Kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền ở một số nơi trên thế giới

Nhiều nước trên thế giới đã làm rất tốt việc cung ứng nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Ảnh minh hoạ

Thế giới phát triển nhà ở vừa túi tiền như thế nào?

Tại Việt Nam, hiện nay thị trường đều đang hiểu nhà ở vừa túi tiền là nhà ở thương mại có tổng giá trị tài sản được chi trả bằng thu nhập tích lũy từ 7 năm trở lên của một hộ gia đình; Là nhà phân khúc hạng C với mức giá cho căn hộ hoàn thiện cơ bản là dưới 1.000 USD/m2, nghĩa là căn hộ 2 phòng ngủ 65m2 có giá khoảng 65.000 USD tương đương 1,6 tỷ đồng.

Tuy nhiên, theo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, có một thực tế là căn hộ chung cư với mức giá này gần như đã "tuyệt chủng" ở Hà Nội và TP.HCM. Hiện "chuẩn" giá nhà bình dân tại 2 thành phố này đã nâng lên 20 - 30%, ở mức 2 - 2,4 tỷ đồng/căn.

Trước đó, tại Hội nghị với Thủ tướng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM có đề xuất cho phép nhà có giá dưới 3,5 tỷ đồng được phép tiếp cận gói 120.000 tỷ đồng. Như vậy, khái niệm về nhà ở vừa túi tiền hiện nay có thay đổi rất lớn, không còn đạt ở mức 1.000 USD mà có thể đã tăng lên gấp đôi. Như vậy, vấn đề nhà ở vừa túi tiền là vấn đề nóng bỏng mà Việt Nam cần phải giải quyết.

Luật sư, TS. Đoàn Văn Bình đã chỉ ra một số kinh nghiệm phát triển nhà ở vừa túi tiền của một số quốc gia trên thế giới.

Cụ thể, tại Hoa Kỳ hiện đang thiếu khoảng 5,5 - 7,3 triệu căn nhà ở vừa túi tiền. Theo LS. Bình, Hoa kỳ đã sử dụng các quỹ trong Kế hoạch Giải cứu Người Mỹ (American Rescue Plan) nhằm tạo lập thêm nhiều nhà ở cho thuê vừa túi tiền.

Tại California thì cho phép chuyển đổi các không gian văn phòng sử dụng không hiệu quả thành nhà ở vừa túi tiền; hỗ trợ 8.000 USD cho người thu nhập thấp thuộc diện được thuê nhà ở vừa túi tiền để trả các loại chi phí như thẩm định giá, phí luật sư…; ưu đãi thuế cho các nhà phát triển dành 20% số căn hộ để làm nhà vừa túi tiền; người thuê nhà ở vừa túi tiền không phải trả khoản tiền ứng trước, thông thường là khoảng 20% giá trị hợp đồng mua nhà…

Tại Canada, Chính phủ nước này ban hành chỉ số khả năng chi trả nhà ở. Được biết, chỉ số này càng cao thì khả năng chi trả càng thấp và đáng chú ý, năm 2023 là năm đánh dấu khả năng chi trả cho nhà ở tại Canada đạt mức kém nhất trong 41 năm qua.

Vậy giải pháp của Canada là gì? Đưa ra câu trả lời, LS. Đoàn Văn Bình cho rằng, Canada đã tăng mật độ xây dựng, cấp phép nhanh hơn và áp dụng công nghệ mới. Và sắp tới, Canada tập trung xây dựng 100.000 căn nhà mới vừa túi tiền khắp đất nước trong vòng 3 năm tới…

Đối với nước Đức - một đất nước giàu có tại châu Âu và nằm trong G7 nhưng tỷ lệ sở hữu nhà ở tại đây rất thấp chỉ 46%. Như vậy, gần 60% người Đức đang đi thuê nhà trong bối cảnh lạm phát tăng, thu nhập giảm. Ông Bình cho rằng, người Đức cũng đang chật vật với câu chuyện tiếp cận nhà ở vừa túi tiền.

Để giải quyết vấn đề này, nước Đức đã đặt giới hạn tối đa về giá thuê và mức tăng giá thuê tại một khu vực áp dụng cho các khu vực có thị trường nhà ở căng thẳng tại Đức. Đặc biệt, khi một căn nhà được tái cho thuê trong khu vực áp dụng Mietdeckel, giá thuê không được vượt quá 10% so với giá thuê thông thường tại địa phương; Ban hành giá trần điện và ga để các bên tham chiếu thỏa thuận rõ trong hợp đồng thuê.

