Kiến nghị sửa quy định tính dân số chung cư tại TP. HCM

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa gửi văn bản kiến nghị khẩn đến UBND TP.HCM cùng các sở, ngành liên quan về một số nội dung trong Quyết định 32/2025/QĐ-UBND.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), sau khoảng hai tháng triển khai, quy định này đã bộc lộ một số điểm chưa phù hợp.

Cụ thể, việc xác định dân số dự án dựa trên cơ cấu phòng ở và diện tích căn hộ đang tạo ra một hệ quả đáng chú ý khi các dự án chung cư thương mại có xu hướng phải tăng số lượng căn hộ lớn, trong khi giảm căn hộ diện tích vừa và nhỏ.

Hiệp hội cho rằng, nếu áp dụng cách tính hiện nay, số lượng căn hộ 3 - 4 phòng ngủ có diện tích từ 85m2 trở lên, thậm chí trên 160m2 sẽ tăng lên. Ngược lại, các căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích từ 45 - 70m2 và căn hộ nhỏ dưới 45m2 sẽ bị giảm.

Đối với dự án chung cư nhà ở xã hội thì làm tăng số lượng căn hộ 2 phòng ngủ có diện tích từ trên 56m2 đến 70m2 (là diện tích tối đa của căn hộ nhà ở xã hội)

Khách hàng xem sa bàn một dự án căn hộ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, tại các dự án chung cư thương mại, nhu cầu của người mua tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ vừa và nhỏ.

Thực tế cho thấy khoảng 60 - 70% khách hàng là nhóm thu nhập trung bình, có nhu cầu mua căn hộ 2 phòng ngủ, với mức giá phổ biến khoảng 5 - 7 tỷ đồng mỗi căn. Khoảng 20 - 25% người mua thuộc nhóm thu nhập thấp, chủ yếu tìm kiếm căn hộ 1 phòng ngủ, giá quanh mức 3 tỷ đồng mỗi căn.

Trong khi đó, nhóm khách hàng thu nhập cao chỉ chiếm khoảng 5 - 10%, với nhu cầu đối với căn hộ từ 3 phòng ngủ, diện tích 85 - 120 m2, giá bán khoảng 8 - 12 tỷ đồng mỗi căn. Nhu cầu với căn hộ từ 4 phòng ngủ trở lên, diện tích trên 120 m2 khá hạn chế, kể cả tại các dự án cao và trung cao cấp. Đối với các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp (vừa túi tiền), phần lớn khách hàng chỉ tìm mua căn hộ 1 - 2 phòng ngủ.

Vì vậy, nếu cơ cấu căn hộ buộc phải dịch chuyển sang loại diện tích lớn hơn, thị trường có thể rơi vào tình trạng cung không đúng với cầu.

Hiệp hội đề nghị Sở Xây dựng phối hợp với Sở Quy hoạch Kiến trúc xem xét trình UBND thành phố xem xét sửa đổi Quyết định số 32/2025/QĐ-UBND để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong việc xác định quy mô dân số và số lượng căn hộ, cơ cấu căn hộ của tất cả các dự án nhà chung cư.

HoREA kiến nghị sửa đổi quy định tại Quyết định 32 theo hướng quy mô dân số dự án nên được xác định ngay từ giai đoạn quyết định chủ trương đầu tư và quy hoạch. Sau khi quy mô dân số đã được phê duyệt, chủ đầu tư nên được linh hoạt thiết kế cơ cấu căn hộ để phù hợp với nhu cầu thị trường. Việc thiết kế căn hộ vẫn phải tuân thủ các quy chuẩn hiện hành, trong đó có quy định căn hộ dưới 45m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án.

HoREA cho rằng việc xác định quy mô dân số cần bám sát dự báo phát triển đô thị và thực tế nhu cầu nhà ở của TP.HCM. Trong bối cảnh thành phố đang triển khai nhiều chương trình cải tạo chung cư cũ và di dời nhà ở ven kênh rạch, chính sách dân số linh hoạt sẽ góp phần thu hút nguồn lực xã hội hóa, đồng thời tạo điều kiện để người dân dễ dàng tiếp cận nhà ở hơn.

Cuối năm 2025, UBND TP.HCM ban hành quyết định 32/2025/QĐ-UBND quy định phương pháp xác định dân số trong các tòa nhà chung cư và chung cư hỗn hợp.

Quy định này được xem là cơ sở để cơ quan quản lý xác định quy mô dân số, số lượng và cơ cấu căn hộ của các dự án. Căn cứ đó để quyết định chủ trương đầu tư, lập quy hoạch chi tiết 1/500, thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi và cấp giấy phép xây dựng. Theo đó, quy mô dân số của dự án chung cư được xác định dựa trên số phòng ở và diện tích căn hộ.