Ưu đãi phí thuê hạ tầng và chính sách hút FDI mở “cửa” mới cho bất động sản khu công nghiệp

Trong bối cảnh các tập đoàn toàn cầu đẩy mạnh dịch chuyển chuỗi cung ứng sang Đông Nam Á, Việt Nam tiếp tục nổi lên như điểm đến quan trọng. Điều này mở ra dư địa tăng trưởng cho nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất KCN lớn và hạ tầng sẵn sàng khai thác.

Chính sách ưu đãi phí thuê hạ tầng cùng định hướng hút FDI được kỳ vọng nâng tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trong giai đoạn tới.

Nghị định 20: giảm chi phí đầu vào, kích cầu thuê đất công nghiệp

Theo MBS Research, Nghị định 20 mang lại nhiều ưu đãi đáng kể cho doanh nghiệp nội địa hoạt động trong lĩnh vực sản xuất – công nghệ khi tham gia KCN, bao gồm giảm phí thuê hạ tầng, ưu đãi thuế và hỗ trợ chi phí nghiên cứu phát triển.

Việc giảm áp lực chi phí ban đầu giúp doanh nghiệp dễ dàng mở rộng nhà máy, qua đó gia tăng nhu cầu thuê đất và nhà xưởng. Đây được xem là yếu tố hỗ trợ trực tiếp cho tỷ lệ lấp đầy tại các KCN trong giai đoạn tới.

Song song, Nghị quyết định hướng thu hút FDI thế hệ mới tập trung vào bán dẫn, trung tâm dữ liệu, AI, năng lượng sạch và công nghiệp phụ trợ – những lĩnh vực có yêu cầu cao về hạ tầng kỹ thuật và diện tích đất công nghiệp quy mô lớn.

Từ “ưu đãi thuế” sang “chất lượng hạ tầng”

Báo cáo của MBS Research cho thấy xu hướng lựa chọn địa điểm đầu tư của doanh nghiệp FDI đang thay đổi rõ rệt.

Thay vì chỉ cân nhắc các ưu đãi thuế hay mức giá thuê thấp như trước, các tập đoàn công nghệ cao hiện có xu hướng lựa chọn địa điểm đầu tư dựa trên chất lượng tổng thể của khu công nghiệp, bao gồm hạ tầng kỹ thuật đồng bộ và kết nối logistics thuận lợi, nguồn điện ổn định gắn với năng lượng tái tạo, mô hình khu công nghiệp sinh thái đáp ứng các tiêu chuẩn ESG, cùng hệ sinh thái nhà ở và dịch vụ đầy đủ cho chuyên gia và người lao động nhằm bảo đảm hoạt động sản xuất lâu dài và bền vững.

Do đó, lợi thế cạnh tranh đang nghiêng về những chủ đầu tư chủ động nâng cấp mô hình phát triển KCN theo hướng xanh – thông minh – bền vững.

Những doanh nghiệp có quỹ đất lớn và định hướng “KCN thế hệ mới”

Theo tổng hợp của MBS Research, nhiều doanh nghiệp niêm yết đang sở hữu quỹ đất lớn và đẩy mạnh chuyển đổi mô hình để đón dòng vốn FDI công nghệ cao.

BCM (Becamex IDC) hiện có quỹ đất khoảng 4.743 ha với tỷ lệ lấp đầy 76%. Doanh nghiệp hợp tác với World Bank phát triển mô hình KCN sinh thái (EIP), đồng thời xây dựng các KCN Cây Trường và Bàu Bàng mở rộng thành KCN thế hệ mới. Sự hỗ trợ từ Sembcorp giúp BCM phát triển nguồn điện tái tạo, gia tăng khả năng thu hút các nhà đầu tư công nghệ cao.

KBC (Kinh Bắc) sở hữu 3.861 ha đất KCN. Điểm nhấn là dự án trung tâm dữ liệu ứng dụng AI (SGI-HCM Campus) với vốn đầu tư khoảng 2 tỷ USD tại KCN Tân Phú Trung. Song song, doanh nghiệp phát triển các dự án điện gió tại Gia Lai với sản lượng dự kiến 1,1 tỷ kWh/năm nhằm cung cấp năng lượng sạch cho khách thuê.

IDC (IDICO) có quỹ đất 3.217 ha, định hướng phát triển KCN sử dụng năng lượng xanh và hạ tầng thân thiện môi trường. Doanh nghiệp hợp tác với VinEnergo, VinFast, V-Green và Xanh SM để hình thành hệ sinh thái năng lượng – giao thông xanh trong KCN.

SZC (Sonadezi Châu Đức) ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khoảng 70%, hưởng lợi từ hạ tầng giao thông khu vực Bà Rịa – Vũng Tàu, đặc biệt là cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu sắp đưa vào khai thác. Công ty còn hơn 400 ha đất KCN chưa khai thác, tạo dư địa tăng trưởng cho các năm tới.

VGC (Viglacera) tập trung quỹ đất tại Bắc Ninh, Hưng Yên, Thái Nguyên – khu vực thu hút nhiều tập đoàn điện tử và bán dẫn như Samsung, Canon, Foxconn. Doanh nghiệp phát triển các KCN xanh, nhà ở công nhân và hệ sinh thái vật liệu xây dựng, đáp ứng yêu cầu ESG ngày càng cao.

GEL (Gelex) thông qua sở hữu VGC và các dự án mới như KCN Trấn Dương (Hải Phòng), đồng thời liên doanh Fraser phát triển nhà xưởng tiêu chuẩn quốc tế LEED Gold, hướng tới nhóm khách thuê FDI chất lượng cao.

Triển vọng trung – dài hạn

MBS Research nhận định, sự kết hợp giữa chính sách ưu đãi chi phí hạ tầng cho doanh nghiệp trong nước và định hướng thu hút FDI công nghệ cao có thể tạo nền tảng cầu ổn định cho thị trường bất động sản khu công nghiệp trong nhiều năm tới.

Trong bối cảnh đó, nhóm doanh nghiệp sở hữu quỹ đất lớn, hạ tầng đồng bộ, năng lượng sạch và tiêu chuẩn vận hành quốc tế được đánh giá có lợi thế cạnh tranh cao hơn trong việc nâng tỷ lệ lấp đầy và cải thiện giá cho thuê.

Thay vì chỉ đóng vai trò “cho thuê đất”, các KCN đang dần trở thành hệ sinh thái sản xuất – công nghệ – logistics tích hợp, đóng góp trực tiếp vào quá trình thu hút vốn đầu tư và phát triển công nghiệp của nền kinh tế.

>>> Xem thêm Cổ phiếu Bất động sản