Mua suất tái định cư: Cảnh giác không thừa

Quy định về tiêu chí được mua, thanh toán mua nhà TĐC trên địa bàn Hà Nội cũng đã có. Nhưng thị trường nhà đất vẫn chứng kiến cảnh mua đi bán lại suất bốc thăm, thao túng giá trị một cách thoải mái của dân kinh doanh địa ốc.

Như chưa từng bị... cấm

Định kiến với nhà TĐC (về chất lượng công trình, hạ tầng xã hội) đến nay vẫn chưa suy chuyển, bởi thực tế đáng buồn liên quan tới những công trình này. Điển hình, sự than thở của nhiều cư dân sinh sống ở KĐT Nam Trung Yên nhiều năm nay. Những tưởng chuyển về một khu khang trang, rộng rãi (đến mức không có cả chợ, trường học, trạm xá), giấc mơ an cư đã trọn. Nhưng niềm vui "ngắn chẳng tày gang": đang ăn cơm, cả mảng vữa trên trần rơi xuống, tường nứt toác, hệ thống điện nước phập phù… Có lẽ vì thế mới phát sinh những mặt trái trong sử dụng quỹ nhà này.

Không phải gia chủ nào đang sinh sống ở các khu TĐC cũng có sổ hồng căn hộ dù đã trả đủ tiền cho Nhà nước. Bởi đủ tiêu chí mua sở hữu, những người này mới chỉ chắc suất TĐC và được bốc thăm căn hộ. Theo nguyên tắc, họ chỉ được bàn giao căn hộ đó nếu thanh toán đầy đủ nghĩa vụ tài chính với cơ quan quản lý (có khả năng trả góp).

Đương nhiên, luật cũng cấm hoàn toàn việc mua bán, trao đổi, cho thuê nhà TĐC. Tuy nhiên, đó là…trên giấy tờ. Còn thực tế lại cho thấy nhan nhản những lời rao bán, nhượng suất mua với giá chênh 300-600 triệu đồng trên khắp các diễn đàn, website môi giới. Sau khi khu TĐC Nam Trung Yên hé lộ những bất cập, dấu hiệu sai phạm trong quản lý, sử dụng quỹ nhà, hàng loạt các công trình cùng loại (N4A, N4B, N4C Lê Văn Lương, KĐT Trung Hòa – Nhân Chính) bỗng nhiên được rao bán rầm rộ.

Nhà TĐC vẫn thể hiện bức tranh méo mó trong thị trường nhà ở cũng như đời sống dân sinh hiện nay

Trên website của Sàn giao dịch Gia Phát có thông tin chi tiết về những căn hộ TĐC rất "mùi mẫn": mở bán chung cư N4A, N4B, N4C Lê Văn Lương; tại KĐT Trung Hòa – Nhân Chính, với các loại diện tích: 65 m2, 75 m2; người mua có thể nợ gốc lên đến 1 tỷ đồng, trong vòng từ 2 đến 10 năm; chỉ thanh toán tiền mua suất căn hộ là 550 triệu đồng. Sau khi đặt cọc đến ngày chọn mua căn hộ thì khách hàng được đi bốc phiếu chọn căn hộ; vì giá gốc của căn hộ thấp từ 12 triệu đến 15 triệu tùy từng tầng…
Hấp dẫn bởi căn hộ "giá rẻ bất ngờ, được nợ dài", ông Sơn, vừa bán đất ở Hưng Yên lên Hà Nội tìm mua nhà, vui vẻ nói: "Tôi đã tìm kiếm rất nhiều chung cư thương mại nhưng đều vượt khả năng tài chính. Nếu mua được ở khu TĐC này thì tốt quá".

Theo cách thức này, người bán và người mua chỉ gặp nhau ở phòng công chứng ký tên, ủy quyền. Còn lại, do trung gian môi giới "chắp nối". Bên bán (chủ gốc) sẽ viết ủy quyền cho người mua để người mua có quyền thay mặt họ đóng tiền trả góp cho Nhà nước. Khi thanh toán trọn vẹn, chủ gốc lúc đó mới thực sự có quyền sở hữu nhà, sau đó mới… sang tên lại cho người mua.

Rủi ro khắp nơi

Như vậy, mất nửa tỷ đồng để mua suất (suất thanh toán) căn hộ TĐC, người mua chỉ biết đặt niềm tin vào cái gọi là hợp đồng ủy quyền giữa chủ gốc với mình. Đồng thời, họ nuôi hy vọng rằng sẽ được trả dần, trả góp trong vòng từ 10 năm, với lãi suất tương ứng. Cái khó nằm ở chỗ, liệu căn hộ họ đã đóng tiền chênh để mua suất có thuộc diện được trả góp hay không?

Trường hợp của khu TĐC Nam Trung Yên cho thấy nguy cơ bị "hớ" của người mua: có rất ít hộ thuộc diện được thanh toán trả góp trong 10 năm (lãi suất 0,3%/tháng, tính từ ngày quyết định bán nhà TĐC theo quy định của Hà Nội vào tháng 7/2012). Còn lại, hầu hết đều phải thanh toán một lần mới được nhận bàn giao nhà và làm sổ.

Ngoài ra, ngay cả trường hợp chủ gốc được cho phép thanh toán trả góp căn hộ TĐC trong 10 năm, nhưng khả năng họ không thể trả đủ trong thời hạn quy định vẫn có. Theo Luật, những đối tượng này được chuyển sang cho thuê (tiền đã đóng được trừ vào tiền thuê nhà TĐC). Như vậy, đặt giả thiết hợp đồng ủy quyền không chặt, hoặc một người trong gia đình của bên bán (có pháp nhân trong hợp đồng mua bán căn hộ) "giở trò" để không sang tên cho người mua (đã đóng tiền xong), khách sẽ mất trắng.

Những lời quảng cáo đầy hấp dẫn về bán suất mua TĐC trên diễn đàn lamchame.com còn đáng lo hơn. Theo một thành viên mang tên Tùng: đây là suất bốc thăm của những người thuộc diện đền bù giải tỏa với giá gốc thấp. Chứ giá thực đang giao dịch với những căn hộ ở đây đang là 28 đến 30 triệu/m2. Một số suất của người khác được quyền bốc thăm để mua căn hộ với giá gốc, nhưng họ không có nhu cầu mua, nên bán lại với giá 600 triệu đồng. Còn tiền gốc, có thể chạy cơ chế với 30 triệu sẽ được nợ trong 2 năm và không tính lãi suất. Hoặc cũng có thể chạy cơ chế nợ trong 10 năm với lãi suất 3% (!)

Người mua suất cần hiểu rõ: sau khi được bốc thăm căn hộ, họ phải đóng số tiền còn thiếu so với quyết định nhận đền bù, mới được phép nợ. Dù mua suất và đóng hết 100% số tiền gốc, theo Luật vẫn là cấp sổ đỏ cho người mất đất (chính là người bán suất – chủ gốc), sau đó mới làm thủ tục mua bán sang tên. "Cẩn tắc vô ưu" chính là như vậy.