Đặt cọc mua nhà đất, coi chừng mất trắng

Rất nhiều người đặt cọc mua đất nhưng sau đó phải chấp nhận mất tiền vì dự án chưa đủ điều kiện pháp lý

Bán vàng để đặt cọc

Phản ánh đến CafeLand, anh Bình (ngụ quận Phú Nhuận, TP.HCM) cho biết, cách đây khoảng vài tháng, có nhiều nhân viên môi giới của một công ty bất động sản tại quận Gò Vấp gọi điện liên tục mời chào anh mua đất nền ở Đồng Nai.

Anh Bình không hiểu vì sao những người này lại có số điện thoại cá nhân của mình. Sau nhiều lần từ chối, anh Bình quyết định sẽ đi xem đất một chuyến vừa để thử nghiệm vừa để chấm dứt các cuộc gọi của môi giới.

Khi đến dự án, anh chứng kiến cảnh hàng trăm người đang chen lấn, reo hò như “vỡ chợ”. Sau màn giới thiệu dự án, với những tiềm năng sinh lời hấp dẫn, những nhân viên môi giới kèm sát liên tục hối đặt cọc giữ chỗ nếu không sẽ không kịp. Một số “khách hàng” lúc nãy ngồi chung xe với anh Bình giờ cũng hồ hởi thông báo đặt cọc giữ chỗ thành công, thậm chí có người đặt mua cùng lúc bốn, năm nền.

“Lúc đầu đã quyết chỉ đi xem đất, không mua nhưng khi đó tôi như bị rơi vào mê trận, môi giới, rồi mọi người xung quanh hô hào nên tôi rút 10 triệu tiền trong ví, cùng với 50 triệu thông qua chuyển khoản để đặt cọc một lô đất”, anh Bình cho biết.

Sau khi đóng 60 triệu đồng, anh Bình được môi giới đưa một giấy biên nhận đặt cọc giữ chỗ và yêu cầu ký vào. Tiếp đến, những môi giới này tiếp tục thuyết phục anh đóng thêm 60 triệu đồng nữa với cam kết nếu sau này anh không mua sẽ hoàn trả lại 100%, không mất đi đâu mà sợ.

Những người này đã “kè” anh Bình về tận nhà để lấy hai cây vàng mang ra cửa hàng bán tiếp tục đặt cọc. Sau khi thu tiền, họ lại đưa cho anh những tờ biên nhận đặt cọc.

Buổi tối sau khi đã bình tâm lại, anh Bình phát hiện nhiều điều bất thường của việc giao dịch đặt cọc giữ chỗ. Hôm sau, anh gọi điện cho môi giới thông báo không mua nữa và muốn lấy lại tiền cọc.

Tuy nhiên, công ty môi giới này không đồng ý trả cọc. Thay vào đó, họ đưa ra phương án dồn tiền cọc hai lô của anh Bình thành một và yêu cầu anh tiếp tục đóng tiền mua một lô.

“Tôi đã nhiều lần làm việc với họ nhưng vẫn không đạt được kết quả. Rõ ràng họ hứa với khách hàng là không mua sẽ trả tiền lại nhưng không thực hiện. Cách làm ăn gian dối này đã khiến cho cuộc sống của gia đình tôi khó khăn, vợ chồng lục đục”, anh Bình bức xúc.

Anh Bình cho biết, sau nhiều lần thương lượng với công ty môi giới kia không thành, anh quyết định thuê luật sư để khởi kiện làm sáng tỏ vụ việc.

“Tôi thà mất 120 triệu để thuê luật sư chứ không để cho những công ty gian dối như thế này tiếp tục lừa đảo người khác”, anh Bình nói.

Làm sao để đặt cọc an toàn?

Những trường hợp như anh Bình là rất phổ biến trong thời gian qua, đặc biệt là trong phân khúc đất nền. Các tông ty môi giới thường đưa ra hợp đồng đặt cọc giữ chỗ với mục đích giữ quyền mua ưu tiên lô đất, hoặc chuẩn bị để ký kết hợp đồng mua bán với người mua.

Giá trị đặt cọc giữ chỗ thường không cố định, hiện phổ biến trong giao dịch đất nền là từ 50-100 triệu đồng. Các công ty nhận cọc đều cam kết người mua sẽ hoàn trả khoản tiền này khi khách hàng đổi ý không mua nữa. Thế nhưng, trên thực tế đã có rất nhiều người mua phải trầy trật để đòi khoản tiền này, thậm chí là mất trắng.

Chị Lan, một nạn nhân cho biết, sau khi đặt cọc thì phía môi giới liên tục hối đóng tiền tiếp nếu không sẽ mất khoản tiền này. Người mua với tâm lý đâm lao phải theo lao nên tiếp tục sa lầy vừa mất tiền vừa không có được giao nền đất hay không.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP.HCM, cho biết theo Điều 328 Bộ luật dân sự 2015, đặt cọc là để đảm bảo ký kết hợp đồng mua bán. Khi đặt cọc thì bất động sản hiện hữu, hay bất động sản hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện và có thể ký hợp đồng mua bán ngay. Tuy nhiên, do bên mua và bán cần thời gian để chuẩn bị tiền, giấy tờ nên mới ký thỏa thuận đặt cọc hẹn ngày để ký hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, trên thực tế rất nhiều dự án chưa đảm bảo tính pháp lý vẫn được tiến hành đặt cọc giữ chỗ với các tên gọi khác như: giữ chỗ, chính sách đặc biệt,… nhưng có nội dung về đặt cọc, thậm chí là ghi chữ rất nhỏ, hoặc giải thích bằng lời nói là nếu khách hàng không mua nữa thì hoàn trả lại tiền.

Tình trạng làm người mua hiểu nhầm, bị cài bẫy, bị lừa dối. Do đó, theo luật sư Phượng, nếu có giao dịch việc đặt cọc thì cần ghi rõ ràng nội dung về đặt cọc theo quy định pháp luật và tên gọi văn bản phù hợp để người mua dễ nhận biết.

Đặt cọc là biện pháp đảm bảo để ký kết hợp đồng mua bán. Do đó, từ thời gian ký kết đặt cọc đến thời gian ký kết hợp đồng càng ngắn càng tốt, phù hợp sự chuẩn bị của hai bên. Ngược lại, nếu khoảng cách thời gian này càng kéo dài thì tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Ông Phượng lấy ví dụ, chẳng hạn như bên bán cố tình chiếm dụng và sử dụng tiền đặt cọc chứ họ không đủ điều kiện hoặc không muốn ký hợp đồng mua bán khi thị trường giá cả biến động mạnh. Thậm chí, nhận đặt cọc với nhiều người do giá người sau mua cao hơn người trước, dẫn đến mất luôn tiền đặt cọc hoặc rơi vào tình trạng tranh chấp giữa các bên.

Ông Phượng cho biết thêm, mức độ rủi ro trong đặt cọc tùy từng dự án, chủ đầu tư, mức sinh lời… Thậm chí, nhiều người mua lường trước được rủi ro nhưng vẫn chấp nhận vì mong thu lời lớn. Do đó, trước khi đặt cọc người mua cần quan tâm đến một số yêu tố như uy tín chủ đầu tư, pháp lý dự án để cân nhắc tránh hệ lụy về sau.