Đề xuất đưa tỷ lệ đặt cọc vào Luật Kinh doanh bất động sản để tránh yêu cầu cọc 90-95% rồi chiếm dụng, lừa đảo

Theo Hiệp hội, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ điều chỉnh các hành vi giao dịch bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai sau thời điểm chủ đầu tư và khách hàng đã ký hợp đồng giao dịch. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng quy định tương tự, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật Kinh doanh bất động sản.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã bỏ sót, không quy định điều chỉnh hoạt động đặt cọc xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng giao dịch bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Trên thực tế, đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương đã lợi dụng nội dung khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự 2015 cho phép bên đặt cọc và bên nhận đặt cọc tự thỏa thuận về giá trị đặt cọc (tiền đặt cọc). Có trường hợp bên nhận đặt cọc đã nhận tiền đặt cọc với giá trị lớn, thậm chí nhận tiền cọc lên đến 90-95% giá trị giao dịch. Sau đó chiếm đoạt, lừa đảo gây thiệt hại cho khách hàng và gây bất ổn cho thị trường bất động sản.

Ảnh minh họa

Do vậy, Hiệp hội đề nghị bổ sung quy định, chủ đầu tư chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng có nhu cầu mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai khi dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, đã có Giấy phép xây dựng (nếu thuộc trường hợp phải có Giấy phép xây dựng) và đã khởi công xây dựng công trình; hoặc chỉ được nhận tiền đặt cọc từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh và đã thực hiện giao dịch theo đúng quy định của Luật này.

Số tiền nhận đặt cọc không vượt quá 5% giá trị nhà ở, công trình xây dựng được mua bán cho thuê mua; bên bán, cho thuê mua phải ghi rõ trong hợp đồng đặt cọc giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng. Quy định này nhằm bịt kín lỗ hổng pháp luật, tăng cường hiệu quả, hiệu lực quản lý nhà nước, kiểm soát hoạt động đặt cọc xảy ra trước thời điểm ký hợp đồng giao dịch bất động sản, nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Liên quan nội dung đặt cọc trong giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, trước đây trong pháp luật kinh doanh bất động sản không có quy định về nội dung này.

Từ thực tế có chủ đầu tư đã lách luật ký hợp đồng đặt cọc hoặc nhiều loại hợp đồng khác để thu tiền khách hàng khi chưa đủ điều kiện bán nhà hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Do đó dự thảo lần này có bổ sung quy định về nhận tiền đặt cọc khi nhà ở công trình xây dựng đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh và thực hiện giao dịch theo đúng quy định để hạn chế tình trạng trên.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng cũng lưu ý, dự thảo Luật này chỉ quy định về điều kiện bất động sản cần đáp ứng để chủ đầu tư dự án nhận tiền đặt cọc từ khách hàng, không quy định các nội dung khác về đặt cọc như hợp đồng đặt cọc, giải quyết tranh chấp… những vấn đề này sẽ được điều chỉnh bởi Bộ luật Dân sự.