Giá đất nông nghiệp Mỹ tăng cao ngất ngưởng, nông dân mới không cạnh tranh nổi với các nhà phát triển bất động sản để sở hữu đất

Tại Nam Dakota, giá trị đất nông nghiệp đã tăng 18,7% từ năm 2021 đến năm 2022, một trong những mức tăng lớn nhất trong cả nước, theo Bộ Nông nghiệp Mỹ. Ảnh: The New York Times.

Joel Gindo nghĩ rằng cuối cùng anh cũng có thể sở hữu và điều hành trang trại trong mơ của mình khi một người hàng xóm rao bán 160 mẫu đất trồng trọt ở Hạt Brookings, S.D., hai năm trước. Gindo ước tính 5.000 hoặc 6.000 USD một mẫu Anh (tương đương khoảng 4.046,86m2) là đủ.

Nhưng tại cuộc đấu giá, Gindo bất lực nhìn giá tiếp tục tăng cho đến khi đạt 11.000 USD một mẫu Anh, gấp đôi số tiền ông đã dự trù.

Gindo nói: “Tôi không thể cạnh tranh với số tiền mà mọi người đang trả, với những người trả 10.000 USD. Và đối với một người như tôi, người không có tài sản thừa kế ở đâu đó hay một khoản tiền lớn, mọi thứ đều phải được tài trợ”.

Những gì đang xảy ra ở Nam Dakota đang diễn ra trong cộng đồng nông dân trên toàn nước Mỹ khi giá trị của đất nông nghiệp tăng vọt, đạt mức cao kỷ lục trong năm nay. Tại bang này, giá trị đất nông nghiệp đã tăng 18,7% từ năm 2021 đến năm 2022, một trong những mức tăng cao nhất trong cả nước, theo số liệu gần đây nhất của Bộ Nông nghiệp.

Trên toàn nước Mỹ, giá đất nông nghiệp tăng 12,4% và đạt 3.800 USD một mẫu Anh, mức cao nhất được ghi nhận kể từ năm 1970, với đất trồng trọt ở mức 5.050 USD một mẫu Anh và đồng cỏ ở mức 1.650 USD một mẫu Anh.

Giá các loại nông sản như ngô, đậu tương và lúa mì tăng cao, thị trường nhà ở tăng trưởng mạnh mẽ, lãi suất thấp gần đây cùng rất nhiều khoản trợ cấp của chính phủ - đã hội tụ để tạo ra một “cơn bão hoàn hảo” đối với giá trị đất nông nghiệp, Jason Henderson, trưởng khoa Nông nghiệp tại Đại học Purdue và là cựu quan chức của Ngân hàng Dự trữ Liên bang Thành phố Kansas, cho biết.

Do đó, những nông dân nhỏ như ông Gindo hiện đang phải cạnh tranh các nhà đầu tư nhiều tiền, bao gồm các công ty cổ phần tư nhân và nhà phát triển bất động sản, khiến một số chuyên gia cảnh báo về những hậu quả sâu rộng đối với lĩnh vực nông nghiệp.

Là người gốc Tanzania chuyển đến Nam Dakota khoảng một thập kỷ trước, Joel Gindo đã mua 7 mẫu đất để chăn nuôi vào năm 2019 và hiện đang thuê thêm 40 mẫu để trồng ngô và đậu nành. Ảnh: The New York Times

Những nông dân trẻ cho rằng việc tìm mua đất giá cả phải chăng là thách thức hàng đầu vào năm 2022 trong một cuộc khảo sát vào tháng 9 của Liên minh Nông dân Trẻ Quốc gia, một nhóm phi lợi nhuận.

Hiện tại, nguồn cung đất đai là có hạn. Khoảng 40% đất nông nghiệp ở Mỹ được thuê, phần lớn thuộc sở hữu của chủ nhà, những người không tích cực tham gia vào việc trồng trọt. Và số lượng đất có sẵn để mua là cực kỳ ít ỏi, với chưa đến 1% đất nông nghiệp được bán trên thị trường mở hàng năm.

Thị trường nhà ở đang bùng nổ là một trong số nhiều yếu tố đã thúc đẩy giá trị của đất nông nghiệp Mỹ, đặc biệt là ở những khu vực gần trung tâm thành phố đang phát triển.

Giáo sư Henderson giải thích: “Những gì chúng ta đã thấy trong một hoặc hai năm qua là khi nhà ở bắt đầu mọc lên cùng với việc xây dựng các tòa nhà mới, điều đó gây áp lực lên đất nông nghiệp, đặc biệt là ở những vùng ven đô thị đó. Và điều đó dẫn đến hiệu ứng gợn sóng xếp tầng vào giá trị đất đai ngày càng tăng cao hơn”.

