Kiểm soát giá bất động sản cần “đúng bệnh, đúng liều” để không triệt tiêu động lực thị trường

Trước thực trạng đó, Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về cơ chế kiểm soát, kiềm chế giá bất động sản được Bộ Xây dựng lấy ý kiến góp ý đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của dư luận.

Chính phủ hành động mạnh mẽ, chính sách đi đúng hướng

Theo dự thảo, Bộ Xây dựng đề xuất ba nhóm cơ chế trọng tâm nhằm kiểm soát và kiềm chế giá bất động sản trong thời gian tới, gồm: Minh bạch hóa các giao dịch thông qua Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước thành lập; Chính sách tín dụng cho người mua nhà; Phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp.

Đánh giá về dự thảo này, Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho rằng đây là bước đi đúng hướng và rất kịp thời trong nỗ lực “hạ nhiệt” thị trường, đồng thời thể hiện rõ quyết tâm của Chính phủ trong việc đảm bảo sự phát triển bền vững của lĩnh vực bất động sản - một trong những trụ cột của nền kinh tế.

Các chính sách tạo hành lang pháp lý thuận lợi, gia tăng mức độ an toàn trong giao dịch nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Đồng thời, các giải pháp cũng hướng tới mục tiêu tăng nguồn cung nhà ở thương mại có giá phù hợp, góp phần từng bước điều chỉnh mặt bằng giá về mức hợp lý hơn.

Viện cũng lưu ý rằng điều quan trọng là phải “đúng bệnh, đúng liều”, để chính sách không chỉ kiểm soát được giá mà còn duy trì được sức sống của thị trường.

Giá nhà tăng cao và khó kiểm soát đang là “nút thắt” lớn nhất của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay.

Cơ chế minh bạch giao dịch

Trong ba cơ chế nêu trên, VARS IRE đặc biệt ủng hộ đề xuất thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý.

Đơn vị này sẽ là nơi tích hợp, định danh toàn bộ dữ liệu liên quan đến bất động sản trước khi đưa vào giao dịch, từ pháp lý, quy hoạch, lịch sử chuyển nhượng, giá mua bán, cho tới nghĩa vụ tài chính. Khi đó, người dân có thể kiểm tra thông tin chính xác, còn Nhà nước có thể theo dõi, kiểm soát toàn bộ biến động giá và giao dịch trên thị trường.

“Hiện nay, quy trình giao dịch một bất động sản mất trung bình 45-60 ngày qua hàng loạt khâu như công chứng, nộp thuế, đăng ký biến động… Nếu Trung tâm giao dịch được vận hành theo đúng tiêu chí, thời gian này có thể rút xuống chỉ còn 1-3 ngày, thậm chí tính bằng giờ,” VARS IRE phân tích.

Viện cũng cho biết, họ đang phối hợp trực tiếp với Bộ Xây dựng trong việc triển khai đề án thí điểm mô hình trung tâm giao dịch này, coi đây là “cuộc cách mạng” trong quản lý bất động sản tại Việt Nam.

Mô hình tương tự đã được áp dụng thành công tại nhiều quốc gia phát triển. Ở đó, các giao dịch bất động sản đều được thực hiện trên nền tảng số, giúp loại bỏ gần như hoàn toàn tình trạng “mua bán hai giá”, giao dịch ngầm, thổi giá hay chuyển nhượng “chui”. Trong bối cảnh Việt Nam đang đẩy mạnh chuyển đổi số, đây không chỉ là một giải pháp kỹ thuật, mà còn là bước đi chiến lược để xây dựng thị trường minh bạch, công bằng và hiệu quả.

Chính sách tín dụng: Phân biệt rõ đầu cơ và đầu tư chính đáng

Một điểm đáng chú ý khác trong dự thảo là đề xuất hạn chế cho vay mua nhà ở thương mại thứ hai, thứ ba. Cụ thể, mức cho vay tối đa chỉ còn 50% giá trị hợp đồng cho căn nhà thứ hai và 30% cho căn nhà thứ ba trở lên.

