Điều chỉnh tăng giá căn hộ, tín hiệu mới?

Vào tuần đầu tháng 4/2011, dự án căn hộ dành cho chuyên gia Aroma ở Bình Dương đã tăng giá bán 15%. Thông tin báo chí cũng cho biết chủ đầu tư một số dự án ở TP.HCM cũng đã bất ngờ điều chỉnh tăng giá bán căn hộ. Chẳng hạn như dự án Milano ở quận Tân Bình tăng giá từ 27 lên 30 triệu đồng/m2. Ngoài ra còn một số chủ đầu tư khác đang dự kiến sẽ tăng 10-15% giá bán căn hộ trong quý II/2011.

Điều bất ngờ là việc tăng giá trên nằm trong bối cảnh nguồn cung căn hộ ở TP.HCM đang quá dồi dào, với khoảng 50.000 căn hộ được tung ra bán trong năm nay, trong đó có 10.000 căn tồn từ năm trước. Một phần khá lớn trong số 50.000 căn hộ đó được dán mác "cao cấp" và đã phải chịu đựng tình trạng ế ẩm suốt một thời gian dài qua. Nhiều chủ đầu đã phải tự nguyện hạ giá bán đáng kể, thực hiện nhiều chiêu quảng cáo, khuyến mãi đặc biệt như tặng quà, rút thăm trúng thưởng, hỗ trợ lãi suất vốn vay, kéo dài thời gian thanh toán... nhưng không làm sao "kích" được khách hàng.

Cho tới nay, những người kinh doanh thứ cấp loại căn hộ cao cấp ở khu vực Phú Mỹ Hưng (quận 7) đã phải ngậm đắng nuốt cay khi giá căn hộ giảm xuống chỉ còn 35-40% so với giá tại thời điểm cuối năm 2007. Không mau mắn nhận thức vấn đề như Hoàng Anh Gia Lai (công ty này đã đi tiên phong trong việc giảm khoảng 1/3 giá căn hộ cao cấp, từ 1.800 USD/m2 xuống chỉ còn 1.200 USD/m2), nhiều chủ đầu tư đã mất khá nhiều thời gian lừng chừng, trong khi dự án của họ cứ giảm giá qua từng tháng.

Vậy tại sao lại có hiện tượng chủ đầu tư dự án căn hộ cao cấp điều chỉnh tăng giá bán? Một lý do dễ thuyết phục nhất được nêu ra là trong thời gian gần đây, giá vật liệu xây dựng đã tăng đến 20% và tạo mặt bằng giá mới, trong khi giá căn hộ chỉ có "đứng" hoặc giảm. Hiện thời những căn hộ trung cấp có giá bán 13-15 triệu đồng/m2 được chủ đầu tư coi là khó có thể giảm hơn nữa, vì nếu giảm tiếp sẽ gây thiệt hại nặng nề cho họ. Đó là chưa kể đến việc so sánh giá thành, giá bán với mặt bằng giá vàng với sự chênh lệch rất lớn trong hơn một năm qua.

Nhưng ngoài lý do về mặt bằng giá vật liệu xây dựng tăng vọt, liệu còn nguyên do nào khác để phân khúc căn hộ tăng giá? Phải chăng các chủ đầu tư dự án căn hộ vẫn cố bám víu vào nhu cầu hàng năm cần 60.000 căn hộ với diện tích 100m2/căn của người dân TP.HCM, cho dù đây chỉ là một phép sơ tính và dường như chỉ có ý nghĩa về mặt lý thuyết?

Ở một khía cạnh khác, một điều rất đơn giản mà ai cũng có thể nhận thấy là trước đây khi căn hộ giảm giá mà còn ít khách mua, đến nay lại tăng giá thì làm sao còn có ai mua? Cơ chế tự tăng giá ấy có vẻ càng vô lý trong tình hình nguồn vốn vay đầu tư BĐS đang bị siết dần, tâm lý của đại đa số khách mua ở và mua đầu tư đều đang ở thế "phòng thủ cao độ". Lối suy diễn này càng trở nên có chiều sâu trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư dự án căn hộ được ví như đang "ngồi trên lửa" trước áp lực trả lãi ngân hàng và tốc độ quay vòng vốn quá chậm chạp.

