Nguy cơ "dư cung" nhà ở

Thị trường BĐS đang bước vào mùa cao điểm bung hàng.

Giải toả áp lực nguồn cung

Chủ đầu tư đến từ Malaysia cho biết doanh nghiệp chuẩn bị ra mắt giai đoạn mới của dự án Eaton Park với khoảng 700 căn hộ, giá 180 - 200 triệu đồng/m2. Với tổng diện tích đất 3,77ha, dự án được quy hoạch 6 tòa tháp cao từ 29 đến 39 tầng, cung cấp ra thị trường 2.052 sản phẩm, bao gồm gần 2.000 căn hộ cao cấp, tổng giá trị phát triển ước tính lên đến hơn 1,1 tỷ USD.

Đầu tháng 8, Van Phuc Group cũng khởi công và lên kế hoạch chào bán khu Diamond Sky tọa lạc trên quốc lộ 13, sát tuyến metro số 3B. Dự án này có quy mô khoảng 296 căn hộ cao cấp, giá bán dự kiến khoảng 130 triệu đồng/m2. Diamond Sky là phân khu cao tầng đầu tiên được triển khai tại khu đô thị Van Phuc City, một trong những đại đô thị ven sông lớn nhất TP HCM (198 ha), quy mô dân số ước hơn 45.000 người.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội cho biết, nửa cuối năm 2025 sẽ là giai đoạn "bận rộn" của thị trường khi nhiều dự án đồng loạt bung hàng, đặc biệt tại khu vực phía Bắc và phía Đông Hà Nội. Động lực lớn đến từ việc nhiều cây cầu mới vượt sông Hồng như Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi chuẩn bị triển khai, cùng với việc tháo gỡ vướng mắc cho các dự án từng "đóng băng". "Tổng nguồn cung mở bán mới tại Hà Nội trong nửa cuối năm nay sẽ tăng trưởng mạnh, nâng tổng nguồn cung cả năm lên khoảng 31.000 căn, có thể ngang bằng hoặc vượt năm 2024", bà An chia sẻ.

Trong khi đó, tại TP.HCM, hãng tư vấn Kinght Frank Việt Nam dự báo từ nay đến cuối năm nay sẽ có 6.000 - 8.000 căn hộ được mở bán, trong đó gần 5.000 căn thuộc nhóm cao cấp và siêu sang.

Giải pháp phát triển bền vững

Bà Cao Thị Thanh Hương, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills TP HCM, cảnh báo việc nhiều chủ đầu tư ồ ạt phát triển các dự án lớn dễ khiến thị trường cùng lúc tiếp nhận một lượng lớn nguồn cung, kéo theo rủi ro "bội thực" nhà ở, nhất là khi dòng sản phẩm ở các khu đô thị tích hợp thường có giá không thấp, không dễ tiếp cận.

Một chuyên gia BĐS cũng lo ngại, khi nguồn cung tăng mạnh mà giá vẫn neo cao, thanh khoản có thể bị ảnh hưởng, đặc biệt với nhóm khách hàng trẻ. Nếu thiếu chiến lược phát triển phù hợp, thị trường có nguy cơ chuyển nhanh từ thiếu cung sang dư cung ở quy mô lớn.

Bên cạnh đó, không phải khu đô thị quy mô nào cũng có chất lượng tốt, thanh khoản ổn định. Thị trường những năm qua có không ít dự án lớn được triển khai nhưng quy hoạch kém chất lượng, dẫn đến xây xong bỏ hoang, không người về ở, gây lãng phí.

Từ nay đến cuối năm 2025, cuộc đua bán hàng sẽ tiếp tục nóng, nhất là ở vùng ven và những địa phương hưởng lợi từ hạ tầng mới. Sức nóng này vừa phản ánh niềm tin thị trường đang hồi phục, vừa đặt ra câu hỏi về sức mua bền vững. Trong bối cảnh cạnh tranh gay gắt, sự linh hoạt trong chính sách bán hàng và chiến lược dài hạn vẫn là chìa khóa để cả doanh nghiệp lẫn người mua về đích an toàn.

Tuy nhiên, TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế cho rằng, sự phục hồi và phát triển bền vững của thị trường BĐS còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác, như tiến độ triển khai các dự án hạ tầng, khả năng tiếp cận vốn tín dụng của cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà, cũng như những điều chỉnh chính sách kịp thời từ phía Nhà nước. Khi các yếu tố này cùng cộng hưởng, thị trường không chỉ sôi động trong ngắn hạn mà còn hình thành nền tảng vững chắc cho giai đoạn tăng trưởng dài hạn.

Theo TS Nguyễn Minh Phong, Nhà nước cần đóng vai trò như một “nhạc trưởng” trên thị trường BĐS. Chính sách phải vừa linh hoạt tháo gỡ những điểm nghẽn trước mắt, vừa kiên định mục tiêu phát triển bền vững. Nếu các công cụ về tín dụng, hạ tầng, quy hoạch và cung cầu được dẫn dắt nhịp nhàng, thị trường sẽ vận hành ổn định, lành mạnh hơn. “Điều quan trọng là phải tạo dựng được niềm tin cho doanh nghiệp và người dân, từ đó biến BĐS trở thành động lực tích cực, bền vững của nền kinh tế” – ông Phong nhấn mạnh.