Giá đất công nghiệp phía Bắc leo thang, nơi nào dẫn sóng?

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn là “điểm sáng” của thị trường khi dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tiếp tục duy trì ở mức cao.

Đây là thông tin được CBRE Việt Nam công bố sáng 14/10 tại buổi họp báo về thị trường bất động sản quý 3/2025.

Giá thuê tăng nhờ khu công nghiệp mới

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc CBRE Hà Nội, phân khúc bất động sản công nghiệp vẫn là “điểm sáng” của thị trường khi dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) tiếp tục duy trì ở mức cao.

Chín tháng đầu năm, tổng vốn FDI đăng ký đạt 28,5 tỷ USD, còn vốn thực hiện đạt 18,8 tỷ USD - mức cao nhất trong vòng 5 năm qua. Nguồn vốn này tập trung chủ yếu vào lĩnh vực sản xuất, công nghệ cao và logistics - những ngành tạo nhu cầu thuê đất công nghiệp lớn nhất hiện nay.

Tại khu vực phía Bắc, tổng diện tích đất công nghiệp được hấp thụ trong 3 quý đầu năm đạt gần 350 ha, trong đó hơn 50% được ghi nhận ngay trong quý 1, thời điểm các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ thuê đất trước khi chính sách thuế quan mới của Mỹ được công bố.

Tính đến cuối quý 3, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các KCN cấp 1 (gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên và Hải Dương cũ) đạt 78,1%, giảm nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái do nguồn cung mới gia tăng.

Đại diện CBRE cho biết, giá thuê trung bình đất công nghiệp phía Bắc trong quý 3 đạt 142 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 2,3% so với quý trước và tăng 4,1% so với cùng kỳ năm 2024.

Mức tăng này chủ yếu đến từ các khu công nghiệp mới tại Hải Phòng, đặc biệt là những vị trí gần cảng biển, cao tốc và khu logistics, đang chào thuê ở mức giá cao kỷ lục.

Ngược lại, phần lớn các khu công nghiệp đã đi vào vận hành ổn định tại Bắc Ninh, Hưng Yên hay Hải Dương (cũ) vẫn giữ mức giá ổn định để duy trì sức hấp dẫn với khách thuê trong bối cảnh nhu cầu chưa có đột biến lớn.

“Thị trường phía Bắc đang tái cân bằng. Những khu vực phát triển mới như Hải Phòng có xu hướng dẫn dắt mặt bằng giá, trong khi các tỉnh lân cận điều chỉnh chiến lược giá linh hoạt hơn để giữ tỷ lệ lấp đầy,” bà Nguyễn Hoài An nhận định.

Nguồn cung kho xưởng xây sẵn lập kỷ lục mới

Không chỉ đất công nghiệp, phân khúc kho xưởng xây sẵn (RBF, RBW) cũng đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mạnh. Trong 9 tháng đầu năm, miền Bắc có thêm 0,8 triệu m2 nguồn cung mới đi vào hoạt động, vượt cả tổng nguồn cung mới của năm 2024.

CBRE dự báo, tổng nguồn cung kho xưởng xây sẵn năm 2025 tại khu vực này sẽ vượt mốc 1 triệu m2, mức cao nhất kể từ khi phân khúc này hình thành.

Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy trung bình có xu hướng giảm nhẹ do nguồn cung tăng nhanh, đạt 79,3% với nhà kho xây sẵn và 88,4% với nhà xưởng xây sẵn. Dù vậy, diện tích hấp thụ ròng vẫn tăng mạnh 36,4% so với cùng kỳ năm trước, cho thấy nhu cầu thuê thực vẫn rất tích cực.

Mặt bằng giá thuê trung bình tại các tỉnh thành cấp 1 hiện đạt khoảng 4,9 USD/m2/tháng đối với nhà kho (tăng 6,4% theo năm) và 5 USD/m2/tháng đối với nhà xưởng (tăng 2,5%).

Theo CBRE, trong ngắn hạn, những yếu tố bất định về chính sách thuế quan của Mỹ cùng tăng trưởng kinh tế toàn cầu chậm lại có thể khiến các nhà đầu tư nước ngoài thận trọng hơn trong việc mở rộng nhà máy mới.

Các sản phẩm kho xưởng xây sẵn với lợi thế linh hoạt, tiết kiệm thời gian sẽ tiếp tục là lựa chọn ưu tiên của doanh nghiệp.

Về dài hạn, bà Nguyễn Hoài An cho rằng, thị trường công nghiệp Việt Nam vẫn có nhiều dư địa phát triển, đặc biệt khi các tập đoàn lớn trong và ngoài nước đang mở rộng danh mục đầu tư.

Bên cạnh đó, mô hình kho/xưởng cao tầng và hỗn hợp được kỳ vọng sẽ phát triển mạnh trong vài năm tới, giúp tối ưu hóa diện tích đất và đáp ứng tốt hơn nhu cầu thuê đa dạng.

“Sự chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu vẫn đang diễn ra. Việt Nam, đặc biệt là miền Bắc, vẫn là điểm đến chiến lược trong kế hoạch mở rộng sản xuất của các tập đoàn quốc tế,” bà An nhận định.