Giao dịch tăng, nhưng khó xảy ra sốt đất

Giới chuyên gia dự báo sẽ khó xảy ra sốt đất trong thời gian tới.

Đất nền phục hồi sớm nhất

Sau khi Chính phủ nới lỏng các lệnh giãn cách, cho phép mở cửa tại một số khu vực thí điểm, thanh khoản bất động sản có dấu hiệu sôi động trở lại. Đặc biệt là phân khúc đất nền tại một số địa phương như Bảo Lộc (Lâm Đồng), Đồng Nai, Hớn Quản (Bình Phước), Bình Châu (Bà Rịa - Vũng Tàu)...

Ghi nhận về tình hình giao dịch tại phân khúc đất nền sau giai đoạn giãn cách, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Việt Nam, cho biết TP.HCM, 5 tỉnh lân cận (Đồng Nai, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu, Tây Ninh và Long An) và xa hơn là các tỉnh Bình Phước, Bình Thuận có khoảng 700 nền đất được đưa ra thị trường, với tỷ lệ tiêu thụ khoảng 55%. Trong khi tháng 10 chỉ có khoảng 650 nền và tiêu thụ chỉ hơn 1/3.

Như vậy, diễn biến thị trường trong tháng 11 đã cao hơn nhiều so với tháng 10, trong khi nếu so sánh tháng 10 với tháng 9 thì tháng 9 là giai đoạn còn giãn cách - gần như không có dự án đất nền nào được đưa ra.

Khi các hoạt động kinh tế - xã hội phục hồi trở lại, thì bất động sản - đặc biệt là phân khúc đất nền, luôn luôn có phản ứng nhanh nhất với thị trường. Điều đó cho thấy rằng, sức mua đang rất tích cực trong thời điểm này.

“Theo quan sát của chúng tôi, những ngày đầu tháng 12, xu hướng này vẫn tiếp tục tích cực. Chúng tôi tin tưởng rằng, đây là cơ sở cho những giai đoạn tiếp theo, đặc biệt vào đầu năm 2022”, ông Hoàng nhận định.

TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế, cho biết thời gian gần đây, dòng tiền đầu tư đổ mạnh vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền.

Sau khi Chính phủ cho phép thực hiện Nghị quyết 128 từ ngày 1/10, các chỉ số kinh tế - xã hội cho thấy thị trường đã phục hồi được khoảng 80-85% ở các loại hoạt động khác nhau. Một số doanh nghiệp ở TP.HCM đã phục hồi đến 90-95%.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới không nhiều nên giao dịch cũng sôi động hơn trong thời gian vừa qua, đặc biệt là các tỉnh giáp ranh với các thành phố lớn như TP.HCM và Hà Nội.

Ngoài ra, trong và sau giãn cách xã hội, người dân thấy cần có một chỗ hơi xa một chút nhưng riêng tư và đảm bảo môi trường, hệ sinh thái.

“Hiện nay, chúng ta thấy một số người từ TP.HCM chạy lên Bảo Lộc (Lâm Đồng) khá nhiều. Tôi nghĩ đó cũng là một xu hướng đã và đang xuất hiện sau dịch bệnh”, ông Lực chia sẻ.

Tuy nhiên, ông Lực không đồng tình với cách gọi “tiêu dùng trả thù” mà nhiều người sử dụng gần đây. Bởi theo ông, đầu tư, đặc biệt là đầu tư bất động sản không giống với việc mua bó rau, cân gạo; không thể có xu hướng đầu tư giống như tiêu dùng mà phải tính toán rất thận trọng và kỹ càng.

Khó xảy ra sốt đất

Nhìn nhận về sức hấp dẫn của đất nền, ông Lực cho rằng một phần xuất phát từ thói quen của người Việt thích đầu tư vào đất đai, bất động sản.

“Người ta cảm thấy yên tâm hơn khi sở hữu một miếng đất hay căn hộ nào đó”, ông Lực nói.

Tuy nhiên, quan sát lịch sử bất động sản trong những năm qua, chuyên gia này thấy rằng đầu tư vào đất nền không bị giảm giá.

“Tất nhiên, có những năm vô cùng khó khăn, nó có thể giảm một chút, nhưng xu hướng chung là tăng”, ông Lực cho biết.

Khảo sát gần đây của một công ty quản lý quỹ cho thấy, giá đất nền tăng 7-10%/năm trong khoảng 20, thậm chí 30 năm vừa qua.

Một điểm nữa, đất đai là có giới hạn. Trong khi đó, nhu cầu vẫn tăng do dân số tăng lên và thu nhập của người dân cũng tăng đều khoảng 6%/năm trong 10 năm vừa qua.

“Đà tăng này có thể tiếp tục trong những năm tháng tới”, ông Lực dự báo.

Mặt khác, nhà đầu tư cũng nhìn thấy được tiềm năng của bất động sản khi xu thế đầu tư cơ sở hạ tầng, đầu tư công được thúc đẩy mạnh mẽ hơn bởi nhiều quyết sách của Chính phủ đã, đang và sẽ được đưa ra trong thời gian tới.

Hơn nữa, về pháp lý liên quan đến bất động sản, đất đai đã được tháo gỡ một phần trong thời gian vừa qua.

“Tôi hy vọng thời gian tới sẽ tiếp tục được tháo gỡ, để giải phóng những dự án đang tồn đọng, kể cả chung cư cũ”, ông Lực biết.

Cuối cùng là quá trình đô thị hóa. Mặc dù chịu ảnh hưởng dịch bệnh, thời gian vừa qua, đâu đó vẫn có những người mong muốn cuối tuần được về quê. Nhưng xu thế đô thị hóa vẫn sẽ tiếp tục diễn ra vì tỷ lệ đô thị hóa vẫn còn tương đối thấp, đạt khoảng 40%.

“Tất cả những yếu tố này hội tụ và kích thích mọi người đầu tư vào bất động sản, đặc biệt là phân khúc đất nền”, ông Lực nhận định.

Tuy vậy, việc sốt đất là khó xảy ra bởi theo các chuyên gia, thị trường đã nhạy cảm và thận trọng hơn rất nhiều.

Ông Hoàng của DKRA cho rằng sốt ảo chỉ xuất hiện ở một vài nơi nào đó, do một số người đưa ra những thông tin để tạo sóng. Những cơn sốt này cũng qua đi rất nhanh, khoảng một tuần đến 10 ngày là hết. Nhà đầu tư hiện nay rất thận trọng chứ không chạy theo đám đông. Hơn nữa, thời gian qua các địa phương cũng đã có phản ứng kịp thời khi xuất hiện những thông tin bơm thổi trên thị trường. Điều đó giúp giảm bớt những rủi ro gây ra sốt ảo bất động sản.

“Tôi nghĩ rằng ở một số khu vực, hoặc một số địa phương sẽ có sự sôi động và được quan tâm nhiều hơn, đặc biệt là ở những nơi gần các dự án hạ tầng giao thông hoặc những nơi sắp có sự chuyển đổi về mặt đô thị. Tuy nhiên sẽ khó sốt đất”, ông Hoàng nói.

Cũng theo chuyên gia này, thị trường thứ cấp, tức thị trường mua đi bán lại, cũng kém sôi động hơn trong năm 2021. Trong khi thông thường, thị trường thứ cấp phải sôi động thì mới tác động đến thị trường sơ cấp là những người mua ban đầu.

Cùng với đó, chính sách của nhà nước về việc kiểm soát dòng vốn cho vay bất động sản ngày càng siết chặt. Điều này cũng hạn chế dòng tiền đổ vào thị trường, khiến sức mua giảm nên khó có khả năng xảy ra sốt đất.