Diễn biến trái ngược giữa 2 phân khúc bất động sản nhà ở tại Hà Nội

Thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2025 đang ghi nhận những diễn biến trái ngược của hai phân khúc bất động sản nhà ở.

Căn hộ hạ nhiệt sau chuỗi tăng tốc

Theo báo cáo mới nhất của Savills Việt Nam, phân khúc căn hộ tại Hà Nội ghi nhận sự giảm tốc rõ rệt trong quý 1/2025. Nguồn cung mới đạt 7.940 căn, giảm tới 39% theo quý nhưng vẫn tăng gần gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, số lượng căn hộ bán được giảm mạnh 41% so với quý trước, chỉ đạt 7.914 căn.

Điểm sáng nằm ở tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới đạt 84%, cho thấy thị trường vẫn có nhu cầu thực, đặc biệt tại các đại đô thị như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City hay Vinhomes Global Gate – chiếm đến 90% số căn bán ra trong quý. Dù vậy, xu hướng lệch cung vẫn thể hiện rõ khi căn hộ hạng B chiếm áp đảo 99% số giao dịch, trong khi phân khúc bình dân vẫn vắng bóng.

Giá bán sơ cấp trung bình tiếp tục tăng, đạt 79 triệu đồng/m² – tăng 5% theo quý và 32% theo năm. Đây cũng là một trong những yếu tố khiến người mua ở thực dần chùn bước, đặc biệt trong bối cảnh lãi suất vay chưa thật sự hấp dẫn và áp lực tài chính ngày càng rõ rệt.

Biệt thự, nhà liền kề: Sức mua tăng, giá trị vẫn cao

Trái ngược với phân khúc căn hộ, bất động sản thấp tầng bao gồm biệt thự, nhà liền kề và shophouse lại có một quý đầu năm sôi động bất ngờ. Nguồn cung sơ cấp tăng mạnh gấp 6 lần so với cùng kỳ năm 2024, đạt 4.004 căn từ 17 dự án, dù giảm nhẹ 20% theo quý. Sản phẩm nhà liền kề chiếm tỷ trọng lớn nhất (64%), tiếp theo là shophouse (31%) và biệt thự (5%).

Số lượng giao dịch đạt 1.629 căn, giảm gần một nửa so với quý 4/2024, nhưng vẫn là con số tăng mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ hấp thụ đạt 41%, thấp hơn quý trước nhưng cao hơn nhiều so với cùng kỳ, cho thấy thị trường đang tìm được nhịp độ phục hồi ổn định.

Dữ liệu lịch sử trong 5 năm qua cho thấy giá bất động sản thấp tầng tại Hà Nội tăng đều đặn: biệt thự tăng trung bình 29% mỗi năm, nhà liền kề tăng 22%, trong khi shophouse dao động từ 11-16% mỗi năm. Dù giá tăng, sức hút của phân khúc này vẫn lớn nhờ yếu tố khan hiếm quỹ đất, giá trị tài sản giữ ổn định và hạ tầng khu vực liên tục được cải thiện.

Xu hướng giãn dân – động lực cho biệt thự liền kề

Giới quan sát thị trường cho rằng, sự phát triển của hệ thống hạ tầng giao thông liên vùng (như Vành đai 3.5, mở rộng trục Tây Thăng Long...) là đòn bẩy quan trọng thúc đẩy thị trường nhà ở thấp tầng ở các huyện vùng ven như Hoài Đức, Đông Anh, Thanh Trì hay Gia Lâm. Đây không chỉ là những địa bàn có quỹ đất dồi dào, mà còn là khu vực đang được đầu tư mạnh về tiện ích, dịch vụ và tiềm năng tăng giá cao sau khi lên quận.

Ngoài ra, người mua cũng ngày càng quan tâm đến các dự án quy hoạch bài bản, có tiện ích nội khu đồng bộ, phù hợp với xu hướng sống xanh, sống chậm sau đại dịch. Việc giãn dân khỏi khu vực nội đô quá tải đang trở thành chiến lược sống mới của giới trung lưu và thượng lưu trẻ.

Nhìn chung, dưới tác động của nhiều yếu tố vĩ mô và thay đổi trong hành vi người mua, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc rõ rệt. Phân khúc căn hộ có dấu hiệu chững lại sau thời kỳ tăng nóng, trong khi biệt thự – nhà liền kề lại nổi lên như một kênh đầu tư an toàn và hấp dẫn trong dài hạn.

Trong các quý tới, với nhiều chính sách tháo gỡ pháp lý và sự phát triển của hạ tầng, thị trường được kỳ vọng sẽ sớm lấy lại đà tăng trưởng đồng đều hơn giữa các phân khúc.