Giao đất đối ứng dự án BT: Nhà nước không “thả gà ra đuổi”

Giao đất sau khi thực hiện xong 50% công trình?

Trong bảng tổng hợp một số kiến nghị nhằm tháo gỡ khó khăn đối với thị trường bất động sản gửi Bộ Xây dựng và Thủ tướng Chính phủ, VNREA có nhắc đến vấn đề quỹ đất đối ứng để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng – chuyển giao (BT).

VNREA cho biết, chỉ có khoản 3 Điều 155 Luật Đất đai quy định về việc Nhà nước giao cho nhà đầu tư quản lý diện tích đất để thực hiện dự án. Ngoài ra, không có quy định cụ thể nào về loại đất, giá trị đất đai để trả cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án BT.

Nghị định 63/2018/NĐ-CP ngày 04/5/2018 về đầu tư theo hình thức đối tác công tư quy định tương đối chi tiết về trình tự, thẩm quyền cũng như phương thức lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng BT.

“Tuy nhiên, đặt trong mối quan hệ với Luật đất đai các vấn đề liên quan đến việc thực hiện dự án theo hình thức hợp đồng BT chưa đầy đủ và bao quát hết các nội dung”, VNREA đánh giá.

Một số khu đất đối ứng đã hoàn thành xong việc xây dựng và mua bán nhưng dự án BT vẫn chậm tiến độ.

Cụ thể, tại Khoản 5 Điều 3 Nghị định 63 quy định: “sau khi hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao công trình đó cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền và được thanh toán bằng quỹ đất, trụ sở làm việc, tài sản kết cấu hạ tầng hoặc quyền kinh doanh, khai thác công trình, dịch vụ để thực hiện dự án khác”.

Như vậy, thời điểm chuyển giao đất đối ứng được hiểu là sau khi “nhà đầu tư hoàn thành công trình, nhà đầu tư chuyển giao công trình”.

Theo VNREA, quy định này buộc nhà đầu tư phải thực hiện xong công trình hạ tầng mới được tiếp nhận quỹ đất đối ứng (trong trường hợp được thanh toán bằng quỹ đất) để thực hiện dự án khác.

Quy định này cũng chưa giới hạn được thời hạn cụ thể để thực hiện thanh toán cho nhà đầu tư. Điều này dẫn tới trường hợp thời gian thanh toán bị kéo dài xuất phát từ lỗi quyết toán công trình của cơ quan nhà nước có thẩm quyền gây thiệt hại cho nhà đầu tư.

Trong khi đó, đối với một số dự án BT có tổng mức đầu tư lớn, nhà đầu tư đã phải bỏ ra một số tiền lớn để hoàn thành xong dự án BT. Trên thực tế, đối với hợp đồng xây dựng thông thường, pháp luật cũng quy định nhà thầu được tạm ứng một giá trị nhất định trước khi thực hiện thi công.

Về loại đất và hình thức giao đất, cho thuê đất, VNREA cho rằng, Luật Đất đai không có quy định về loại đất đối với quỹ đất đối ứng có mục đích sử dụng, tình trạng đã giải phóng mặt bằng hay chưa giải phóng mặt bằng; đất thanh toán cho nhà đầu tư bằng hình thức giao đất hay cho thuê đất.

Trước thực tế đó, VNREA kiến nghị Quốc hội cần linh hoạt thời điểm thanh toán cho nhà đầu tư, khi nhà đầu tư đã thực hiện được một phần nhất định của dự án BT (ví dụ 50% hoặc một tỷ lệ khác thấp hơn tùy quy mô dự án BT). Chênh lệch giữa dự án BT và quỹ đất đối ứng sẽ được bù trừ tại thời điểm quyết toán dự án BT.

Bên cạnh đó, cần có quy định cụ thể trong Luật Đất đai về loại đất và hình thức giao đất, cho thuê đất đối với đất đối ứng của dự án BT. Hiệp hội này cũng kiến nghị Chính phủ có quy định cụ thể để thống nhất thực hiện.

Nhà nước phải “cầm đằng chuôi”

Trao đổi với CafeLand về vấn đề này, luật sư Trương Anh Tú (Đoàn luật sư TP.HN) cho rằng, trong quá trình thực hiện các dự án BT ở Việt Nam hiên nay, doanh nghiệp thu được rất nhiều lợi ích, bên cạnh đó cũng không ít doanh nghiệp khó khăn trong việc nhận đất đối ứng dự án.

