Giá nhà đất ở Anh điêu đứng khi các ngân hàng rút tài sản thế chấp

Tuy nhiên, có một mối lo ngại rằng sự phục hồi này có thể chỉ tồn tại trong thời gian ngắn khi các nhu cầu được đáp ứng, trong khi thách thức đối với nền kinh tế và thu nhập của vô số người dân Anh vẫn là câu hỏi khó có câu trả lời.

Một cuộc thăm dò ý kiến ​​bởi các nhà phân tích thị trường bất động sản của Reuters được công bố 24/6 cho biết giá nhà được dự đoán sẽ giảm 5% trong năm nay. Nguyên nhân chủ yếu vì làn sóng thất nghiệp tăng cao do coronavirus. Giá nhà giảm theo dự kiến ​​của cuộc thăm dò này được dự đoán là tương đối ngắn, với mức tăng 1,5% trong năm tới và 3,5% vào năm 2022. Nhưng kịch bản tồi tệ nhất từ ​​21 nhà phân tích được thăm dò ý là ​​lo ngại một mức giảm 11% trong năm nay.

Kịch bản tiềm năng này bị lu mờ bởi vấn đề lớn hơn là sự suy giảm của gần 90% thị trường thế chấp người mua lần đầu, vì nhiều người cho vay rút 90-95% sản phẩm cho vay theo giá trị (LTV). Minh chứng rõ nét trong số đó là thông báo tuần trước từ Nationwide, công ty cho vay lớn nhất của Anh, đã giảm giá trị căn nhà mà họ sẵn sàng cho vay từ 95% xuống 85%. Có nghĩa là người tiết kiệm sẽ cần một khoản tiền gửi lớn hơn ba lần so với trước đây để đủ khả năng thế chấp.

Sự thuyên giảm thế chấp

Không còn nghi ngờ gì nữa, từ đống tro tàn của đại dịch này và phản ứng của chính phủ, sẽ có người chiến thắng và kẻ thua cuộc. Tuy nhiên, mọi thiệt hại mà thị trường nhà đất phải hứng chịu sẽ chỉ tồn tại trong thời gian ngắn khi đất nước và nền kinh tế phục hồi.

Đáng buồn thay, việc rút các sản phẩm thế chấp ở cấp độ này có thể tạo ra hiệu ứng domino với tác động sâu rộng. Cơ sở đằng sau nó là các ngân hàng muốn tránh rủi ro vốn âm xảy ra cho chủ nhà nếu các khoản thanh toán thế chấp của họ vượt quá giá trị căn nhà do giá nhà giảm. Tuy nhiên, đây là một cái nhìn thiển cận nếu chúng ta cho rằng giá trị ngôi nhà của một người nên được coi là một khoản đầu tư dài hạn. Giá sẽ trở lại bình thường, ngay cả khi đang có nhiều dự đoán kém lạc quan.

Việc rút hầu hết các sản phẩm thế chấp có nghĩa là những người mua lần đầu phải đối mặt với một rào cản lớn tại thời điểm này do lãi suất tiết kiệm thấp nhất trong lịch sử. Nếu chính phủ có ý định tái tạo nền kinh tế bằng cách nới lỏng các lệnh phong tỏa trên thị trường bất động sản thì hành động này rõ ràng là phản trực giác. Và điều gì tốt cho lãi suất chính của Ngân hàng Anh nếu các khoản thế chấp vẫn nằm ngoài tầm với của người mua lần đầu?

Cũng xem xét rằng nếu người mua lần đầu bây giờ đấu tranh để mua nhà, chủ nhà tiếp theo sẽ gặp khó khăn khi bán tài sản của chính họ; đến lượt họ phải hạ giá để lôi kéo người mua, điều này sẽ thúc đẩy mối lo ngại của các ngân hàng có nhiều vốn có lãi suất âm.

Việc rút các sản phẩm thế chấp đã dẫn đến sự nhầm lẫn và khó khăn trên thị trường. Một cuộc khảo sát được thực hiện bởi Butterfield từ ngày 29/5 đến ngày 02/6 với hơn 1.300 chủ nhà và người mua tiềm năng cho thấy khoảng một nửa số người mua đã bị từ chối thế chấp trong năm nay do coronavirus. Điều này đã tác động xấu đến các giao dịch tài sản, và chỉ ra sự không chắc chắn trong thứ được gọi là sự phục hồi của thị trường nhà đất.

