Khi nào thanh khoản bất động sản nhà ở quay trở lại?

DKRA Việt Nam vừa phát hành báo cáo về thị trường bất động sản TP.HCM và vùng phụ cận, ghi nhận diễn biến không mấy sáng sủa ở nhiều phân khúc bất động sản nhà ở.

Giao dịch vẫn thấp

Trong đó phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong tháng 8/2023 ghi nhận sụt giảm còn 253 căn, chỉ bằng 19% so với cùng kỳ năm trước. TP.HCM và Đồng Nai dẫn đầu, chiếm 55% tổng nguồn cung mới trong tháng.

Lượng sản phẩm tiêu thụ mới chỉ đạt 84 căn, giảm 87% so với cùng kỳ. Các chính sách chiết khấu thanh toán nhanh, kéo giãn kỳ hạn thanh toán, quà tặng mở bán,… tiếp tục được phần lớn chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Theo khảo sát của đơn vị này, sức cầu thị trường thứ cấp có những tín hiệu khởi sắc so với tháng trước, động thái giảm lãi suất cho vay khiến người mua tự tin hơn trong quyết định mở khoản vay mua bất động sản. Mặt bằng giá bán trên thị trường sơ cấp không có nhiều biến động, trong khi đó trên thị trường thứ cấp, một số giao dịch vẫn ghi nhận mức giảm 50 - 150 triệu đồng/căn, tập trung ở những dự án chậm tiến độ bàn giao, hết thời gian ân hạn gốc/lãi vay.

Ở phân khúc đất nền, trong tháng 8/2023, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới của phân khúc đất nền sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022 với tỷ lệ giảm lần lượt là 58% và 94%.

Cụ thể, trong tháng qua, nguồn cung mới của phân khúc đất nền chỉ có 95 sản phẩm, song tiêu thụ mới chỉ đạt 5 nền. Trong đó, Long An là khu vực chủ lực về nguồn cung mở bán mới trong tháng với tỷ lệ đạt 89% trên tổng cung mới toàn thị trường.

Nguồn cung và lượng tiêu thụ ở phân khúc đất nền, căn hộ cũng như biệt thự nhà phố vẫn ở mức thấp so với cùng kỳ năm trước

Về mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước, thanh khoản thị trường chưa có nhiều khởi sắc trong tháng qua. Những vấn đề như khan hiếm quỹ đất sạch, khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn mới, các rủi ro về vấn đề pháp lý đã tác động rất lớn đến tình hình khan hiếm nguồn cung mới trong thời gian qua.

Việc điều chỉnh các chính sách liên quan đến tín dụng bất động sản, tháo gỡ các khó khăn về thủ tục pháp lý dự án,… được kỳ vọng sẽ mang lại những tín hiệu tích cực cho thị trường trong thời gian tới.

Với phân khúc nhà phố,biệt thự, nguồn cung mới khởi sắc so với tháng trước (tăng hơn 16 lần) đạt 100 căn. Tuy nhiên, con số này chỉ bằng khoảng 33% so với cùng kỳ năm 2022. Trong đó, Đồng Nai dẫn đầu nguồn cung mới toàn thị trường với 68%.

Lượng tiêu thụ có nhiều cải thiện so với tháng trước đạt 34 căn, tuy nhiên chỉ bằng 59% so với cùng kỳ. Trong đó, phần lớn giao dịch tập trung tại dự án thuộc tỉnh Đồng Nai được mở bán trong tháng. Các chính sách chiết khấu cho phương án thanh toán nhanh, giãn tiến độ thanh toán, ân hạn nợ gốc/lãi vay ngân hàng,… tiếp tục được các chủ đầu tư áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp không có nhiều biến động so với tháng trước, thanh khoản thị trường ở mức trung bình và tập trung chủ yếu ở các sản phẩm đã hoàn thiện pháp lý, đã đi vào hoạt động.

Đà phục hồi yếu

Trong báo cáo về thị trường bất động sản nhà ở mới đây, Công ty chứng khoán VnDirect nhận định, dù lượng tiêu thụ trong quý 2 đã cải thiện so với quý trước nhưng đà phục hồi của thị trường bất động sản nhà ở tương đối yếu.

Tâm lý thị trường thận trọng do môi trường lãi suất cao và chưa thật sự hấp dẫn với người mua nhà và các doanh nghiệp phát triển bất động sản, cùng với những nút thắt chính sách còn tồn đọng và hầu hết nguồn cung mới đến từ phân khúc cao cấp.

“Khó khăn lớn nhất của thị trường đã qua, tuy nhiên những thách thức vẫn còn đó và thị trường kỳ vọng ấm dần lên vào nửa cuối 2024. Chúng tôi cho rằng nhà đầu tư cần theo dõi sát sao thực trạng các kênh dẫn vốn, quy trình tháo gỡ pháp lý và sự phát triển của mảng nhà ở xã hội để đánh giá sự phục hồi của thị trường bất động sản một cách tổng quan”, VnDirect cho biết thêm.

Công ty chứng khoán này cũng dự báo thị trường bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng trong một năm tới và sự phục hồi sẽ dần rõ nét từ nửa cuối 2024 khi các nút thắt dần được tháo gỡ.

Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Bộ phận Tư vấn Đầu tư Savills Việt Nam, để nhận định rằng thị trường bất động sản có hồi phục hay không cần phải xem đà hồi phục của các nền kinh tế lớn. Bởi vì các nền kinh tế lớn hồi phục thì hoạt động xuất khẩu mới đảm bảo, công ăn việc làm của người dân ổn định thì sẽ tác động rất lớn đến việc họ có mua nhà hay không. Làm sao những sản phẩm vừa túi tiền, pháp lý ổn thì một bộ phận rất lớn người dân có nhu cầu nhà ở sẽ xuống tiền.

Về góc độ tài chính, việc vay vốn của người dân có được mở rộng hay không và lãi suất như thế nào cũng là yếu tố quan trọng tác động đến đà hồi phục của thị trường bất động sản nhà ở.