“Đây là vướng mắc cần có sự nghiên cứu từ nhiều cơ quan, đơn vị có thẩm quyền để đưa ra một giải pháp hợp lý nhất. Trong đó, bên không có mặt trong giao dịch này mới là bên quan trọng nhất, đó là nhân dân”, luật sư Tú nói.

Theo luật sư Tú, các dự án BT được thể hiện bằng các quyết định, hợp đồng thoả thuận giữa Nhà nước và doanh nghiệp, bản chất phản ánh mối quan hệ cung - cầu, mua bán trên thị trường mà một nguyên lý cơ bản trong quan hệ mua bán là tiền “chao cháo múc”.

Việc Nhà nước cẩn trọng khi đưa ra quy định doanh nghiệp phải bàn giao công trình mới giao đất là một góc nhìn hợp lý. Nếu như giao đất trước cho doanh nghiệp mà doanh nghiệp không hoàn thiện công trình thì Nhà nước đang “thả gà ra đuổi”.

Luật sư Trương Anh Tú.

Ngược lại, nếu cứng nhắc quá cũng là cái khó cho doanh nghiệp khi phải bỏ ra một khoản đầu tư lớn trong thời gian dài, khi hoàn thành công trình mới được nhận đất.

“Điều này suy cho cùng cũng là thiệt thòi cho nhân dân và Nhà nước bởi trong suốt quá trình đó, chi phí đầu tư được đội lên do lãi suất ngân hàng. Ví dụ, doanh nghiệp thực hiện dự án sau 50% là một năm, chi phí về vốn giảm đi một nửa, sau 2 năm lãi suất có thể tăng lên gấp đôi, cuối cùng thì “trăm dâu đổ đầu tằm”, đổ vào đất của nhân dân”, luật sư Tú nhận định.

Đề xuất tháo gỡ vướng mắc, luật sư Tú cho rằng có thể chuyển sang một cơ chế bảo lãnh nào đó của ngân hàng, để ngân hàng đứng ra bảo lãnh cho doanh nghiệp. Nếu đến thời hạn nhất định trong thoả thuận hoàn tất công trình hạ tầng mà doanh nghiệp không hoàn thành thì nhà nước tiến hành đơn phương cắt hợp đồng.

Lúc này, ngân hàng có trách nhiệm đứng ra chi trả, thanh toán cho doanh nghiệp để Nhà nước dùng vốn đó biến thành đầu tư công, Nhà nước tự thực hiện. Đó cũng là một cách để nhà nước nắm đằng chuôi.

“Nguyên tắc là Nhà nước phải cầm đằng chuôi chứ không phải đuổi theo doanh nghiệp. Doanh nghiệp cần phải hiểu vấn đề khi tham gia vào cuộc chơi này”, luật sư Tú nhấn mạnh.

“Tôi đồng tình việc xem xét một cơ chế mới để giảm bớt khó khăn cho doanh nghiệp nhưng phải đảm bảo lợi ích của Nhà nước và nhân dân bằng một cơ chế khác thay thế chứ không thể nói thực hiện 50% công trình được giao đất, thậm chí táo bạo hơn là dưới 50% mà không có cơ chế kiểm soát hay bảo lãnh nào. Cái khó là chúng ta không thể giao đất theo tiến độ”, luật sư Tú cho hay.

Luật sư Trần Đức Phượng, (Đoàn luật sư TP.HCM), cho rằng quan điểm của VNREA một phần cũng có lý đúng, nhưng phải xem xét tổng thể. Vì thực tế việc thanh toán đều ảnh hưởng đến giá.

Nếu có đủ điều kiện (phần thanh toán đúng bằng, gần bằng), thì có thể thanh toán sớm, vì đất dùng thanh toán cũng chỉ bỏ không. Ngược lại, nếu không quy định cụ thể, thì dẫn đến trường hợp doanh nghiệp nhận đất trước, phân lô bán nền xong xuôi mà hạ tầng vẫn chưa xong.

“Trường hợp đất có sẵn dùng để thanh toán cho nhà đầu tư thì nhà nước đưa ra đấu giá lấy tiền, phần công trình BT đưa ra đấu thầu. Như vậy sẽ có lợi hơn. Vấn đề là hiện nay chúng ta chưa thực hiện được nên BT vẫn trở thành cách hợp pháp hóa cho việc giao đất, giao thầu (dù đúng luật nhưng không đúng trình độ quản lý)”, luật sư Phượng đánh giá.