Hành trình "mua áo bán vải vụn" của Hải Phát

Trong khi thị trường bất động sản ồn ào với việc FLC Group vừa thâu tóm được khu đất vàng rộng 3.600m2 tại 36 đường Phạm Hùng (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội) thì danh tính bên bán cũng như giá trị của thương vụ này vẫn nằm trong vòng bí mật.

Bất lợi lớn nhất của dự án 36 Phạm Hùng là nằm ngay cạnh bến xe Mỹ Đình, một khu vực mà người mua nhà rất kỵ.

Tuy nhiên, trong Đại hội cổ đông mới đây, FLC chính thức công bố đã mua lại 99% phần vốn góp trị giá 198 tỷ đồng trong Công ty TNHH Đầu tư và Quản lý toà nhà Vinafco, chủ sở hữu mảnh đất dự kiến sẽ được xây dựng toà nhà 35 tầng. Đồng thời, mức giá mà FLC phải trả thấp hơn khoảng 20% so với chủ đầu tư trước đó đã bỏ ra để sở hữu dự án này. Điều đó cũng có thể hiểu, giá trị của thương vụ này dao động trong khoảng 140-160 tỷ đồng, và bên bán đã buộc phải chấp nhận lỗ hàng chục tỷ đồng khi bán lại dự án này.

Theo tìm hiểu của chúng tôi, bên bán không ai khác chính là Công ty cổ phần Đầu tư Hải Phát, một doanh nghiệp đã và đang phát triển một số dự án bất động sản tại địa phận tỉnh Hà Tây cũ như Khu căn hộ cao tầng CT2 và HH2 thuộc Khu đô thị Tân Tây Đô, và Khu căn hộ The Pride tại quận Hà Đông.

Hải Phát là ai?

Theo giới thiệu trên website công ty, Hải Phát được thành lập vào cuối năm 2003 với vốn điều lệ vẻn vẹn của 8 tỷ đồng. Bốn năm sau, vốn điều lệ của Hải Phát mới chỉ tăng lên 15 tỷ đồng, nhưng đến năm 2008, Hải Phát chính thức tăng vốn lên 300 tỷ đồng. Lúc này, Hải Phát cũng chính thức tuyên bố là chủ đầu tư triển khai một loạt các dự án lớn như Khu đô thị mới Văn Phú và Tổ hợp thương mại, dịch vụ và căn hộ The Pride thuộc Khu đô thị An Hưng (quận Hà Đông).

Cách đây 3 năm, Hải Phát tiếp tục tăng vốn lên 750 tỷ đồng, đồng thời, triển khai thực hiện nhiều dự án với tổng diện tích lên tới hàng trăm ha như: Dự án Khu đô thị Tân Tây Đô (huyện Đan Phượng), Khu nhà ở đô thị Phú Lãm (quận Hà Đông), Khu đô thị mới Tây Nam An Khánh (huyện Hoài Đức).

Một số nguồn tin của chúng tôi cho biết, Hải Phát đã trúng đậm từ dự án Khu đô thị Văn Phú. Mặc dù chỉ là nhà đầu tư thứ cấp tại Văn Phú, nhưng Hải Phát lại lời lớn vì trong lúc thị trường bất động sản sốt nóng, cộng với việc sát nhập tỉnh Hà Tây cũ vào Hà Nội năm 2008, đất liền kề và biệt thự Văn Phú đã tăng giá chóng mặt trong thời gian rất ngắn.

Với lợi nhuận thu được, Hải Phát đã tiếp tục đi mua dự án, và ít ai biết rằng, dự án Khu đô thị Đại Thanh hiện nay do Xí nghiệp xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu của “đại gia điếu cày” Lê Thanh Thản làm chủ đầu tư trước đây thuộc về Hải Phát. Ban đầu, Hải Phát liên doanh, nhưng cuối cùng quyết định bán lại dự án, thu về hàng trăm tỷ đồng. Có tiền, Hải Phát tiếp tục tăng vốn và đi thâu tóm thêm nhiều dự án khác, trong đó có khu đất tại 36 Phạm Hùng.

Từ đỉnh cao đến vực sâu

Nhưng khó khăn kéo dài của thị trường bất động sản đã đẩy Hải Phát vào cơn bĩ cực. Đầu tư dàn trải vào nhiều dự án cùng một lúc đã khiến nguồn lực của Hải Phát cạn kiệt. Hai dự án trọng điểm của Hải Phát là khu căn hộ The Pride và Tân Tây Đô đều gặp khó khăn.

Hai năm trước, Hải Phát đã buộc phải hạ giá 20-30% giá bán của khu căn hộ CT2A Tân Tây Đô mới thu được tiền để tiếp tục hoàn thiện dự án này.

Nhưng đối với dự án The Pride, mặc dù đã bán gần hết căn hộ và thu được rất nhiều tiền từ người mua, Hải Phát lại không đủ vốn để triển khai đúng tiến độ. The Pride dự kiến bàn giao nhà cho khách hàng vào năm 2012, nhưng cho đến thời điểm này vẫn chưa thể bàn giao được. Cuối năm ngoái, Hải Phát đã ký thoả thuận nguyên tắc với Ngân hàng Quân đội để ngân hàng này rót 530 tỷ đồng giúp Hải Phát hoàn thiện dự án này.

Nhưng gánh nặng về vốn vay buộc Hải Phát phải tìm cách cân đối dòng tiền để trả nợ. Trong khi nhiều dự án chưa thể đưa vào kinh doanh, Hải Phát đã buộc phải bán dự án mà giới bất động sản coi là “hoa hậu” của doanh nghiệp này.

Trong danh mục các dự án bất động sản của Hải Phát, phần lớn dự án nằm ở quận Hà Đông và Hoài Đức (thuộc Hà Tây cũ) và chỉ có duy nhất khu đất 36 Phạm Hùng là nằm ở quận Nam Từ Liêm. Mặc dù đã chi đậm để sở hữu mảnh đất vàng này, nhưng phát triển dự án này đối với Hải Phát không hề dễ dàng.

Khu đất đã được chuyển đổi sang xây dựng một cao ốc căn hộ, văn phòng cho thuê với 3 tầng hầm và 38 tầng nổi, nhưng trong khi vẫn mắc kẹt ở các dự án khác, thì Hải Phát khó có thể rót vốn tiếp cho dự án này.

Ngoài chi phí xây dựng thì để xây dựng dự án cao tầng, chủ đầu tư dự án này sẽ còn phải nộp tiếp tiền sử dụng đất, và với giá thị trường hiện nay, ước tính giá trị tiền sử dụng đất mà dự án phải nộp vào khoảng 200-300 tỷ đồng.

Đó là chưa kể, nếu xây dựng, triển vọng kinh doanh dự án này cũng khó khăn. Mặc dù được coi là có vị trí đắc địa trên mặt tiền đường Phạm Hùng, nhưng bất lợi lớn nhất của dự án này là nằm cạnh bến xe Mỹ Đình cực kỳ đông đúc, một khu vực mà người mua nhà rất kỵ. Ngay gần đó, dự án Dolphin Plaza vẫn còn ế rất nhiều căn hộ, nên cửa ra cho dự án mới ở khu vực này là một dấu hỏi.

Gánh nặng tài chính đối với dự án này cũng như việc đầu tư vào nhiều dự án cùng một lúc đã buộc Hải Phát phải bán đi “dự án hoa hậu” của mình.