Giá căn hộ TP.HCM lập mặt bằng mới, người mua nhà rơi vào thế “mắc kẹt”

Theo báo cáo mới công bố của Savills, giá căn hộ sơ cấp tại TP.HCM hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá tiếp tục xu hướng tăng trong bối cảnh nguồn cung mới trên thị trường vẫn hạn chế và chủ yếu tập trung ở các phân khúc trung - cao cấp.

Dù giá bán duy trì ở mức cao, thanh khoản thị trường căn hộ lại ghi nhận phục hồi đáng kể. Trong năm ngoái, khoảng 11.500 căn hộ được giao dịch thành công, qua đó đưa tỷ lệ hấp thụ của thị trường lên 82%, mức cao nhất trong vòng 5 năm.

Riêng trong quý 4/2025, thị trường ghi nhận khoảng 5.000 giao dịch, cho thấy nhu cầu đã cải thiện rõ rệt vào giai đoạn cuối năm.

Còn theo thống kê của JLL, phân khúc cao (bao gồm hạng cao cấp, sang và siêu sang) đã có hơn 1.700 căn được bán trong quý 4 năm ngoái, tăng 33% so với quý trước đó.

Thị trường căn hộ TP.HCM tiếp tục lập mặt bằng giá mới. Ảnh minh họa

Ông Troy Griffiths, Phó Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: “Thị trường căn hộ đang cho thấy sự phục hồi rõ rệt về thanh khoản, nhưng nguồn cung vẫn còn hạn chế và tập trung ở các phân khúc giá cao. Điều này tiếp tục tạo ra sự phân hóa giữa các nhóm người mua”.

Về dài hạn, việc hoàn thiện khung pháp lý, tiến độ tháo gỡ các vướng mắc trong phát triển dự án và sự hoàn thiện của các dự án hạ tầng lớn được kỳ vọng sẽ góp phần cải thiện nguồn cung. Đặc biệt, các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD) có thể mở ra thêm nguồn cung nhà ở dọc theo các trục hạ tầng trọng điểm.

Tình trạng thiếu hụt nhà ở có giá phù hợp cũng được Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) ghi nhận. Theo Hiệp hội, thị trường bất động sản tại các đô thị hiện nay lại đang rất thiếu loại nhà ở giá phù hợp là căn hộ chung cư có 1-2 phòng ngủ, diện tích khoảng 50-70m2 , có đơn giá từ 30-70 triệu đồng/m2 và giá căn hộ từ 2-5 tỷ đồng/căn.

Điển hình là tại TP.HCM (cũ) tại thời điểm năm 2020 chỉ có 163 căn nhà ở giá phù hợp chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở đưa ra thị trường.

Từ năm 2021 đến tháng 6/2025 thì không còn loại nhà ở giá phù hợp mà chỉ còn loại nhà ở trung cấp và nhà ở cao cấp, trong đó nhà ở cao cấp chiếm trên 70%

Kể từ năm 2024 đến tháng 6/2025 thì các dự án nhà ở thương mại tại TP.HCM (cũ) chỉ còn nhà ở cao cấp và chỉ sau khi hợp nhất với tỉnh Bình Dương và tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu thì thành phố mới được bổ sung nguồn cung nhà ở giá phù hợp nên thị trường bất động sản đã giảm bớt tình trạng lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp.

Một dự án khu đô thị đang được triển khai xây dựng tại TP.HCM

Dù vậy, HoREA nhận định một bộ phận lớn người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp tại đô thị đang rơi vào thế khó khi tìm kiếm nhà ở. Đây là nhóm cá nhân có thu nhập khoảng 21-30 triệu đồng mỗi tháng; vợ chồng có tổng thu nhập 41-50 triệu đồng mỗi tháng; hoặc người độc thân nuôi con nhỏ với mức thu nhập trên 30 triệu đồng mỗi tháng.

Nhóm này không thuộc diện được mua, thuê mua nhà ở xã hội do vượt ngưỡng thu nhập theo quy định (20 triệu đồng mỗi tháng). Tuy nhiên, với mặt bằng giá nhà thương mại liên tục neo cao trong nhiều năm qua, họ cũng  không đủ khả năng tài chính để mua nhà ở thương mại.

Hiệp hội cho rằng tình trạng thiếu nhà ở phù hợp với thu nhập của đa số người dân đô thị, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình và thấp xuất phát từ nhiều nguyên nhân.

Trước hết, thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung dự án nhà ở thương mại giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội. Điều này khiến các doanh nghiệp sở hữu dự án có lợi thế chiếm lĩnh thị trường và thường ưu tiên phát triển phân khúc cao cấp, nơi có thể tối đa hóa lợi nhuận theo quy luật cung - cầu và cạnh tranh.

Bên cạnh yếu tố thị trường, Hiệp hội cũng chỉ ra Luật Nhà ở 2023 hiện vẫn chưa có cơ chế đủ mạnh để hỗ trợ người thu nhập trung bình và thu nhập thấp ở đô thị tạo lập nhà ở giá phù hợp, dẫn đến khoảng trống trong việc đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhóm đối tượng chiếm số đông.

Trước thực trạng trên, HoREA cho rằng chủ trương thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp dành cho nhóm thu nhập trung bình, tức những người có thu nhập trên 20 triệu đồng mỗi tháng, rất hợp lý.

Tuy nhiên, Hiệp hội kiến nghị cần xây dựng cơ chế ưu đãi phù hợp để hỗ trợ nhóm thu nhập trung bình và thu nhập thấp đô thị, những người đã có một phần tích lũy, được vay tín dụng thương mại với lãi suất khoảng 6-7% mỗi năm, thời hạn 10-12 năm, nhằm mua hoặc thuê mua nhà ở giá phù hợp.