Lãi suất tăng có thể tác động đến thanh khoản thị trường bất động sản trong thời gian tới

ABS Research nhận định dư địa giảm lãi suất không còn nhiều và mặt bằng lãi suất nhiều khả năng tăng thêm khoảng 0,5-1% trong thời gian tới.

Lãi suất thấp kích thích tín dụng bất động sản tăng mạnh

Theo ABS Research, nhờ mặt bằng lãi suất duy trì ở mức hấp dẫn từ năm 2024, hoạt động vay mua nhà và đầu tư bất động sản đã tăng trưởng mạnh mẽ.

Đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm 2024 và chiếm gần 24% tổng dư nợ toàn nền kinh tế, mức cao nhất nhiều năm trở lại đây.

Các ngân hàng trong giai đoạn 2024-2025 cũng triển khai nhiều gói vay ưu đãi, phổ biến mức lãi suất 5-6%/năm trong thời gian đầu để hỗ trợ người mua nhà. Nhờ đó, nhu cầu tín dụng tăng mạnh, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản sôi động trở lại.

Đến cuối tháng 8/2025, tổng dư nợ tín dụng bất động sản đạt khoảng 4,1 triệu tỷ đồng, tăng 19% so với cùng kỳ năm 2024. Biểu đồ: ABS

Lãi suất đang tăng trở lại do nhiều yếu tố vĩ mô và thị trường

ABS Research cho biết, bước sang nửa cuối 2025, một số ngân hàng đã điều chỉnh tăng lãi suất huy động và cho vay. Lãi suất vay mua nhà hiện đã tăng thêm khoảng 0,5-1,5 điểm phần trăm so với đầu năm.

Báo cáo cho biết, có ba nhóm nguyên nhân chính dẫn tới biến động lãi suất gần đây. Thứ nhất là áp lực tỷ giá khi tỷ giá tăng mạnh, tiến sát biên điều hành 3-5%, khiến công tác điều hành tiền tệ chịu nhiều sức ép.

Thứ hai, nhu cầu vay vốn tăng nóng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và tài chính, buộc các ngân hàng phải tăng lãi suất nhằm kiểm soát dòng vốn và giảm thiểu rủi ro.

Cuối cùng, mặt bằng lãi suất USD trên thế giới vẫn duy trì ở mức cao 3,75-4% do chính sách thắt chặt của Fed, từ đó tạo sức ép lên lãi suất VND trong nước.

Thanh khoản thị trường có thể chịu áp lực ngắn hạn

ABS Research nhận định dư địa giảm lãi suất không còn nhiều và mặt bằng lãi suất nhiều khả năng tăng thêm khoảng 0,5-1% trong thời gian tới. Điều này được đánh giá sẽ tác động mạnh nhất tới nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính cao, khiến giao dịch đầu cơ sụt giảm và thanh khoản thị trường có thể chậm lại.

Tuy nhiên, báo cáo cũng nhấn mạnh rằng lãi suất hiện vẫn thấp hơn nhiều so với giai đoạn trước 2023. Nhờ đó, nhu cầu mua để ở vẫn được hỗ trợ, trong khi thị trường hướng tới sự ổn định và an toàn hơn.

ABS Research nhận định, trong kịch bản lãi suất tăng mạnh hơn dự kiến do biến động kinh tế vĩ mô, thị trường bất động sản - đặc biệt là phân khúc căn hộ với mặt bằng giá đang cao - có thể đối mặt áp lực lớn hơn, cả về thanh khoản và tốc độ phục hồi.