Đừng 'cả giận mất khôn' với thị trường bất động sản

Câu chuyện cứu hay không cứu thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang trở thành một vấn đề gây tranh cãi. Tôi cho rằng, dường như đang có sự đánh đồng giữa khái niệm thị trường bất động sản và doanh nghiệp bất động sản. Từ đó dẫn đến quan điểm sai lầm về quan điểm do sự “cả giận mất khôn”.

Tôi rất đồng tình với TS. Phạm Sĩ Liêm, khi ông cho rằng: “Không nên lẫn lộn giữa giải cứu thị trường bất động sản và giải cứu các nhà kinh doanh bất động sản. Với doanh nghiệp bất động sản, đã là kinh doanh, khi có rủi ro phải tự chịu trách nhiệm, lỗ hay lãi hoặc phá sản - đó là việc của riêng một cá thể.

Còn thị trường bất động sản, khi suy thoái không giống như thất bại của một nhà kinh doanh bất động sản, nếu “chết” sẽ ảnh hưởng tới toàn bộ nền kinh tế. Do vậy, Nhà nước không nên để thị trường bất động sản rơi tự do, cần có biện pháp can thiệp nhất định vì bất động sản có hệ số lôi cuốn khá lớn, lôi cuốn thị trường xây dựng, vật liệu… tạo công ăn việc làm cho nhiều người lao động”.

Ta cần phân biệt rành mạch hai khái niệm, thị trường bất động sản và doanh nghiệp bất động sản; cũng như cần tách bạch hai vấn đề “trả giá” và “giải cứu”. Việc một số doanh nghiệp bất động sản phải “trả giá” cho những gì họ đã làm, cho cách làm ăn chụp giật, cho những sai lầm của họ là hoàn toàn đúng. Thực tế, họ đang phải trả giá và còn phải tiếp tục trả giá… nếu không biết “ăn năn”.

Nói như Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam là “sự đóng băng của thị trường đã dạy cho doanh nghiệp, giới đầu cơ, người mua nhà và cả cơ quan quản lý một bài học” – một bài học lớn. Nhưng việc giải cứu thị trường là vấn đề khác, đó là hành động khắc phục hậu quả, ngăn chặn nguy cơ tác động xấu đến lợi ích và tương lai phát triển của nền kinh tế cũng như toàn xã hội.

Chúng ta cũng có những cách giải cứu mà không nhất thiết phải “in tiền và “bơm” cho doanh nghiệp. Nhà nước đã xác định, trong chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản sẽ không nhấn mạnh sự hỗ trợ bằng tiền, mà là hỗ trợ bằng công cụ chính sách, cơ chế.

Chúng ta cần nhìn về đại cục để thấy những nguy cơ đổ vỡ theo dây chuyền của nền kinh tế nếu không bắt tay ngay vào tháo gỡ những khó khăn cho thị trường bất động sản. Với “tình trạng bệnh lý” hiện tại, thị trường bất động sản cần những giải pháp chính xác, quyết liệt, đồng bộ và đồng lòng của cả hệ thống chính trị cũng như toàn xã hội.

Tôi cũng không đồng tình với quan điểm của một số người cho rằng, khủng hoảng của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay “chưa uy hiếp trực tiếp” tới nền kinh tế nên chưa cần bàn tay can thiệp của Chính phủ.

Ông John Sheehan là một chuyên gia củaTổ chức giám định bất động sản Hoàng Gia (FRICS) của Anh, khi sang Việt Nam mới đây cũng chia sẻ rằng: “Với tình trạng của thị trường bất động sản Việt nam hiện nay, rất cần có sự can thiệp của Chính phủ. Thị trường bất động sản hiện không đủ khả năng để tự cứu mình. Những dẫn chứng về hoàn cảnh ở một số các nước láng giềng của Việt Nam như Thái Lan và Philippines vào năm 1997 là những ví dụ cho thấy sự can thiệp của Chính phủ càng lớn thì sự khôi phục của thị trường càng nhanh.”

Để bảo vệ quan điểm nên để thị trường bất động sản “rơi tự do”, thạc sĩ Lê Tấn Lam Anh đã lấy dẫn chứng “nhiều nước không cứu bất động sản”. Tuy nhiên, quan điểm cá nhân của tôi không đồng tình với những lập luận của ông.

Chúng ta không thể đem so sánh cách làm của Hoa Kỳ với Việt Nam. Bởi lẽ, thị trường bất động sản và nền kinh tế Mỹ là “người khổng lồ” số 1 thế giới, còn Việt Nam ta chỉ rất non trẻ (GDP thấp hơn Mỹ 120 lần), nên không thể để thị trường “tự đề kháng”. Nếu để bất động sản “rơi tự do” như ông nói thì chẳng khác nào để “đứa trẻ” đang bị viêm phổi ra giữa trời lạnh.