Hay như Trung Quốc, Chính phủ nước này đã bổ sung khoảng 6,5 triệu căn nhà ở mới cho thuê thu nhập thấp ở 40 thành phố chính đến năm 2025. Và gần đây nhất, Chính phủ Trung Quốc đang đưa ra 17 giải pháp tài chính và phi tài chính để giải quyết vấn đề này. Trong đó, Chính phủ chỉ đạo các ngân hàng nắn dòng chảy tài chính cho nhà ở vừa túi tiền.

Đối với các nước trong khối OECD, các giải pháp được các nước này đưa ra là: Cho phép tăng mật độ xây dựng Hỗ trợ chi phí xây dựng Tái thanh toán thế chấp hoặc đặt cọc tiền thuê.

Cùng với đó là những giải pháp khác như: Quy định giá thuê ổn định trong thời gian tối thiểu;bảo lãnh, mua các căn nhà hình thành trong tương lai, giải pháp hỗ trợ thẳng cho người mua…

Chúng ta có nên tham khảo?

Theo ông Bình, nếu để “bàn tay vô hình” của cơ chế thị trường thì sẽ rất khó có được nhà ở vừa túi tiền cho người dân. Thời gian qua, giá nhà tăng liên tục chính là minh chứng. Vì vậy, Nhà nước cũng nên trực tiếp tham gia tạo lập nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội cho thuê để dẫn dắt, điều tiết thị trường trong một giai đoạn nhất định.

Ông Bình gợi mở một số giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật của Việt Nam. Trong đó, nhấn mạnh đến giải pháp hoàn thiện chính sách, pháp luật bao gồm: đưa ra khái niệm và ban hành tiêu chí xác định nhà ở vừa túi tiền; đồng bộ các quy định về nhà ở vừa túi tiền trong hệ thống pháp luật, chú trọng xây dựng chính sách khuyến khích phát triển nhà ở vừa túi tiền…

Ngoài ra, ông Bình cho rằng cần hoàn thiện tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng và ban hành hệ thống các tiêu chuẩn, quy chuẩn, quy trình, công nghệ mới cho nhà ở vừa túi tiền, ban hành thiết kế mẫu cho nhà ở vừa túi tiền… qua đó góp phần giảm chi phí đầu tư xây dựng nhằm hạ giá nhà.

Đối với công tác quy hoạch, theo ông Bình, cần đổi mới dựa trên sự chú trọng quy hoạch và phát triển quỹ đất cho phát triển nhà ở vừa túi tiền, quy hoạch tăng mật độ xây dựng trong các dự án nhà ở cao tầng, tính toán tỷ trọng cơ cấu nhà ở vừa túi tiền trong tổng thể kế hoạch phát triển nhà ở theo năm/giai đoạn, quy định cụ thể tỷ lệ nhà ở vừa túi tiền trong các khu đô thị.

Cùng với đó, nhà nước cần chú trọng hơn việc quy hoạch nhà ở vừa túi tiền gần các đấu mối giao thông và đầy đủ hạ tầng xã hội cũng như khuyến khích chuyển đổi không gian thương mại thành nhà ở vừa túi tiền.

Đối với giải pháp tài chính và thuế, ông cho rằng nên sử dụng công cụ thuế để điều tiết các phân khúc nhà ở cao cấp, hạn chế đầu cơ, hướng thị trường đến nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu thực; thêm nguồn lực tài chính phát triển nhà ở vừa túi tiền, đi kèm với xây dựng các chính sách ưu đãi về thuế, phí đối với chủ đầu tư và người mua, thuê nhà ở vừa túi tiền; khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nhà ở vừa túi tiền và nghiên cứu triển khai quỹ tiết kiệm nhà ở (Central Provident Fund - CPF), quỹ tín thác bất động sản (Reits); tăng cường hợp tác công tư trong phát triển nhà ở vừa túi tiền.

Nhóm giải pháp tiếp theo là hướng tới cải cách thủ tục hành chính. Trong đó, đơn giản hóa hệ thống các thủ tục hành chính; Ứng dụng công nghệ, tăng cường phân cấp, ủy quyền để giảm thiểu gánh nặng về thời gian, chi phí thủ tục cho doanh nghiệp; Rút ngắn thời gian cấp phép đối với các dự án nhà ở thương mại vừa túi tiền, miễn cấp phép trong các trường hợp nhất định trong khu đô thị có công năng hỗn hợp.