Các ngân hàng sợ điều gì?

Những người cho vay đã lập luận rằng họ thiếu các nguồn lực để xử lý đầy đủ một số lượng lớn các đơn xin thế chấp. Nhưng điều này cũng là do họ dự đoán sự gia tăng thất nghiệp khi chính phủ rút các chương trình hỗ trợ vào mùa thu.

Có những lo ngại tài chính đáng kể về tình trạng của thị trường việc làm và tiết kiệm cá nhân trong những tháng tới khi mối đe dọa sụp đổ kinh doanh vẫn còn. Và với việc chính phủ đang tìm cách yêu cầu các doanh nghiệp đảm nhận một phần đóng góp lớn hơn từ tháng 8, sẽ có nguy cơ nhiều công nhân phải đối mặt với tình trạng nguy hiểm nếu chủ của họ không thể hỗ trợ cho họ. Nếu điều này dẫn đến việc bán tháo tài sản rộng hơn, nó sẽ làm giá nhà giảm hơn nữa và tăng thêm thách thức cho thị trường nhà đất khi nỗi lo của các ngân hàng về vốn âm tăng lên. Việc rút các sản phẩm thế chấp này sau đó sẽ không còn là biện pháp ngắn hạn vì Vương quốc Anh có thể sẽ phải đối mặt với suy thoái kinh tế kéo dài hơn trước khi phục hồi.

Những người cho vay nên làm gì?

Khi chính phủ nới lỏng các hạn chế đối với thị trường nhà đất vào tháng trước, họ làm như vậy bởi vì nhận ra tài sản là giỏ hàng quan trọng của nền kinh tế Anh. Sức mạnh của người đi trước hỗ trợ sức mạnh của người đi sau, và do đó hoạt động như một thước đo sức mạnh của đất nước trong giá nhà.

Điều này đã đặt ra lý do tại sao những người mua lần đầu cần thêm trợ giúp và một số giải pháp khả thi để chính phủ có thể thực hiện. Chúng bao gồm một phần mở rộng của chương trình Trợ giúp mua cho người mua mới lần đầu và cả thị trường bán lại. Một gợi ý lớn khác mà là giảm tạm thời thuế nhà đất vượt mức quy định (Stamp duty land tax - SDLT) để dành ra một số tiền mặt bổ sung cho người mua. Nhưng vì những người mua lần đầu được quyền cứu trợ SDLT lên tới 300.000 bảng đầu tiên, điều này sẽ có ít hoặc không có lợi cho hầu hết người bán.

Nhưng trách nhiệm hỗ trợ thị trường nhà đất không chỉ thuộc về chính phủ mà các ngân hàng cũng có trách nhiệm hỗ trợ cho sự tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, các ngân hàng trong dịp này đã thực hiện một cách tiếp cận rất thận trọng đối với rủi ro khi niềm tin của họ vào sự phục hồi của thị trường chưa vững vàng.

Có lẽ điều này xuất phát từ sự quá quan tâm đến giá nhà. Chỉ số giá nhà trên toàn quốc gần đây nhất ghi nhận mức giảm 1,7% trong tháng 5, có khả năng làm tăng việc rút thêm nhiều sản phẩm thế chấp của các ngân hàng.

Tuy nhiên, các số liệu thống kê trên toàn quốc cũng cho thấy sự phục hồi của thị trường nhà đất trong những tuần qua kể từ khi các hạn chế được dỡ bỏ, phản ánh nhu cầu của người tiêu dùng vẫn không ngừng tăng lên khi thị trường mở cửa trở lại. Có thể sẽ có những đợt giảm giá trong những tháng tới và sự phục hồi hình chữ W là kết quả rất có thể trong thời điểm hiện tại, nhưng thị trường sẽ tiếp tục tiến lên. Đó là lý do tại sao sự hỗ trợ bổ sung từ các ngân hàng ở một mức độ nào đó sẽ tăng cơ hội sở hữu nhà cho nhiều người dân của Anh quốc.

Chúng ta đã cứu các ngân hàng vào năm 2008 sau cuộc khủng hoảng tài chính. Có lẽ bây giờ là thời gian để các ngân hàng trả lại sự ủng hộ đó.