Thạc sĩ Lê Tấn Lam Anh nói: "Chính vì cho rằng có thể ngăn giá bất động sản rơi tự do mà một ngân hàng 158 tuổi, lớn thứ 4 ở Mỹ như Lehman Brothers đã sụp đổ". Sự sụp đổ của Lehman là có thật, và cái chết đó liên quan đến thị trường bất động sản cũng là có thật.

Tuy nhiên chúng ta nên nhớ rằng, nếu chính phủ Mỹ không đưa tay giải cứu thì không chỉ riêng Lehman phá sản mà sẽ là hàng loạt các định chế tài chính khác, kéo theo là cả nền kinh tế. Còn việc vì sao Chính phủ Mỹ cứu Bear Stearns bằng cách cung cấp 29 tỷ USD cho JP Morgan để mua, cứu Freddie Mac và Fannie Mae bằng cách tiếp quản trực tiếp, cứu AIG bằng việc tung ra 85 tỷ USD để mua 80% cổ phần mà lại không làm như vậy với Lehman chính là một sai lầm mà đến nay, người Mỹ coi đó là “bài học đau đớn”.

Câu chuyện khủng hoảng của các định chế tài chính Mỹ 2007 – 2008 hầu hết đều liên quan đến thị trường bất động sản, đều có lỗi khi từng “phá rào” mua đi bán lại các hợp đồng vay tiền mua bất động sản; nhưng trước việc ngân hàng và ngành bất động sản Mỹ ở trên bờ vực thẳm, Tổng thống Mỹ đã ra quyết định “giải cứu” với những gói cứu trợ “tiền tấn”. Sau này, người ta có câu nói rất hay: "Ngân hàng Mỹ thoát chết bởi vì nhân dân Mỹ cần phải sống".

Câu chuyện thứ hai mà ông dẫn chứng là cuộc khủng hoảng kinh tế tài chính châu Á năm 1997 bắt nguồn từ Thái Lan, có nguồn gốc từ sự vỡ nợ bất động sản. Và ông cho rằng, Chính phủ Thái Lan đã không can thiệp cứu bất động sản. Đúng là cuộc khủng hoảng này bắt nguồn từ địa ốc, nhưng không phải chính phủ Thái Lan đã khoanh tay đứng nhìn bất động sản “rơi tự do”. Trong gói giải pháp tổng thể cứu nền kinh tế được Thái Lan nhờ IMF giúp đỡ, việc tháo gỡ cho bất động sản được coi là một vấn đề trọng tâm và có những phương án rất linh hoạt.

Cũng chính bài học về sự “ngập ngừng”, bỏ mặc cho Lehman Brothers sụp đổ đã khiến nước Mỹ phải chứng kiến sự hoảng loạn sau đó. Chính giới Mỹ không còn dám để bất kỳ một tổ chức tài chính lớn nào sụp đổ nữa vì chi phí khắc phục hậu quả quá lớn, thà cứu từ đầu còn hơn. Và bài học Lehman cũng vẫn sống động trong tâm trí giới lãnh đạo châu Âu, chẳng thế mà ngay cả một nền kinh tế chỉ chiếm có 0,2% GDP khu vực eurozone như Cộng hòa Síp, họ vẫn không dám “cho phá sản”.

Ngay cả với doanh nghiệp bất động sản – yếu tố buộc phải có cho sự vận hành của thị trường như một điều kiện cần; chúng ta cũng cần phải đưa ra những giải pháp tháo gỡ khó khăn họ. Hãy “ghi sổ” những “tội” mà một bộ phận doanh nghiệp bất động sản làm ăn “chụp giật” đã gây ra, để đưa ra những giải pháp trên tinh thần “giải cứu thị trường”.

Cần có những phương án hỗ trợ cho doanh nghiệp, nhưng cũng cần đưa ra những điều kiện ràng buộc để nếu muốn nhận được sự giải cứu ấy thì doanh nghiệp sẽ phải đáp ứng những điều kiện khắt khe. Và như vậy, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể vượt qua cửa ải điều kiện. Đó là cuộc giải cứu kèm theo thanh lọc, buộc doanh nghiệp vẫn phải tự lực vươn lên.

Và đó cũng là một cách để người ta đuổi “con cóc xấu xí” đi, thay vì làm như TS Alan Phan tư vấn là nên sớm “nuốt nó vào”.