Giá nhà tại Úc được dự báo sẽ phục hồi nhanh chóng vào năm 2021

Ban đầu, nhóm chuyên gia kinh tế của CBA dự báo giá bất động sản giảm trung bình 10% trên toàn quốc khi đợt lây nhiễm lần thứ nhất tại Úc đạt đỉnh vào hồi tháng 4.

Tới số liệu cập nhật vào tháng 5, họ đưa ra một kịch bản xấu nhất khi giá bất động sản có thể giảm đến 32%. Sau đó, căn cứ vào diễn biến của đại dịch đang bao trùm ở tất cả các bang và vũng lãnh thổ ngoại trừ bang Victoria, CBA đã giảm con số này xuống mức giảm trung bình 6% tại thủ phủ các bang, nhưng không bao gồm Melbourne - nơi được cho là giá nhà có thể giảm đến 12% so với thời kỳ trước đại dịch vào tháng 4.

“Trường hợp tốt nhất đã xảy ra cho tất cả các bang ngoài Victoria”, Trưởng bộ phận kinh tế Úc của CBA là ông Gareth Aird lưu ý trong báo cáo.

CBA dự kiến ​​giá nhà trên toàn quốc sẽ giảm xuống mức đáy trong vài tháng đầu năm 2021, và phục hồi vào nửa cuối năm 2021 với mức tăng khoảng 3%.

Ông Aird cũng lưu ý rằng Sydney (thuộc bang New South Wales) và Melbourne có mức tăng giá mạnh nhất khi xảy ra đại dịch, có nghĩa là hai thành phố này vẫn ghi nhận giá nhà tăng lần lượt là 10% và 6% trong tháng 8 so với cùng kỳ năm ngoái, bất chấp suy thoái do Covid-19.

Bên ngoài hai thủ phủ bang lớn nhất này, ông Aird đang cho biết mức tăng giá mạnh sẽ diễn ra tại Canberra, Hobart và Adelaide, giá duy trì khá ổn định tại Darwin, và chỉ giảm nhẹ tại Perth và Brisbane.

Ông Aird giải thích: “Chúng tôi đã dự báo Melbourne và Sydney sẽ có kết quả kém hơn so với mức giá trung bình trên toàn quốc. Hai thị trường nhà ở này phụ thuộc ngày càng nhiều vào sự gia tăng dân số cơ học do nhập cư. Trong khi đó, kinh tế tại hai bang Victoria và New South Wales vốn chịu ảnh hưởng nặng nề nhất do có nhiều hoạt động liên quan tới các ngành dịch vụ”.

Rủi ro vẫn còn đó

Tuy nhiên, trong khi CBA dỡ bỏ các dự báo trong kịch bản cơ sở về giá nhà, ngân hàng này cũng cảnh báo rằng các suy đoán hiện tại của họ sẽ không có nhiều khả năng thay đổi.

Ông Aird nói thêm: “Theo các dự báo cập nhật của chúng tôi, rủi ro vẫn còn. Bất kỳ việc áp đặt lệnh hạn chế mới nào đều có thể khiến giá cả giảm nhiều hơn so với kịch bản, mà vốn được chúng tôi tính toán dựa trên kỳ vọng không có thêm đợt phong tỏa nào và hoạt động kinh tế trên toàn quốc phục hồi từ quý 04/2020”.

Giải thích việc đưa ra dự báo giá nhà chạm đáy không lâu sau khi tỷ lệ thất nghiệp ước tính sẽ đạt gần 10%, trong khi hàng trăm nghìn khách hàng vay mua nhà vẫn được hoãn trả nợ thế chấp, ông Aird hướng câu chuyện về phía Ngân hàng Trung ương Úc (RBA).

“RBA có xu hướng giảm bớt ảnh hưởng của các quyết định về chính sách tiền tệ lên giá nhà ở”, ông nhận xét.

“Thông điệp của chúng tôi ở đây rất đơn giản - giá trị đồng tiền tác động đến tất cả các thị trường tài sản, bao gồm cả nhà ở. Lý do mà giá tài sản, bao gồm cả giá nhà ở, dường như có thể tách rời khỏi nền kinh tế phần lớn là do chính sách của Ngân hàng Trung ương và những thay đổi trong giá trị đồng tiền”.

Lãi suất thế chấp thấp hơn có nghĩa là người mua nhà - ít nhất là những người vẫn còn việc làm - còn đủ khả năng để vay các khoản tiền lớn hơn và trả giá cao hơn cho bất động sản họ muốn mua, từ đó đẩy mặt bằng giá nhà lên.

Những người mua nhà lần đầu tiên thúc đẩy hoạt động cho vay

Mức lãi suất thế chấp thấp kỷ lục cũng làm tăng nhu cầu về các khoản vay, bao gồm cả các khoản vay mới và tái cấp vốn cho các khoản vay hiện tại.

Trong khi việc tái cấp vốn đã giảm nhẹ trong vài tháng qua so với đỉnh điểm vào tháng 5, Canstar cho biết mức tái cấp vốn vẫn cao hơn gần 40% so với cùng thời điểm năm ngoái với gần 54 tỷ USD cho vay mua nhà đã được giải ngân tháng 4 đến tháng 7, theo dữ liệu của ABS.

Nhà kinh tế học Kristina Clifton của CBA nhận xét: “Dữ liệu nội bộ của chúng tôi cho thấy nhiều người đi vay đang hưởng lãi suất thế chấp cố định rất thấp”.

Dữ liệu của ABS cũng cho thấy giá trị của các hợp đồng vay mua nhà mới trong tháng 7 đã tăng gần 9% so với tháng trước và gần 12% so với một năm trước. Trong đó, những người mua nhà lần đầu tiên chiếm khoảng một phần ba số người vay mới.

Steve Mickenbecker của Canstar cho biết: “Bất chấp việc Melbourne lại bị phong tỏa lần hai vào đầu tháng 7, hoạt động cho vay mua nhà mới vẫn tăng. Nhưng việc phong tỏa và niềm tin của người tiêu dùng bị ảnh hưởng có thể dẫn đến tình trạng suy thoái trong những tháng tới”.

“Các nhà đầu tư tỏ ra không mấy mặn mà với sự trở lại mạnh mẽ của thị trường, thể hiện qua việc nguồn tiền cho vay đầu tư giảm 5,1% so với tháng 7 năm ngoái, và thị trường bất động sản sẽ phải tìm kiếm các kênh huy động vốn và biện pháp kích thích khác”, ông nói thêm.

Điều này được phản ánh trong cuộc khảo sát về niềm tin người tiêu dùng của Westpac, cho thấy chưa tới 10% người được hỏi coi bất động sản sản là nơi "khôn ngoan nhất" để tiết kiệm, giảm so với lần khảo sát trước đó của Westpac và xếp sau 1/3 số người ủng hộ gửi tiền vào ngân hàng dù lãi suất tiết kiệm thấp và vẫn đang giảm.

“Giá nhà được dự báo tăng gần 22% trong tháng 9 nhưng vẫn thấp hơn 37% so với mức giá trung bình của sáu tháng trước dịch bệnh. Về mặt tâm lý, người dân vẫn kỳ vọng giá nhà sẽ giảm”, bà Clifton lưu ý từ cuộc khảo sát của Westpac.