Theo Bộ Xây dựng, đây là biện pháp nhằm ngăn chặn tình trạng đầu cơ, “lướt sóng” bất động sản, vốn là nguyên nhân khiến giá nhà tăng ảo trong những năm qua.

VARS IRE đồng tình với mục tiêu của chính sách, song đồng thời cảnh báo không nên đánh đồng tất cả người mua nhà thứ hai, thứ ba với nhóm đầu cơ.

“Cùng là hành vi mua thêm nhà, nhưng mục đích hoàn toàn khác nhau. Có người mua để cho thuê, kinh doanh hợp pháp hoặc tích lũy tài sản cho con cái. Nếu áp dụng chính sách siết tín dụng một cách đồng loạt, không phân biệt đối tượng, sẽ dễ triệt tiêu cả động lực tích cực của thị trường,” Viện nhấn mạnh.

Theo VARS, cầu quá lớn nhưng cung khan hiếm, đó là lý do vì sao giá nhà tăng liên tục mà không có dấu hiệu hạ nhiệt.

Theo phân tích của VARS IRE, nhóm nhà đầu tư dài hạn chính là lực lượng tạo thanh khoản và duy trì sự sôi động của thị trường. Nếu họ bị hạn chế tiếp cận vốn, thị trường có thể rơi vào trạng thái “đóng băng kỹ thuật”, giá có thể không giảm nhưng giao dịch sụt mạnh, ảnh hưởng tới hàng loạt ngành liên quan như xây dựng, vật liệu, nội thất…

Do đó, Viện kiến nghị cần xây dựng tiêu chí nhận diện rõ ràng giữa “đầu cơ” và “đầu tư hợp pháp”, chẳng hạn dựa trên thời gian nắm giữ tài sản, mục đích sử dụng và nguồn thu nhập liên quan. Chính sách tín dụng chỉ nên siết với nhóm mua để “lướt sóng” ngắn hạn, còn lại phải có cơ chế khuyến khích dòng tiền đầu tư ổn định, dài hạn.

Phát triển nhà ở giá phù hợp: Chìa khóa cân bằng cung - cầu

Ở góc độ cấu trúc thị trường, VARS IRE cho rằng nguyên nhân sâu xa khiến giá bất động sản bị đẩy lên cao là do mất cân đối nguồn cung.

Theo báo cáo quý 2/2025 của Viện, căn hộ cao cấp chiếm tới hơn 60% tổng nguồn cung tại hai thị trường lớn là Hà Nội và TP. HCM, trong khi phân khúc căn hộ bình dân gần như “biến mất”.

“Cầu quá lớn nhưng cung khan hiếm, đó là lý do vì sao giá nhà tăng liên tục mà không có dấu hiệu hạ nhiệt,” VARS IRE nhận định.

Bởi vậy, Viện hoàn toàn ủng hộ chủ trương phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Tuy nhiên, để chính sách đi vào thực tiễn, cần “mở đường” rõ ràng cho doanh nghiệp...

Theo Viện, cần có cơ chế ưu đãi riêng cho doanh nghiệp phát triển phân khúc nhà giá phù hợp, như: quy hoạch quỹ đất rõ ràng, thủ tục cấp phép nhanh gọn, ưu đãi tín dụng hoặc thuế hợp lý. Khi doanh nghiệp có lãi, họ mới có động lực tham gia...

VARS IRE khẳng định: “Kiểm soát giá bất động sản là cần thiết, nhưng phải dựa trên cơ chế thị trường, không hành chính hóa”.

Viện đánh giá cao tinh thần chỉ đạo quyết liệt của Lãnh đạo Nhà nước và Bộ Xây dựng, coi đây là yếu tố đặc biệt quan trọng để đưa thị trường về quỹ đạo minh bạch, an toàn và bền vững...