Lao đao với dự án “ma”

Một góc Khu Dân cư - Trung tâm thương mại xã Tân Nhựt. Ảnh: CAO THĂNG

Có nhiều nguyên nhân, trong đó có một phần do công tác quản lý của các cơ quan nhà nước không tốt dẫn đến các dự án “ma” hình thành, tự làm hạ tầng, tự bán, khiến dân… “sập hầm”!

Thấy dự án đã xây, mua vẫn dính!

Hàng trăm người mua nền đất dự án Khu Dân cư - Trung tâm thương mại xã Tân Nhựt (Bình Chánh) của Công ty Huỳnh Thông đang kêu cứu. Bà con cho biết đã mua 6 - 7 năm rồi, nhưng không xây dựng được: “Lúc mua, chúng tôi thấy đã có hơn trăm căn trong dự án đã xây xong, thấy chắc ăn nên chúng tôi mới dám mua. Thế mà bây giờ chúng tôi xây thì bị thanh tra xây dựng cưỡng chế tháo dỡ”.

Qua kiểm tra hồ sơ, chúng tôi phát hiện tình trạng pháp lý dự án này giống như vụ 110 căn biệt thự ở quận 7, là dự án đã được duyệt nhưng chủ đầu tư chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính đối với đất, nên về pháp lý chưa có quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, từ những năm trước, hàng trăm căn nhà vẫn mọc lên, khiến bà con tin nên mua theo. Giờ căn cứ vào luật thì sai nên không cho xây nữa.

“Chúng tôi nhìn thấy nhà đã xây trong dự án rồi nên mới yên tâm mua, giờ không được xây, ai chịu trách nhiệm cho chúng tôi”, ông Nguyễn Thiện Minh bức xúc. Đã vậy, khi bà con kiện lên phường thì mới tá hỏa thêm về việc chủ dự án là Công ty Huỳnh Thông còn thế chấp dự án và bán một nền cho nhiều người.

Mới đây, chúng tôi nhận được đơn kêu cứu của nhiều người dân đã mua dự án của Công ty cổ phần Bất động sản (BĐS) Vạn An Phát (ở Long Thành, Đồng Nai) đến giờ không nhận được đất, một số người đã nhận đất thì cũng không xây dựng được.

Dự án này giống như các dự án của Alibaba, công ty nhận ủy quyền từ đất cá nhân rồi tự làm đường, tự phân lô bán. Do đất chưa chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở nên không thể xây dựng được. Nhưng bà con thấy rõ hình hài miếng đất, có cắm mốc, có đường vô, nên mua. Thế rồi, chủ dự án lại lách luật, lập “Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng quyền sử dụng đất” nhưng yêu cầu dân đóng đến 95% giá trị hợp đồng.

Đương nhiên theo luật thì hợp đồng này sai. Vì lẽ ra, khi đủ điều kiện ký hợp đồng mua bán thì bên mua nộp lần đầu không quá 30%, sau đó nộp theo tiến độ, nhưng nếu chưa nhận nền thì nộp không quá 70%. Và về hình thức, buộc phải ký hợp đồng mua bán BĐS khi hội đủ điều kiện huy động vốn (như đã được cơ quan nhà nước phê duyệt dự án, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, chủ dự án phải có quyền sở hữu đất…).

Thế nhưng, chủ đầu tư lại lách bằng các hợp đồng phái sinh như hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng nguyên tắc… Lẽ ra những loại hợp đồng này không phải nộp tiền, nhưng bà con vẫn nộp để rồi dẫn đến tranh chấp, muốn đòi lại tiền thì không tìm được chủ dự án. Muốn cơ quan công an vào cuộc thì bị cho rằng đó là hợp đồng dân sự, mặc dù chủ dự án không đủ điều kiện về dự án, lừa đảo khách hàng.

Mua bất động sản: cần biết cả luật lẫn lệ!

Hầu hết các vụ người dân bị lừa nguyên nhân chính là không biết luật, lại cả tin nghe theo cò. Nhiều người kể rằng, mua vì thấy nhiều người khác mua, sau khi mua xong mới biết hầu hết người tranh mua là “cò mồi”, người của chủ đầu tư. Họ mua xong bán ngay kiếm lời, còn người có nhu cầu thật thì bị “dính”.

Một nguyên nhân khác là khi ký hợp đồng, khách hàng không xem kỹ mà tin theo lời nhân viên môi giới rằng “đây là hợp đồng mẫu đã được sở công thương duyệt rồi nên không thay đổi được”. Đến khi tranh chấp thì không có cơ sở kiện. Trong khi hợp đồng mẫu chỉ là nguyên tắc cơ bản, còn giao dịch dân sự thì quyền lợi ngang nhau, tất cả những thỏa thuận “không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức” là được pháp luật thừa nhận.

Để an toàn khi mua BĐS, luật sư Phạm Hoàn Phúc (Đoàn Luật sư TPHCM) hướng dẫn, nếu mua căn hộ chung cư đang xây (bất động sản hình thành trong tương lai) thì khách hàng nên đến kiểm tra thực tế dự án đã hoàn thành phần móng chưa, phải hoàn thành móng mới đủ điều kiện bán; phải có giấy xác nhận dự án đủ điều kiện huy động vốn của sở xây dựng nơi dự án thực hiện; có bảo lãnh của ngân hàng (bảo lãnh toàn dự án, để khi dự án chậm tiến độ, hoặc không có khả năng chi trả thì ngân hàng chịu trách nhiệm) thì hãy ký mua.

Nếu mua nền đất dự án, bà con cần kiểm tra dự án đã được phê duyệt của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; có quy hoạch 1/500; đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính về đất và kiểm tra thêm dự án có bị thế chấp ngân hàng không.

Khi ký hợp đồng, khách hàng cần đề nghị ghi rõ trách nhiệm bồi thường, hoàn trả, thời điểm bàn giao cho tương thích. Ví dụ, nếu khách hàng chậm thanh toán trong vòng mấy tháng thì công ty có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng; ngược lại, công ty chậm bàn giao thì phải hoàn trả theo giá thị trường tại thời điểm bàn giao, nhưng không quá số tháng cụ thể.

Vì đặc điểm của thị trường BĐS là người mua kỳ vọng hưởng lợi từ tăng giá, nhưng nếu hợp đồng ràng buộc không chặt chẽ, các công ty thấy giá đất tăng nên thách thức dân kiện ra tòa để họ chỉ bồi thường lãi suất theo hợp đồng (thường không bù được trượt giá), chứ không chịu giao đất. Do vậy, khi ký phải đảm bảo cả những điều phòng ngừa rủi ro này trong hợp đồng.