Dự án chưa có gì đã bán 65 triệu/m2

Dự án Kingdom 101 nằm trên đường Tô Hiến Thành, quận 10 đang được chào bán mức giá lên đến 65 triệu/m2.

Chưa xong nền móng, chủ đầu tư đã mở bán?

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), năm 2017, TP.HCM có 92 dự án nhà ở thương mại với 42.991 căn hộ được đưa ra thị trường, gồm có 37.502 căn hộ chung cư, 5.489 căn nhà thấp tầng. Trong đó, phân khúc nhà ở trung cấp là 19.509 căn, chiếm 45,5%. Phân khúc nhà ở cao cấp 10.987 căn, chiếm 25,5%. Phân khúc căn hộ bình dân chỉ chiếm tỉ lệ 29,1% với 12.495 căn.

Những con số trên đến từ các dự án được cấp phép mở bán, thực tế còn nhiều dự án khác chưa đủ điều kiện mở bán vẫn lách luật đưa ra thị trường. Do đó, nguồn cung thật sự sẽ còn lớn hơn nhiều. Đặc biệt, hiện nay nhiều dự án có mức giá bán cao chóng mặt.

Một dự án lớn đang gây sự chú ý trên thị trường gần đây là Kingdom 101 (đường Tô Hiến Thành, quận 10) do Tập đoàn Hoa Lâm làm chủ đầu tư. Dự án này gây chú ý bởi những thông tin quảng cáo hoành tráng về quy mô, tiện ích hiện đại và đặc biệt hơn là mức giá gây “choáng” của nó.

Dự án này gồm 3 block với 986 căn hộ với các diện tích từ 47m2 - 102m2. Quy mô dự án gồm 30 tầng nổi và 2 tầng hầm được triển khai trên diện tích đất xây dựng giai đoạn 1 là 11.415m2.

Kingdom 101 được giới thiệu hoành tráng là thiên đường nghỉ dưỡng giữa lòng Sài Gòn, tiện ích đẳng cấp cùng hệ thống vườn treo, công viên cây xanh ấn tượng.

Tuy nhiên, ghi nhận thực tế, dự án Kingdom 101 hiện đang thi công phần nền móng, nhà mẫu cũng đang được xây dựng bên trong khuôn viên dự án. Dự án này chưa đủ điều kiện mở bán, thế nhưng trên nhiều trang mạng các căn hộ đang được giao dịch khá sôi nổi.

Dự án chưa hoàn thiện phần móng nhưng đang được rao bán rầm rộ trên các trang mạng.

Tìm hiểu qua các nhân viên môi giới đang rao bán dự án này được biết, mức giá hiện nay của dự án lên đến 65 triệu/m2 và có thể tăng lên trong thời gian tới khi dự án hoàn thiện xong phần nền móng.

Đây thực sự là mức giá cao so với tình trạng hiện nay của dự án. Vị trí của dự án cũng khá xa. Đặc biệt, đường Tô Hiến Thành cũng nổi tiếng là cung đường kẹt xe vào các giờ cao điểm. Ngoài ra, các hệ thống tiện ích tại đây chưa phong phú như một số dự án cùng mức giá có vị trí trung tâm.

Về lý thuyết, dù dự án chưa mở bán, song các tin rao bán dự án này xuất hiện trên mạng với nội dung như “cần tiền bán gấp căn hộ Kingdom 101”, “bán lại căn hộ kingdom 101”… điều này cho thấy những người mua có thể chủ yếu là giới đầu cơ lướt sóng.

Một số dự án khác trung khu vực này cũng có mức giá khá cao như Xi Grand Court (đường Lý Thường Kiệt, quận 10) hiện khoảng trên 50 triệu/m2, dự án Hà Đô Centrosa Garden (đường 3/2, quận 10) hiện khoảng trên 50 triệu/m2; dự án The Park Avenue (đường 3/2,quận 11) cũng xấp xỉ 50 triệu/m2…

Đặc biệt, một số dự án nhà ở xã hội, tái định cư hiện cũng có những giao dịch sang nhượng với mức giá cao chót vót. Điển hình như dự án New City (quận 2). Dự án này tiền thân là nhà tái định cư, chưa được chuyển đổi sang nhà ở thương mại song đang được giao dịch lên tới 60 triệu/m2.

Tình trạng căn hộ tăng giá mạnh đang lan rộng, không những các dự án có vị trí trung tâm thành phố mà ngay cả các dự án vùng ven cũng đang tăng lên đáng kể.

Ai được hưởng lợi?

Anh Hoàng, một môi giới bất động sản lâu năm chia sẻ, nếu một dự án bất động sản có vị trí tốt, chủ đầu tư uy tín, tiện ích đẳng cấp và tiến độ xây dựng đảm bảo thì chuyện giá tăng theo thời gian là hiển nhiên. Tuy nhiên, cũng có không ít dự án đang tạo sóng ảo, mức giá bán được đẩy lên quá cao so với tiềm năng thực tế của dự án. Đây có thể là chiêu trò của chủ đầu tư hoặc có sự thao túng của nhóm các nhà đầu cơ lướt sóng.

“Phần lớn người mua tại các dự án bất động sản cao cấp hiện nay là đầu tư, đầu cơ. Trong đó, có không ít người lướt sóng, chỉ đặt cọc một khoản tiền ban đầu và nhanh chóng tìm cách chuyển nhượng lại cho người khác để hưởng tiền chênh”, anh Hoàng cho biết.

Lý giải về hiện tượng các dự án cao cấp bùng nổ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho hay, phân khúc căn hộ giá rẻ có lợi nhuận rất thấp, dao động từ 8 – 12%, trong khi phân khúc cao cấp có thể từ 30 – 40%. Do đó, các doanh nghiệp thường ưu tiên xây dựng những dự án cao cấp hơn là bình dân.

Theo một chuyên gia bất động sản, hiện nay rất nhiều dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán, chỉ đang là khu đất trống nhưng lại được quảng cáo rầm rộ, giá bán tăng nhanh tiềm ẩn nhiều nguy cơ cho người mua và cả thị trường.

Theo đó, với một chương trình “giới thiệu dự án” hay “công bố dự án” nhiều chủ đầu tư đã khôn ngoan lách luật để đưa dự án ra thị trường dù chưa đủ điều kiện mở bán. Các chủ đầu tư cũng chủ động thăm dò thị trường bằng cách mở bán theo từng đợt với số lượng hạn chế. Nếu thấy thị trường hấp thụ mạnh thì đợt sau họ sẽ tăng giá lên theo từng đợt bán. Ngược lại, giới đầu cơ sẽ tham gia gom hàng và tạo sóng ảo khiến mức giá tăng cao vượt ra khỏi giá trị thực của nó.