Giá thuê đất khu công nghiệp dự báo tăng hơn 15%

Nhu cầu thuê đất khu công nghiệp sẽ ở mức cao

Trong năm 2023, vốn FDI giải ngân vào Việt Nam đạt 23,2 tỷ USD, tăng 3,5% so với cùng kỳ, phần lớn tập trung vào lĩnh vực sản xuất. Ngoài ra, tổng vốn FDI cam kết trong năm 2023 đạt tổng cộng 28,1 tỷ USD, tăng 24,4% so với cùng kỳ.

Do đó, nguồn vốn FDI được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì mức tăng trưởng trong năm 2024, tập trung vào lĩnh vực sản xuất (như các doanh nghiệp sản xuất và chất bán dẫn), năng lượng tái tạo.

Theo SSI Research, nhiều chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết đã ký Biên bản ghi nhớ (MOU) về việc cho thuê đất công nghiệp với các khách thuê mới trong nửa cuối năm 2023. Các hợp đồng MOU này sẽ được chuyển thành hợp đồng chính thức và ghi nhận doanh thu trong năm 2024.

Đối với các khu công nghiệp ở miền Bắc, nhu cầu thuê đất khu công nghiệp dự kiến sẽ cao trong năm 2024, được thúc đẩy nhờ xu hướng chuyển dịch cơ sở sản xuất từ Trung Quốc sang Việt Nam, chủ yếu trong ngành điện tử và bán dẫn.

SSI dẫn thông tin từ CBRE cho biết tính đến 9 tháng năm 2023, Apple có 11 cơ sở sản xuất thiết bị âm thanh tại Việt Nam và các nhà cung cấp của Apple, như Lux Share, Foxconn, Compal và GoTek hiện đang vận hành 32 nhà máy tại Việt Nam.

Trong khi đó, các khu công nghiệp ở miền Nam có thể ghi nhận sự phục hồi kỹ thuật từ mức nền thấp trong năm 2023, với các doanh nghiệp thuê đất công nghiệp chính là các doanh nghiệp sản xuất (dệt may, gỗ, da giày), logistics và thực phẩm, đồ uống.

SSI Research dự báo trong năm 2024, giá cho thuê đất của các chủ đầu tư khu công nghiệp niêm yết sẽ tăng bình quân 15,5% so với năm 2023.

Theo CBRE, trong 9 tháng 2023, giá thuê đất trung bình tại các khu công nghiệp phía Bắc đạt 138 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 30% so với cùng kỳ. Trong đó, tỉnh Bắc Ninh là tỉnh có giá thuê đất tăng cao nhất lên mức 156 USD/m2/chu kỳ thuê nhờ nhu cầu từ các doanh nghiệp điện tử.

Tại các khu công nghiệp phía Nam, giá cho thuê đạt 174 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15% so với cùng kỳ. Trong đó, Bà Rịa – Vũng Tàu là tỉnh có giá đất tăng mạnh nhất lên 128 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 35% so với cùng kỳ.

“Giá thuê khu công nghiệp trong nước so với các nước trong khu vực Đông Nam Á đã thu hẹp. Tuy nhiên giá thuê khu công nghiệp của Việt Nam vẫn thấp hơn 21% so với giá thuê trung bình của các khu công nghiệp ở Indonesia, quốc gia có mức độ tương quan cao nhất với Việt Nam trong số các quốc gia ASEAN”, SSI Research cho biết.

Nguồn cung hạn chế trong năm nay

Trong năm 2024, đơn vị phân tích này cho rằng nguồn cung khu công nghiệp vẫn hạn chế do các vấn đề về định giá đất, đấu giá chuyển đổi đất nông nghiệp thành đất khu công nghiệp và đền bù giải phóng mặt bằng vẫn gặp khó khăn.

Theo CBRE, nguồn cung khu công nghiệp mới ở phía Bắc dự báo sẽ đạt 528 ha tại ba khu công nghiệp ở tỉnh Bắc Ninh và Hải Dương. Nguồn cung khu công nghiệp mới tại miền Nam đạt 1.506 ha tại các tỉnh Bình Dương và Long An như khu công nghiệp NTC3, khu công nghiệp Cây Trường, VSIP 3 giai đoạn 2 (VSIP), Phú Thuận.

Quy hoạch đất khu công nghiệp cấp tỉnh giai đoạn 2021-2030 đang được trình Chính phủ và một số địa phương đã được phê duyệt quy hoạch. Tuy nhiên, tiến độ đền bù giải phóng mặt bằng chậm và việc nộp tiền sử dụng đất kéo dài. Do đó, dự báo nguồn cung mới nói trên có thể đi vào hoạt động trong năm 2026 sau khi các chủ đầu tư hoàn tất thủ tục pháp lý và giải phóng mặt bằng.

Ngược lại với một số thuận lợi như đã đề cập ở trên, báo cáo của công ty chứng khoán này chỉ ra rằng ngành khu công nghiệp có thể phải đối mặt với một số khó khăn trong năm 2024.

Trong đó có việc thuế tối thiểu toàn cầu áp dụng từ ngày 1/1/2024 sẽ làm giảm các ưu đãi thuế hấp dẫn dành cho khách thuê trong khu công nghiệp (ưu đãi hiện nay gồm miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm đầu hoạt động, giảm 50% thuế trong 4 năm tiếp theo).

Ngoài ra, lợi thế cạnh tranh về giá thuê tại các khu công nghiệp Việt Nam và khu vực châu Á đang giảm dần. Cuối cùng chi phí đầu tư cho các khu công nghiệp mới ước tính sẽ cao hơn do giá đất tăng cao và quá trình thu hồi đất kéo dài.

Trong bối cảnh đó, lợi nhuận sau thuế của các doanh nghiệp khu công nghiệp niêm yết được dự báo sẽ tăng 9,3% trong năm 2024.