Đất nền trong vòng xoáy giảm giá

Ghi nhận của VnExpress, đến đầu tháng 7, tại các huyện ven TP HCM, đà giảm giá đất nền có xu hướng mạnh dần. Trong quý II rớt thêm 15-20% so với đầu năm nay và giảm 30-50% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tại Hóc Môn, tuần qua đất nền ở xã Xuân Thới Sơn, được môi giới chào 19 triệu đồng một m2 song không có khách mua, trong khi giá bán cùng kỳ năm trước là 25-26 triệu đồng một m2. Tại xã Bà Điểm, đất nền một số trục đường chính cũng hạ xuống còn 19 triệu đồng một m2, giảm thêm 20% so với quý I. Đất vườn, đất trồng cây lâu năm diện tích lớn có giá 6-8 tỷ đồng một lô tại Hóc Môn xuất hiện mức giảm 1,5-3 tỷ đồng một nền tùy vị trí, giao dịch trầm lắng.

Tương tự, đất nền tại huyện Bình Chánh và Nhà Bè cũng ghi nhận giảm giá cục bộ trên thị trường thứ cấp suốt quý II. Anh Điền, môi giới tại 2 huyện ven này cho hay, một lô đất hỗn hợp diện tích lớn tại xã Phong Phú năm ngoái có giá 60 tỷ đồng đến cuối tháng 6 được cập nhật giá mới giảm 25 tỷ đồng, tuy có khách hẹn đi xem nhưng chưa chốt.

Đất nền xã Long Thới huyện Nhà Bè, các nền khu dân cư 80-85 m2 hiện chào giá 2,5 tỷ đồng, giảm 500-600 triệu đồng so với cùng kỳ. Riêng khu Lê Văn Lương nối dài đoạn gần với Long An, một số nền đất năm ngoái rao giá 1,6-1,8 tỷ đồng hiện hạ xuống còn 1,2-1,3 tỷ đồng.

Tại Cần Giờ, đất nền khu Phước Lộc từng được rao giá 20 triệu đồng một m2 hồi năm ngoái nhưng đến cuối tháng 6 chỉ giao dịch ở mức 15 triệu đồng một m2 đối với nền đã ép cọc. Trong khi đó, đất mặt tiền biển lô lớn tại Cần Giờ từng chào giá 50 tỷ đồng đầu năm 2022 hiện hạ xuống còn 29 tỷ đồng, song ít khách quan tâm. Đất nền thổ cư mặt tiền đường Giồng Ao, thị trấn Cần Thạnh cách đây một năm có giá chào bán 34 triệu đồng một m2 đến đầu tháng 7 môi giới rỉ tai giá 27 triệu đồng một m2 vì chủ đất muốn thu hồi dòng tiền về.

Trên chợ địa ốc online Nhatot tuần đầu tháng 7 ghi nhận nhiều lô đất nền tại Củ Chi rao bán gấp do chủ đất ngộp tài chính. Một lô đất 90 m2 tại xã Tân An Hội được rao thanh lý giá 820 triệu đồng. Nền 100 m2 sổ hồng tại xã Thái Mỹ chỉ còn chào mức 750 triệu đồng trong khi đất nền ở xã Tân Phú Trung 98 m2 chủ đất rao bán rẻ 920 triệu đồng. Đối với các nền đất lô lớn có nguồn gốc đất nông nghiệp xen kẽ với thổ cư tại xã Tân Phú Trung, có không ít trường hợp chủ đất giảm từ 9 tỷ đồng xuống còn 6 tỷ đồng để thoát hàng. Môi giới địa phương cho hay, mức giảm giá đất nền tại huyện Củ Chi đến ngày 5/7 khoảng 30-40% so với cùng kỳ.

Một số dự án đất nền tại huyện Nhà Bè, TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần

Bà Nguyễn Quỳnh Anh, nhà đầu tư 15 năm quan sát thị trường ngoại ô TP HCM nhìn nhận, giá đất ở các xã thuộc những huyện ven Sài Gòn đang giảm rất mạnh so với cùng kỳ năm ngoái. Mức giảm 10-20% thường không có người mua, mức giảm 25-35% khách đi thăm đất vẫn mặc cả đòi giảm thêm.

Bà Quỳnh Anh cho biết, quan sát 6 tháng nay chỉ có một số ít các trường hợp giá giảm 40-50% và người đi săn đất nhận thấy thật sự rẻ so với cùng kỳ năm 2022 mới xuống tiền mua. Nhà đầu tư này cho rằng tuy giá điều chỉnh mạnh song tâm lý giữ tiền chờ đợi cộng thêm thiếu hụt tài chính khiến thanh khoản thị trường đất nền thấp dưới kỳ vọng.