Các khoản trợ cấp của chính phủ cho nông dân cũng tăng vọt trong những năm gần đây, chiếm gần 39% thu nhập ròng của trang trại vào năm 2020. Ngoài các chương trình truyền thống như thanh toán bảo hiểm mùa màng, Bộ Nông nghiệp đã phân bổ 23 tỷ USD cho nông dân bị thiệt hại bởi cuộc chiến thương mại của Tổng thống Donald J. Trump từ năm 2018 đến năm 2020 và 45,3 tỷ USD hỗ trợ liên quan đến đại dịch vào năm 2020 và 2021.

Nghiên cứu cho thấy những khoản thanh toán đó, hoặc thậm chí là lời hứa hỗ trợ bổ sung, làm tăng giá trị đất nông nghiệp khi chúng tạo ra một mạng lưới an toàn và báo hiệu rằng đất nông nghiệp là một lựa chọn an toàn.

Jennifer Ifft, giáo sư kinh tế nông nghiệp tại Đại học Bang Kansas, cho biết: “Thị trường có kỳ vọng rằng chính phủ sẽ đóng một vai trò nào đó khi thu nhập từ trang trại giảm, vì vậy điều đó chắc chắn ảnh hưởng đến hành vi đầu tư”.

Các nhà đầu tư háo hức đang ngày càng chuyển sang đất nông nghiệp trước sự biến động của thị trường chứng khoán và bất động sản. Bill Gates, người đồng sáng lập Microsoft và là một tỷ phú, là chủ sở hữu đất nông nghiệp tư nhân lớn nhất trong cả nước và gần đây đã được chấp thuận mua 2.100 mẫu Anh ở Bắc Dakota với giá 13,5 triệu USD.

Tim Koch, phó chủ tịch của một hợp tác xã tài chính nông nghiệp ở Trung Tây, Farm Credit Services of America, cho biết số lượng quỹ đầu tư tư nhân tìm cách mua cổ phần trong đất nông nghiệp đã tăng cao. Giáo sư Ifft cho biết các quỹ hưu trí cũng coi đất nông nghiệp là một khoản đầu tư ổn định.

Một loạt các lực lượng kinh tế — bao gồm giá nông sản hàng hóa cao, thị trường nhà đất sôi động, lãi suất thấp và hàng loạt trợ cấp của chính phủ — đã hội tụ lại, đẩy giá đất nông nghiệp lên cao ngất ngưởng. Ảnh: The New York Times

Những người nông dân cũng đã chứng kiến ​​một làn sóng quan tâm từ bên ngoài. Nathaniel Bankhead, người điều hành một doanh nghiệp tư vấn trang trại và làm vườn ở Chattanooga, Tenn., đã cùng với một nhóm công nhân nông nghiệp khác tiết kiệm tới 500.000 USD để mua khoảng 60 mẫu đất. Trong nhiều tháng, nhóm này đã nhiều lần bị các nhà phát triển bất động sản trả giá cao hơn, các nhà đầu tư đang tìm cách đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ và chuyển đổi đô thị với “giấc mơ nông nghiệp ảo tưởng”, ông nói.

Ông nói thêm: “Những nơi mà tôi coi là đất nông nghiệp tiềm năng đang được mua bằng tiền mặt trước khi tôi có thể trải qua quá trình mà một người thuộc tầng lớp lao động phải làm để tiếp cận đất đai. Và điều trớ trêu là, đó là những khách hàng của tôi, giống như tôi được họ thuê để làm công việc mà tôi đang cố gắng kiếm sống như một sở thích. Vì vậy, thật khó để xem xét”.

Ông Bankhead mô tả bối cảnh hiện tại là một dạng “chế độ phong kiến ​​kỹ thuật số” dành cho những người nông dân lao động đầy tham vọng. Những chủ đất giàu có đẩy giá đất lên cao, ký hợp đồng với những người lao động như ông để thực hiện tầm nhìn của họ và sau đó thuê một người chăm sóc để làm việc trên mảnh đất và những nhân viên của họ không thể trở thành chủ sở hữu mảnh đất đó.

Ông nói: “Họ khóa chặt người đó vào hương vị mới của chế độ nông nô. Bạn có thể được trả lương hậu hĩnh, bạn có quyền tiếp cận với nó, nhưng nó sẽ không bao giờ là của bạn”.

Không thể mua được đất ở quê hương Florida, Tasha Trujillo gần đây đã chuyển trang trại hoa của mình đến Nam Carolina. Cô Trujillo đã trồng hoa cắt cành và nuôi ong trên mảnh đất vườn ươm cây rộng 5 mẫu Anh của anh rể cô ở Redland, một vùng nông nghiệp lâu đời ở khu vực Miami, cách trung tâm thành phố khoảng 20 dặm về phía nam.

