Kịch bản nào cho thị trường đất nền năm 2024?

Nhu cầu đất nền được dự báo tiếp tục sụt giảm trong năm 2024. Ảnh minh hoạ

Theo Báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận tháng 11.2023 của DKRA Group, nguồn cung mới đất nền vẫn ở mức thấp khi trong tháng này chỉ có duy nhất 1 dự án với 115 nền đất được mở bán ở giai đoạn tiếp theo, giảm 84% so với cùng kỳ năm trước và toàn bộ nguồn cung mới đều tập trung tại Bình Dương.

Bên cạnh đó, lượng tiêu thụ mới cũng giảm đến 88% so với cùng kỳ năm 2022. Mặt bằng giá sơ cấp ghi nhận mức giảm trung bình 8-10% so với lần mở bán trước đó, các chính sách chiết khấu, cam kết lợi nhuận… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường nhưng không mấy hiệu quả.

Đối với sản phẩm đất nền do cá nhân tự phân lô hoặc chuyển nhượng thứ cấp, DKRA ghi nhận không có nhiều biến động, mức giảm giá tập trung chủ yếu ở nhóm sản phẩm có giá trị cao, nhóm dự án chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý…

Trước đó, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định tại những tỉnh từng xảy ra sốt ảo, giá đất nền có xu hướng đi ngang trong quý 3.2023, sau khi trải qua những đợt điều chỉnh giảm tương xứng với giá trị thực trong các quý trước.

Giám đốc khu vực phía Nam một đơn vị nghiên cứu bất động sản khác cho biết, dù lượng tin đăng cắt lỗ đã giảm trong những tháng cuối năm 2023, nhưng thị trường đất nền vẫn ảm đạm. Nhu cầu tìm mua đất nền trong tháng 11.2023 giảm 18% so với đầu năm. Cả quý 4.2023, có 31% nhà môi giới được khảo sát đánh giá giao dịch đất nền giảm 10-50%, trong khi 43% đánh giá giảm mạnh hơn (trên 50%).

Theo vị này, việc thị trường đóng băng đã tác động lớn đến nhu cầu và tâm lý người mua đất nền. Gần như mọi giao dịch của phân khúc này đều tạm hoãn, phần lớn nhà đầu tư đã phải cắt lỗ sâu nhưng thanh khoản vẫn rất chậm.

Ghi nhận thực tế cũng cho thấy, từ cuối năm 2021 đến nay, các giao dịch đất nền đã sụt giảm nghiêm trọng, dù chấp nhận cắt lỗ sâu cũng rất khó thanh khoản. Thậm chí, từ khi các ngân hàng có dấu hiệu giảm lãi suất, nhà đầu tư vẫn không mặn mà vay đầu tư hay dịch chuyển dòng tiền tiết kiệm từ ngân hàng sang bất động sản.

Vị chuyên gia trên dự báo, bước sang năm 2024, nhu cầu đất nền sẽ tiếp tục sụt giảm trước nỗi lo rủi ro pháp lý của người mua. Theo đó, mặt bằng giá đất nền cũng sẽ được điều chỉnh giảm xuống, nhất là với những lô đất có diện tích lớn.

Đặc biệt, việc thông qua quy định mới siết phân lô bán nền tại Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi cũng được cho là sẽ tác động mạnh mẽ đến phân khúc này. Rất có thể, sẽ có một lượng lớn đất nền diện tích lớn được các nhà đầu tư “ôm” với mục đích phân lô, tách thửa trước đó được rao bán hạ giá.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), trong ngắn hạn, việc siết phân lô, tách thửa có thể làm giảm sức hút của đất nền, giá đất phân lô, tách thửa đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao.... Tác động tích cực về lâu dài là thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, làm giá, lãng phí nguồn lực đất đai đã diễn ra nhiều năm qua.

Ý kiến khác cho rằng, khoảng cuối 2024, đất nền mới có thể đảo chiều. Do đó, các nhà đầu tư phải sử dụng đòn bẩy tài chính chưa nên tham gia vào phân khúc này nền ở thời điểm hiện tại cũng như đầu năm 2024. Còn đối với những nhà đầu tư lớn, tiềm lực tài chính mạnh, giai đoạn này có thể là cơ hội để tìm kiếm những sản phẩm phù hợp, pháp lý rõ ràng.

Ở góc nhìn lạc quan hơn, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường nhà gắn liền với đất, đất nền các tỉnh vùng ven TP.HCM sẽ có những chuyển biến tích cực, thoát khỏi tình trạng "đóng băng" như năm 2023, nhất là những dự án có giá bán phù hợp.

Từ những tín hiệu tích cực xảy ra vào nửa cuối 2023, như lượng tìm kiếm giao dịch các phân khúc đất nền, chung cư... có sự phục hồi tốt và nguồn cung từ các dự án mới, giao dịch xuất hiện ngày càng nhiều, giới chuyên gia và nhà đầu tư kỳ vọng, thị trường bất động sản trong đó có đất nền sẽ ấm dần lên trong năm 2024. Tuy nhiên, cần phải theo dõi sát các diễn biến và cần tiếp tục các biện pháp tháo gỡ mạnh mẽ trong thời gian tới.