Giao dịch bất động sản: “Ba nổi, bảy chìm”

Với tỷ lệ giao dịch ngầm tăng cao đã khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch. Ảnh: Nguồn internet

Còn nhiều “sai sót” trên sàn giao dịch

Mặc dù sàn GDBĐS ra đời đã góp phần làm gia tăng tính cạnh tranh và minh bạch hơn cho việc kinh doanh bất động sản. Nhưng hiện nay, với số lượng sàn mọc lên rầm rộ không rõ chất lượng thì việc góp phần làm minh bạch thị trường có được đảm bảo?

Tại TP.HCM, trong đợt kiểm tra 66 sàn trên tổng số 293 sàn giao dịch bất động sản, đoàn thanh tra đã phát hiện tới 34 sàn vi phạm quy định hoạt động. Trong đó, tỷ lệ sàn sai phạm ít chiếm 50%, số sàn thực sự tốt chiếm khoảng 15%, còn lại là các sàn có vi phạm nhiều.

Trên thực tế, mục đích sàn giao dịch này được các doanh nghiệp mở ra chủ yếu để bán sản phẩm, họ tìm mọi cách để né tránh giao dịch thông qua các chiêu “lách luật” bằng cách thực hiện các hợp đồng vay vốn, góp vốn, phát hành trái phiếu công trình kèm quyền mua bất động sản,…

Thêm vào đó, một số sàn GDBĐS vẫn thực hiện hoạt động mua bán chuyển nhượng bất động sản trực tiếp tại sàn, dù hoạt động này bị cấm. Nhiều sàn GDBĐS khác không thực hiện nghiêm túc chế độ báo cáo định kỳ cho ngành chức năng, khi chấm dứt hoạt động không thực hiện đầy đủ các thủ tục theo quy định.

Một số sàn GDBĐS thì chưa tổ chức đủ các loại hình hoạt động theo quy định, chưa lập quy chế hoạt động rõ ràng, khoa học. Nhân viên sàn GDBĐS chưa có chứng chỉ hành nghề hoặc nhiều sàn vẫn còn bán sản phẩm khi chưa hoàn thành cơ sở hạ tầng…

Không chỉ có vậy, hiện vẫn tồn tại những sàn giao dịch chưa tuân thủ các quy định của pháp luật, vừa “đá bóng”, vừa “thổi còi”, thậm chí có cả sàn giao dịch có dấu hiệu lừa đảo. Tình trạng sàn giao dịch vừa mở dịch vụ môi giới, định giá vừa kinh doanh bất động sản (mua, bán để ăn chênh lêch giá)... vẫn hiện diện ở nhiều nơi.

Chính những nguyên nhân trên khiến người dân khó tin vào tính minh bạch của các sàn giao dịch bất động sản.

Giao dịch ngầm, đầu cơ nổi

Theo thống kê của cục Quản lý nhà và bất động sản – Bộ Xây dựng, lượng giao dịch bất động sản qua sàn trên cả nước chiếm tỷ lệ rất thấp chỉ vào khoảng 50% (TP.HCM là 15%). Trong khi đó, tại TP.HCM ước tính trung bình mỗi tháng có 20 sàn GDBĐS ra đời. Với số lượng sàn giao dịch phát triển rầm rộ, “hoành tráng” như vậy, song lại tỷ lệ nghịch với lượng giao dịch được thực hiện.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp chỉ đặt nặng việc bán sản phẩm mà không đẩy mạnh tính chuyên nghiệp đã dẫn đến tính cạnh tranh thấp, thông tin thiếu minh bạch. Qua đó các sàn không xây dựng chiến lược lâu dài và chỉ mang tính chất đối phó.

Mặc khác, hệ thống pháp luật đang thiếu một bộ chuẩn mực hành nghề kinh doanh dịch vụ bất động sản để áp dụng thống nhất. Chính vì vậy đã dẫn đến việc mỗi nơi làm một kiểu, làm cho méo mó thị trường, người dân chưa tin tưởng vào hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Chính vì vậy mà tỷ lệ giao dịch ngầm tăng cao đã khiến cho thị trường bất động sản thiếu minh bạch, kém phát triển, thao túng cho nạn đầu cơ, “làm giá”.

Nhiều chuyên gia cho rằng, để khắc phục tình trạng này và tiến tới minh bạch hóa thị trường bất động sản thì cần hình thành hệ thống sàn giao dịch được đặt dưới sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan chuyên môn.

Đồng thời, các doanh nghiệp phải xác định mục đích thành lập sàn giao dịch để làm gì? Nếu lập sàn giao dịch chỉ để bán các sản phẩm của mình, mà không phục vụ cho thị trường, thì tốt nhất là không nên thành lập. Bởi nếu chỉ vì lợi ích trước mắt nhưng lại làm khập khiễng thị trường về sau thì chính doanh nghiệp đó cũng phải trả giá.

Theo phân tích CafeLand, Nghị định 71/2010/NĐ-CP đã cho phép các công ty địa ốc được phân phối 20% sản phẩm (nhà ở) mà không thông qua sàn. Thiết nghĩ 20% sản phẩm (nhà ở) mà không thông qua sàn này sẽ đi về đâu khi một thị trường nổi tiếng là kém minh bạch nhất trên thế giới. Và giấc mơ minh bạch hóa thị trường này xem ra còn quá xa vời.

Trong bối cảnh hiện nay, điều quan trọng nhất là có một cơ chế quản lý rạch ròi và chuẩn mực, để GDBĐS hoạt động theo một khuôn khổ nhất định. Song song đó, cơ quan Nhà nước cần có biện pháp hỗ trợ, nâng cao tính chuyên nghiệp cho các sàn GDBĐS và nên loại bỏ những sàn yếu kém.