đặc biệt là nhóm lao động tự do không có hợp đồng lao động.

Theo quy định trước đây, người thu nhập thấp tại đô thị nhưng không có hợp đồng lao động phải được Công an cấp xã xác nhận điều kiện cư trú và thu nhập. Tuy nhiên, trên thực tế, cơ quan công an không có cơ sở dữ liệu để xác minh mức thu nhập của nhóm đối tượng này, khiến nhiều hồ sơ rơi vào tình trạng kéo dài hoặc không thể hoàn thiện.

>>Xem thêm danh sách các dự án NOXH đang mở bán

Nghị định số 54/2026/NĐ-CP đã bổ sung cơ chế mới theo hướng thực tế hơn: người dân được tự kê khai và cam kết mức thu nhập bình quân hàng tháng; cơ quan công an cấp xã chỉ xác nhận thông tin về nhân thân trong thời hạn 7 ngày kể từ ngày nhận hồ sơ.

Cách tiếp cận này chuyển từ cơ chế “xác nhận thu nhập” sang “tự khai và chịu trách nhiệm”, giúp tháo gỡ một vướng mắc mang tính kỹ thuật nhưng tồn tại trong nhiều năm qua. Nhờ đó, hồ sơ của nhóm lao động tự do – vốn chiếm tỷ lệ lớn tại các đô thị – có thể được xử lý thuận lợi hơn.

Tuy vậy, việc người dân vẫn phải trực tiếp đến cơ quan công an để xin xác nhận cho thấy thủ tục chưa được đơn giản hóa hoàn toàn. Trong dài hạn, nếu dữ liệu về thuế, bảo hiểm và cư trú được kết nối hiệu quả hơn, việc xét duyệt hồ sơ nhà ở xã hội có thể trở nên minh bạch và thuận tiện hơn.

Một điểm điều chỉnh đáng chú ý khác liên quan đến cơ chế ưu tiên dành cho người bị Nhà nước thu hồi đất. Trước đây, dù được miễn điều kiện về thu nhập, người bị thu hồi đất vẫn phải đáp ứng điều kiện về nhà ở khi mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội. Nghị quyết 66.15/2026/NQ-CP đã mở rộng quyền lợi khi cho phép các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội được mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội mà không phải đáp ứng điều kiện về nhà ở, thu nhập và cũng không phải tham gia bốc thăm.

Điều chỉnh này giúp nhóm đối tượng bị thu hồi đất có thể sớm ổn định chỗ ở trong quá trình tái định cư, đồng thời góp phần giảm áp lực an sinh xã hội. Về dài hạn, cơ chế ưu tiên rõ ràng cũng có thể hỗ trợ quá trình giải phóng mặt bằng, khi người dân có thêm lựa chọn về chỗ ở sau khi bị thu hồi đất.

Nhìn tổng thể, những thay đổi chính sách lần này cho thấy nỗ lực của cơ quan quản lý trong việc xử lý các “điểm nghẽn” tồn tại lâu nay trong quá trình triển khai nhà ở xã hội. Tuy nhiên, hiệu quả thực sự của các quy định mới vẫn phụ thuộc nhiều vào cách tổ chức thực thi ở địa phương, cũng như khả năng phối hợp giữa các cơ quan quản lý trong việc đơn giản hóa thủ tục và minh bạch hóa dữ liệu thị trường.