Không đủ khả năng mua đất ở quê hương Florida, Tasha Trujillo gần đây đã chuyển trang trại hoa của mình đến Nam Carolina. Ảnh: The New York Times

Khi tìm cách mở rộng trang trại và mua đất của chính mình, cô đã nhanh chóng nhận ra rằng giá cả ngoài tầm với, với việc các nhà phát triển bất động sản đẩy giá đất lên cao và đẩy các nhà sản xuất nông nghiệp ra ngoài.

Trujillo cho biết một bất động sản rộng 5 mẫu Anh ở Redlands hiện có giá từ 500.000 đến 700.000 USD. “Vì vậy, về cơ bản, tôi không có lựa chọn nào khác ngoài việc rời Miami và Florida nói chung”.

“Làm nông là một nghề rất căng thẳng”, cô nói thêm. “Khi bạn gây ra tình trạng mất an ninh đất đai, điều đó khiến nó tồi tệ hơn gấp 20 lần. Vì vậy, đã rất nhiều lần tôi nghĩ: 'Ôi Chúa ơi. Tôi sẽ không thể làm điều này. Điều này không khả thi”.

Brian Philpot, giám đốc điều hành của AgAmerica, một tổ chức cho vay nông nghiệp, cho biết quy mô khoản vay trung bình của công ty ông đã tăng lên khi các trang trại hợp nhất, loại bỏ các trang trại gia đình. Ông lập luận rằng điều này có thể dẫn đến một cuộc khủng hoảng trang trại.

“Liệu chúng ta có đủ kỹ năng và thế hệ người tiếp theo để canh tác nó không? Và hai, nếu câu trả lời là, chúng ta sẽ có những chủ sở hữu thụ động sở hữu mảnh đất này và cho thuê nó, điều đó có bền vững không?”, ông nói.

Giáo sư Henderson cũng cảnh báo rằng những người nông dân hiện tại có thể phải đối mặt với rủi ro tài chính gia tăng khi họ tìm cách tận dụng giá trị đất nông nghiệp cao của mình, về cơ bản là đặt cược vào việc mở rộng trang trại. “Họ sẽ mua thêm đất nhưng họ sẽ sử dụng nợ để làm điều đó”, ông nói

Các nhà kinh tế và người cho vay cho biết giá trị đất nông nghiệp dường như đã ổn định trong những tháng gần đây, khi Cục Dự trữ Liên bang tăng lãi suất và chi phí phân bón và dầu diesel tăng vọt. Nhưng với dự báo giá hàng hóa cao trong năm tới, một số người tin rằng giá đất sẽ vẫn cao.

Là người gốc Tanzania chuyển đến Nam Dakota khoảng một thập kỷ trước, Gindo đã mua 7 mẫu đất để chăn nuôi vào năm 2019 và hiện đang thuê thêm 40 mẫu để trồng ngô và đậu tương.

Hiện tại, Gindo đã ngừng tìm kiếm một trang trại của riêng mình ngay cả khi anh ấy mơ ước được truyền lại mảnh đất đó cho con trai mình. Gindo nói, mối quan tâm trước mắt hơn là liệu chủ nhà của anh ấy có tăng tiền thuê nhà hay không.

“Chủ nhà thực sự không cần phải cho tôi thuê đất”, Gindo nói. “Anh ấy có thể kiếm gấp đôi số tiền đó với người khác”.

Ở Florida, Trujillo cho biết, chủ sở hữu mảnh đất nơi có nhà trẻ của anh rể cô đã nói về việc bán mảnh đất trong khi giá vẫn cao, vì vậy anh rể cô cũng đã bắt đầu tìm kiếm tài sản của riêng mình.

“Đó là nỗi sợ hãi lớn đối với nhiều nông dân và chủ vườn ươm đang thuê đất, bởi vì bạn không bao giờ biết khi nào chủ sở hữu sẽ nói: 'Bạn biết gì không? Năm nay, tôi sẽ bán và bạn phải đi”, Trujillo nói.

Ở Tennessee, ông Bankhead cho biết ông đã cân nhắc từ bỏ việc sở hữu một trang trại “nhiều lần trong ngày” khi những người bạn là nông dân lâu năm rời bỏ nghề này.

Nhưng cho đến nay, Bankhead vẫn cam kết ở lại lĩnh vực này và thực hiện “công việc cố gắng giữ đất trong tay các gia đình và cho thấy có nhiều việc phải làm với mảnh đất này hơn là bán nó cho các nhà phát triển bất động sản”, Bankhead nói. “Nhưng nỗi đau không có khu vườn của riêng tôi và không thể có những con vật của tôi ở nơi tôi sống, nó không bao giờ bớt nhức nhối”.