Đề xuất “cơ chế đặc biệt” tháo gỡ nút thắt phát triển nhà ở xã hội

Bộ Xây dựng vừa đưa ra dự thảo Nghị quyết của Chính phủ với hàng loạt cơ chế đặc biệt nhằm tháo gỡ những rào cản trong phát triển nhà ở xã hội.

Một trong những điểm nổi bật của dự thảo là cho phép địa phương chủ động xử lý những khu đất chưa có hoặc chưa phù hợp quy hoạch, nhưng có tiềm năng phát triển NOXH.

Theo đó, nếu nhà đầu tư đề xuất dự án ở khu vực chưa có trong chương trình hoặc kế hoạch phát triển nhà ở, UBND cấp tỉnh có thể giao Sở Xây dựng chủ trì phối hợp với các sở, ngành liên quan (Tài chính, Nông nghiệp và Môi trường, Quy hoạch - Kiến trúc, UBND cấp xã...) đề xuất điều chỉnh chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, kiến trúc, cảnh quan để trình UBND tỉnh quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư.

Sau khi được chấp thuận, doanh nghiệp có trách nhiệm lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500, làm cơ sở triển khai các bước tiếp theo. Các nội dung này sau đó sẽ được bổ sung vào quy hoạch đô thị, nông thôn và kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương, giúp quy trình được rút gọn, tránh ách tắc.

Để tăng tính hấp dẫn cho các dự án NOXH, chủ đầu tư có thể dành tối đa 20% tổng diện tích đất ở trong dự án để xây dựng nhà ở thương mại với điều kiện phải nộp tiền sử dụng đất cho phần diện tích này theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành tại thời điểm giao hoặc cho thuê đất.

Trong trường hợp dự án không bố trí quỹ đất riêng cho hoạt động thương mại - dịch vụ, chủ đầu tư vẫn có thể sử dụng tối đa 20% tổng diện tích sàn nhà ở để bố trí khu kinh doanh dịch vụ, thương mại. Diện tích này không tính phần dành cho nhu cầu sinh hoạt chung, nhà trẻ, y tế, sinh hoạt cộng đồng hay chỗ để xe, nhằm đảm bảo đời sống cư dân.

Đáng chú ý, chủ đầu tư có thể phân bổ diện tích thương mại theo từng khối nhà, thậm chí bố trí công trình thương mại độc lập, miễn sao tổng tỷ lệ không vượt 20%.

Giới chuyên gia nhận định, cơ chế này giúp tăng hiệu quả tài chính, đồng thời khuyến khích doanh nghiệp tham gia mạnh mẽ hơn vào phân khúc NOXH vốn lợi nhuận thấp.

Về mô hình phát triển, dự thảo nêu rõ, tại khu vực phường của các đô thị trực thuộc trung ương, dự án NOXH bắt buộc phải xây dựng theo loại hình chung cư để sử dụng đất hiệu quả.

Còn tại các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh sẽ tùy điều kiện thực tế để quyết định phát triển NOXH theo dạng nhà chung cư hoặc nhà ở riêng lẻ.

Trong trường hợp xây nhà riêng lẻ, công trình phải tuân thủ quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng và diện tích tối thiểu của NOXH, tránh biến tướng thành nhà thương mại trá hình.

Một điểm mới đáng chú ý là nhóm người dân bị thu hồi đất hoặc thuộc diện tái định cư khi Nhà nước thu hồi hoặc thỏa thuận chuyển nhượng đất cho chủ đầu tư sẽ được ưu tiên mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội.

Đặc biệt, nhóm này không cần đáp ứng điều kiện về thu nhập hoặc về nhà ở, giúp họ ổn định chỗ ở nhanh chóng mà không phải qua quy trình xét duyệt phức tạp, trừ trường hợp đã từng được mua, thuê NOXH trước đó.

Về thủ tục hành chính, chủ đầu tư có thể lựa chọn giữa hai hướng linh hoạt: Áp dụng Nghị quyết 201/2025/QH15 để được cấp phép xây dựng nhanh; hoặc áp dụng Luật Xây dựng (sửa đổi) để được miễn giấy phép xây dựng trong một số trường hợp đủ điều kiện.

Cơ chế này được đánh giá sẽ rút ngắn thời gian khởi công dự án, giúp nguồn cung NOXH sớm ra thị trường.