Cuộc đua chính sách bán hàng: Booking nóng, thị trường thật hay ảo?

Cháy hàng trên giấy

“Booking” - giữ chỗ, thường được các chủ đầu tư sử dụng như một cách “lách luật” để huy động vốn từ khách hàng. Bên cạnh đó, đây cũng được coi là “hàn thử biểu” khi chủ đầu tư căn cứ vào lượng booking để xây dựng kế hoạch giá bán và thời điểm ra hàng.

Trên thị trường bất động sản hiện nay, không khó để bắt gặp những chương trình khuyến mại đi kèm booking sớm. Chẳng hạn như dự án Jade Square đưa ra chính sách chiết khấu 3% cho khách đặt chỗ sớm, cộng thêm 0,5% nếu không chọn ngân hàng bảo lãnh. Galia Hà Nội áp dụng chiết khấu 2% booking, thêm 2% khi công bố bảng hàng. The Queen (Thăng Long) dành 1% cho người giữ chỗ và gắn kèm thông điệp “cộng đồng tinh hoa”. Gamuda Eaton Park lại giảm dần ưu đãi theo thời gian booking.

Anh Hoàng Anh, một khách hàng trẻ tại Hà Nội, chia sẻ hành trình tìm mua căn nhà đầu tiên: “Tôi lướt các hội nhóm bất động sản, dự sự kiện mở bán, nghe môi giới tư vấn… nhưng càng tìm hiểu, càng thấy có gì đó bất ổn. Dự án nào cũng ‘cháy booking’, ‘hết giai đoạn ưu tiên’. Nhưng thực tế, nếu đã hết hàng thì sao tôi vẫn liên tục nhận được cuộc gọi mời đặt chỗ?”.

Thực tế, sự bất thường thể hiện rõ qua các con số. Trước ngày mở bán chính thức, dự án The Matrix One Premium (Hà Nội) công bố có hơn 8.000 booking cho 990 căn hộ. The Privé (TP. HCM) đưa ra 3.175 sản phẩm nhưng ghi nhận tới 3.919 booking. La Pura (Bình Dương) có 5.920 căn, song lượng booking đã vượt 6.000. Tính riêng ba dự án, lượng booking gần gấp đôi số căn có thật.

Không dừng lại ở đó, dự án The Felix (Bình Dương) công bố 2.198 booking cho 1.216 sản phẩm. Blanca City (Vũng Tàu) chỉ trong 5 tuần đã đạt 5.805 booking, vượt xa tốc độ bán hàng thực tế. Từ Bắc chí Nam, các dự án đều được môi giới rầm rộ công bố “booking khủng”, kèm hình ảnh chuyển cọc, đặt chỗ lan tràn trên mạng xã hội.

Theo giới chuyên gia, bản chất booking chỉ là một khoản giữ chỗ nhỏ, từ vài chục đến vài trăm triệu đồng. Đây vốn là công cụ để thăm dò thị trường, giúp chủ đầu tư đo lường sức quan tâm. Tuy nhiên, khi bị biến tướng, booking trở thành chiêu tạo khan hiếm ảo, khiến người mua tin rằng dự án đang được tranh giành, từ đó chấp nhận xuống tiền nhanh hơn hoặc mua lại với giá chênh.

Bất động sản nóng lên vì booking dồn dập, ‘cháy hàng’ liên tiếp.

Trong cuộc trao đổi với VietnamFinance, ông Lê Quốc Kiên, chuyên gia bất động sản phân tích: "Booking là một phép thử thị trường. Nếu chỉ dừng ở mức thăm dò, nó lành mạnh. Nhưng khi các con số bị thổi phồng, hoặc chủ đầu tư, sàn môi giới tự ‘đặt hộ’ để tạo sóng, nó biến thành trò chơi tâm lý, đẩy rủi ro sang khách hàng. Người mua có thể lầm tưởng dự án khan hiếm, trong khi thực tế vẫn còn nhiều hàng chưa bán".

Ông Kiên cho rằng động cơ phía sau khá rõ: càng nhiều thông tin cháy hàng, càng dễ nâng giá và duy trì thanh khoản. Đây cũng là cách để một số chủ đầu tư huy động vốn gián tiếp, bởi tiền giữ chỗ thường được thu trước khi dự án hoàn thiện pháp lý mở bán.

Rủi ro thuộc về người mua

Theo ông Kiên, rủi ro lớn nhất là thiếu minh bạch. Booking không phải giao dịch mua bán, nên không chịu sự giám sát chặt chẽ. Việc hủy cọc, rút cọc hay “chuyển nhượng booking” diễn ra trong vùng xám pháp lý. Nhiều trường hợp, chính môi giới hoặc công ty con của chủ đầu tư tự chuyển tiền để hợp thức hóa giao dịch, rồi công bố ra ngoài như một minh chứng “cháy hàng”.

“Người mua dễ rơi vào bẫy phải mua lại với giá chênh từ môi giới, trong khi chủ đầu tư vẫn còn hàng. Tệ hơn, nếu dự án chậm tiến độ hoặc vướng pháp lý, việc hoàn tiền booking có thể kéo dài, thậm chí mất trắng,” ông Kiên cảnh báo.

Một khía cạnh khác, theo ông Kiên, là tâm lý bầy đàn. Khi dự án nào cũng “cháy hàng”, khách dễ nghĩ mình sẽ lỡ cơ hội nếu không xuống tiền ngay. Nhưng càng nhiều dự án áp dụng, hiệu ứng này càng bão hòa. “Giống như siêu thị treo biển giảm 50% quanh năm, đến lúc nào đó người tiêu dùng cũng không còn tin. Booking cháy hàng đang đi theo lối mòn đó,” ông nói.

Từ góc độ chính sách, ông Kiên cho rằng cần sớm có khung pháp lý riêng cho hoạt động booking. Các quy định nên làm rõ: mức đặt cọc tối đa, điều kiện chủ đầu tư được phép thu tiền giữ chỗ, trách nhiệm hoàn trả khi giao dịch không thành công. Chỉ khi đó, booking mới trở về đúng bản chất - công cụ khảo sát thị trường thay vì biến thành công cụ gây nhiễu.

Về phía người mua, giải pháp quan trọng nhất là giữ tỉnh táo. Trước khi xuống tiền, cần kiểm chứng thông tin: dự án đã đủ điều kiện bán hàng chưa, chủ đầu tư có uy tín và tiềm lực tài chính không, chính sách hoàn tiền booking thế nào. Ông Kiên nhấn mạnh: “Đừng để những con số ‘cháy hàng’ làm mình mất lý trí. Thay vì chạy theo tâm lý đám đông, hãy nhìn vào giá trị thực: vị trí, pháp lý, tiến độ xây dựng và năng lực chủ đầu tư”.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản chưa thực sự hồi phục, booking ảo giống như “liều thuốc tinh thần” dành cho cả chủ đầu tư lẫn môi giới. Nhưng về lâu dài, nếu không được quản lý và giám sát, trò chơi khan hiếm giả này có thể làm xói mòn niềm tin thị trường, gây thiệt hại lớn cho chính những người mua nhà ở thực.