Một tín hiệu mới?

Dường như tại thị trường BĐS TP.HCM, giới chủ đầu tư dự án căn hộ đã bắt đầu tiếp nhận một vài thông tin về sự chuyển động có thể diễn ra của thị trường BĐS tại thành phố này. Vốn "nằm" đã quá lâu, từ đầu năm 2008 đến nay, các phân khúc căn hộ và đất nền nơi đây thuộc loại bi đát nhất, gần như tê liệt hoạt động vì đóng băng giao dịch. Bỏ qua giai đoạn năm 2008 vào thời khủng hoảng kinh tế mà ngành kinh tế nào cũng phải gánh chịu, những năm 2009 và 2010 cũng không khả quan hơn bao nhiêu bởi sức cầu BĐS quá yếu. Trong lúc đó, các phân khúc căn hộ và đặc biệt là đất nền ở Hà Nội lại ăn nên làm ra, tăng sốt đến chóng mặt với mật độ giao dịch dày đặc.

Có lẽ còn quá sớm để khẳng định về một đợt tăng giá BĐS hoặc cục bộ hoặc trên diện rộng ở TP.HCM sẽ diễn ra trong thời gian tới. Nhưng ứng với quy luật diễn biến giá BĐS trong lịch sử, phân khúc căn hộ trung cư giá thấp, giá trung bình thường khởi động trước vì đáp ứng túi tiền và nhu cầu sử dụng ngay của người dân.

Vào cuối năm 2010, loại căn hộ này ở TP.HCM cũng đã có sự chuyển biến nhộn nhịp hơn hẳn so với phân khúc đất nền. Cũng trong quy luật đó, thường là hoạt động tạo "đường đáy" của chủ đầu tư căn hộ cao cấp, nghĩa là giá căn hộ cao cấp khó hoặc không thể giảm hơn nữa.

Từ giữa tháng 3/2011 đến nay, ngoài khu vực phía Đông có nhiều thuận lợi về giao thông như quận 2, quận 9 đã tăng giá từ 7-10% so với đường đáy, ngay cả khu vực phía Nam như Bình Chánh - vốn nổi tiếng về sức ì - cũng đã bắt đầu xao động trong phân khúc đất nền. Tại khu vực này, sau giai đoạn thăng trầm do láp lực trả lãi và đáo hạn ngân hàng, hình như tâm lý những người sở hữu đất nền đã ổn định hơn. Từ đầu năm 2011 đến nay, mặc dù các bãi đất vẫn khá trơ trọi nhưng giá đất không giảm hơn nữa.

Kết hợp những dấu hiệu xao động về sức cầu của phân khúc đất nền và điều chỉnh tăng giá của phân khúc căn hộ trung - cao, một tín hiệu mới về thị trường BĐS ở TP.HCM đang xuất hiện: có biểu hiện luồng vốn đang bắt đầu chầm chậm chảy vào những phân khúc BĐS có giá giữ ngang.

Một cơ sở khác củng cố thêm cho tín hiệu này chính là những dấu hiệu tạo đỉnh khá rõ của thị trường BĐS Hà Nội, đồng thời với "cơ chế" bán một lô đất nền hay căn hộ ở Hà Nội thì có thể mua được từ 2-3 đơn vị tương ứng với vị trí tương đương ở TP.HCM. Hiện tượng khá nhiều khách Hà Nội bay vào Đà Lạt mua nhà, biệt thự trong khoảng một tháng gần đây cũng phản ánh phần nào sự dịch chuyển luồng vốn đầu tư và có thể cả luồng vốn đầu cơ - như đã từng liên thông từ thị trường BĐS Hà Nội vào thị trường BĐS Đà Nẵng trong nửa cuối năm 2010.