Một số thị trường đất nền tỉnh lân cận TP HCM cũng trong vòng xoáy giảm giá. Ông Châu, môi giới đất nền chuyên khu vực Đồng Nai cho hay, đầu tháng 7, các dự án cũ tại Nhơn Trạch, Biên Hòa khu vực còn thưa dân cư giảm giá 25% so với cùng kỳ nhưng tốc độ giảm đã chậm lại kể từ tháng 6. Đất khu Long Hưng hiện được chào giá 2 tỷ đồng một nền, giảm 300-400 triệu đồng so với đầu năm nay.

Theo ông Châu, khu Trảng Bom, đất nền 100 m2 sổ đỏ, đang điều chỉnh giá về mức 1-1,1 tỷ đồng một nền với khách mua lẻ, trong khi khách mua sỉ 2-3 nền trở lên có thể mặc cả giảm thêm 10-15%. Ông Châu nhìn nhận suốt quý II thanh khoản đất nền vẫn chậm, chưa có dấu hiệu cải thiện.

Một doanh nghiệp địa ốc có trụ sở tại TP HCM đang bán đất nền dự án Long An, tiết lộ 8 tháng qua thị trường đất nền dự án (rổ hàng sơ cấp chủ đầu tư bán lần đầu) tạm ngủ đông nhưng thị trường thứ cấp tình trạng xả hàng lấn lướt nhu cầu mua, giá giảm ở nhóm khách hàng bị thiếu hụt tài chính. Các trường hợp nhà đầu tư cần tiền giảm giá trong ngưỡng 15-20% so với cùng kỳ năm ngoái thường không ghi nhận giao dịch thành công. Trong khi đó, người có sẵn tiền mặt đi săn đất ngộp thường mặc cả giảm giá sâu đến mức 40% trở lên khiến bên bán thoái lui vì chưa sẵn sàng cắt lỗ mạnh.

Theo báo cáo quý II của DKRA Group, giá đất nền thứ cấp tại TP HCM và các tỉnh phía Nam ghi nhận tiếp tục giảm 12% so với cùng kỳ. Các sản phẩm bị rớt giá phần lớn tập trung ở nhóm dự án chưa hoàn thiện pháp lý, nhà đầu tư khó khăn tài chính cần thoát hàng. Đơn vị này cho biết thêm, thanh khoản đất nền trên thị trường sơ cấp quý vừa qua cũng giảm hơn 80% so với cùng kỳ.

Đất nền với đặc tính là loại tài sản đầu tư linh hoạt vì giá trị nhỏ hơn so với nhà liền thổ (nhà phố, biệt thự, shophouse), thường dễ mặc cả giảm giá so với nhóm tài sản giá từ chục tỷ đồng trở lên, ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty Ngọc Châu Á đánh giá. Tuy tổng giá trị đất nền thuộc dòng vốn trung bình và nhỏ nhưng do từng bị thổi giá sau những cơn sốt đất nửa thập kỷ qua, hiện người mua vẫn còn tâm lý hoài nghi, sợ mua hớ khi thị trường được dự báo còn tiếp tục khó khăn.

Ông Hạnh nhìn nhận suốt quý II đất nền đang trong chu kỳ điều chỉnh giá rất mạnh, kéo dài mạch giảm từ giữa cuối năm 2022 đến nay và chưa có dấu hiệu dừng lại. Làn sóng giảm giá thứ cấp này không nằm ngoài vòng xoáy khủng hoảng của thị trường bất động sản thời gian qua, tác động đáng kể đến hành vi của nhà đầu tư mua đi bán lại.

Theo ông, thực trạng đất nền giảm giá mạnh nhưng giao dịch yếu, thanh khoản ở mức kém, dưới kỳ vọng cho thấy các nhà đầu tư tham gia thị trường đang chịu áp lực nặng nề do mất cân đối về dòng tiền. Ông Hạnh phân tích, tuy giá giảm nhưng người mua chưa mặn mà hoặc vẫn muốn thăm dò, mặc cả thêm, chứng tỏ lực cầu bắt đáy chưa xuất hiện. Vì vậy, thị trường nhiều khả năng sẽ còn tiếp tục khó khăn thêm một thời gian nữa.

CEO Ngọc Châu Á dự báo đà giảm giá đất nền sẽ chỉ dịu xuống và dừng hẳn khi thanh khoản cải thiện, đồng thời lãi suất cho vay thật sự giảm mạnh, giúp giới đầu tư đang dùng đòn bẩy tài chính gỡ được thế bí về dòng tiền. "Quý III-IV là giai đoạn bản lề để quan sát phản ứng của thị trường đất nền. Các dấu hiệu tích cực đầu tiên có thể kỳ vọng cuối năm là nhóm tài sản này chuyển từ trạng thái giảm giá mạnh sang giảm giá nhẹ sau đó giá đi ngang, song quá trình này sẽ diễn ra một cách chậm chạp", ông nói.