Mua bán nhà đất như chứng khoán: Bộ Xây dựng đang “ấp ủ” một cuộc “cách mạng” cho thị trường bất động sản?

Ảnh minh hoạ

Tại lễ kỷ niệm 10 năm thành lập Hội môi giới bất động sản (VARs) diễn ra vào sáng 26/2, ông Nguyễn Văn Sinh, Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã đề nghị VARs phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất Đề án thí điểm mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý.

Theo Thứ trưởng, mục tiêu là tạo ra một nền tảng giao dịch công khai, minh bạch, giúp người dân tiếp cận thông tin một cách dễ dàng và tin cậy.

Trong quý II/2025, Bộ Xây dựng sẽ hợp tác với các Bộ Tư pháp, Tài chính, Tài nguyên và Môi trường để nghiên cứu và phát triển mô hình giao dịch điện tử cho bất động sản. Điều này cho phép người dân thực hiện các thủ tục mua bán, công chứng, nộp thuế và đăng ký giao dịch hoàn toàn trực tuyến. Trung tâm thông tin của Bộ sẽ được nâng cấp với hệ thống phần mềm tiên tiến, đảm bảo kết nối dữ liệu liên thông và an toàn thông tin.

Bộ Công an cũng đóng vai trò quan trọng trong việc hoàn thiện và vận hành hệ thống cơ sở dữ liệu quốc gia về nhà ở. Hệ thống này sẽ kết nối với các cơ sở dữ liệu khác như dân cư, công chứng, đất đai, đầu tư và xây dựng, cung cấp thông tin cập nhật về tình trạng pháp lý của các dự án và bất động sản đủ điều kiện kinh doanh.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Văn Sinh, nhấn mạnh tầm quan trọng của việc hợp tác với các hội và hiệp hội liên quan để xây dựng mô hình này, hướng tới một thị trường bất động sản an toàn và bền vững. Ông cũng kêu gọi sự tham gia tích cực từ các bên để đề án sớm được triển khai và mang lại lợi ích thiết thực cho cộng đồng.

Việc chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản không chỉ giúp đơn giản hóa các thủ tục hành chính mà còn góp phần ngăn chặn tình trạng thao túng giá và đầu cơ, đảm bảo quyền lợi cho người dân và nhà đầu tư. Đây là bước tiến quan trọng trong việc hiện đại hóa thị trường bất động sản Việt Nam, đáp ứng nhu cầu phát triển của xã hội trong thời đại số hóa.

Được biết, hiện nay, một số quốc gia đã áp dụng mô hình giao dịch bất động sản trực tuyến với sự quản lý chặt chẽ của nhà nước. Tại Singapore, Cơ quan Quản lý Đất đai Singapore (URA) quản lý hệ thống giao dịch bất động sản phát triển mạnh mẽ. Ở Hoa Kỳ, thông tin về bất động sản được công khai thông qua Dịch vụ Đa niêm yết (Multiple Listing Service - MLS), hỗ trợ giao dịch cho các nhà môi giới. Tuy nhiên, mô hình sàn giao dịch bất động sản do nhà nước quản lý, tương tự như sàn chứng khoán, không phổ biến trên toàn thế giới.

Điều gì sẽ xảy ra với thị trường bất động sản?

Giới quan sát thị trường cho rằng, mếu mô hình giao dịch bất động sản như chứng khoán được triển khai, thị trường bất động sản sẽ có những thay đổi đáng kể. Trong đó, thông tin về giá cả, lịch sử giao dịch, pháp lý của từng bất động sản sẽ được công khai giống như bảng giá chứng khoán. Điều này giúp hạn chế tình trạng thổi giá, đầu cơ, hay giao dịch "ngầm".

Người mua và người bán có thể giao dịch nhanh chóng mà không cần phụ thuộc vào môi giới truyền thống. Thanh khoản của thị trường có thể tăng mạnh do khả năng giao dịch đơn giản hơn.

Bên cạnh đó, khi giá được công khai và giao dịch diễn ra liên tục, các yếu tố cung cầu sẽ quyết định giá trị của bất động sản theo thời gian thực, thay vì bị thao túng bởi một số nhóm lợi ích.

Nhà đầu tư có thể giao dịch linh hoạt hơn. Nếu áp dụng công nghệ blockchain hoặc token hóa bất động sản, một căn hộ hay tòa nhà có thể được chia nhỏ thành nhiều phần nhỏ như cổ phiếu, giúp nhà đầu tư nhỏ lẻ dễ dàng tham gia thị trường.

Thậm chí, nhà đầu tư không cần bỏ một số tiền lớn để sở hữu một căn nhà mà có thể mua theo phần trăm, giống như mua cổ phiếu của một công ty.

Chủ sở hữu bất động sản có thể huy động vốn từ nhiều nhà đầu tư nhỏ thay vì chỉ dựa vào ngân hàng.

Lúc này, môi giới bất động sản phải thay đổi cách làm việc. Khi mọi thông tin đều được minh bạch trên hệ thống, vai trò của môi giới sẽ không còn là cung cấp thông tin mà phải chuyển hướng sang tư vấn chiến lược đầu tư, phân tích dữ liệu hoặc hỗ trợ pháp lý.

Nếu giao dịch bất động sản trở nên nhanh chóng như chứng khoán, các ngân hàng cũng phải điều chỉnh các quy trình cho vay và thẩm định tài sản để theo kịp tốc độ của thị trường.

Nhà nước dễ dàng quản lý và thu thuế hơn. Mọi giao dịch đều thực hiện trên sàn điện tử, giúp giảm thiểu gian lận thuế và tăng cường quản lý dòng tiền trong thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, giống như chứng khoán, khi có tin tức lớn hoặc sự kiện kinh tế, giá bất động sản có thể dao động mạnh trong thời gian ngắn, tạo ra tình trạng "bong bóng" hoặc sụt giảm đột ngột.

Trong khi đó, Việt Nam hiện chưa có hành lang pháp lý đầy đủ để điều chỉnh các giao dịch bất động sản trên nền tảng điện tử với quy mô lớn như chứng khoán. Việc này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan quản lý.

Mặt khác, tâm lý nhà đầu tư cần thay đổi. Người dân Việt Nam vẫn có thói quen "cầm nắm" bất động sản, trong khi mô hình mới đòi hỏi họ làm quen với việc giao dịch điện tử và đầu tư linh hoạt hơn.

Tóm lại, nếu áp dụng mô hình này, thị trường bất động sản có thể trở nên minh bạch, thanh khoản hơn và mở rộng cơ hội cho nhiều nhà đầu tư. Tuy nhiên, điều đó cũng đòi hỏi một hệ thống pháp lý và công nghệ vững chắc để kiểm soát rủi ro.