Nhiều rủi ro, vì sao phân khúc này vẫn “cháy hàng”?

Giải quyết vấn đề về “chốn ở” cho phần đông người dân mới là vấn đề mấu chốt hiện nay. Ảnh minh hoạ

Xuất hiện trên thị trường từ lâu, nhưng chỉ đến năm 2010, loại hình chung cư mini (CCMN) mới được Bộ Xây dựng chính thức thừa nhận.

Đến năm 2014, khái niệm CCMN mới được pháp luật quy định rõ tại Điều 22, Nghị định 71, Quyết định 24/2014/QĐ-UBND.

Cụ thể, CCMN là nhà ở do cá nhân hoặc hộ gia đình xây dựng trên đất của mình, có từ hai tầng trở lên và mỗi tầng thiết kế từ 2 căn hộ khép kín riêng biệt. Tức mỗi căn hộ đều sẽ có các phòng, nhà vệ sinh, bếp riêng,... và diện tích sàn mỗi căn tối thiểu từ 30m2. Ngoài ra, các căn CCMN cũng phải đáp ứng được những quy định về nhà ở chung cư tại Điều 70, Luật Nhà ở 2014.

Từ sau khi được “thừa nhận” chính thức, CCMN mọc lên như nấm sau mưa khắp các đô thị lớn, như Hà Nội và TP.HCM.

Rủi ro tiềm tàng

Hơn 10 năm trở lại đây, CCMN được xem là loại hình bất động sản đắt khách, “cứ ra là hết”, mặc kệ những rủi ro về pháp lý cũng như độ an toàn khi sử dụng.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, CCMN hầu hết được xây dựng trên đất xen kẹt, nằm trong các ngõ hẻm khu vực đông dân cư. Do đó, loại hình này tồn tại những bất cập như việc gây áp lực lên hạ tầng kỹ thuật xã hội, làm tăng mật độ dân cư, không đảm bảo các quy chuẩn về an toàn phòng chống cháy nổ, thiếu tiện ích cần thiết cho cư dân…

Đáng nói, để tăng lợi nhuận, hầu hết các chủ CCMN đều xây vượt tầng cho phép. Nhiều chung cư không được đầu tư cơ sở hạ tầng, hoặc cơ sở hạ tầng xuống cấp nhưng thiếu quan tâm bảo trì để sửa chữa, gia cố, gây mất an toàn cho cư dân.

Riêng vấn đề an toàn phòng cháy chữa cháy, những năm 2007-2010, gần như không được người mua quan tâm đến. Sau này, chính sách sáng tỏ hơn, nhận thức tốt hơn, nhưng tình trạng này vẫn không mấy được cải thiện hoặc chỉ cải thiện trên giấy.

Hệ lụy khi xảy ra hỏa hoạn tại những tòa nhà xây dựng vượt tầng, sai mật độ, không đảm bảo an toàn phòng cháy chữa cháy đều hết sức nghiêm trọng về tính mạng và tài sản. Mới đây nhất là vụ hỏa hoạn hết sức thương tâm tại một CCMN thuộc phường Khương Hạ khiến 56 người tử vong và 37 người bị thương. Đây là con số thương vong lớn nhất trong vòng 21 năm qua, chỉ sau vụ cháy Trung tâm Thương mại quốc tế ITC ở TP HCM năm 2002 khiến 60 tử vong, 70 người bị thương.

Chấp nhận rủi ro để được an cư

Ông Đính cho biết, những người tìm đến CCMN để mua, đa phần là những cá nhân, hộ gia đình trẻ mới đi làm, người ở tỉnh lẻ, điều kiện kinh tế chưa đủ để mua căn hộ chung cư hoặc bố mẹ ở quê mua tạm cho con cái học Đại học.

Thực tế, những đối tượng mua loại hình nhà ở này đa phần không phải dân lao động chân tay mà hầu hết đều là lao động có trình độ, với đủ ngành nghề từ dân văn phòng, kế toán, bác sĩ, giáo viên,… Rất nhiều người trong số họ, trước khi “xuống tiền” mua CCMN đều “lờ mờ”, thậm chí là “thấy rõ” các nguy cơ từ pháp lý đến nguy cơ mất an toàn khi ở tại các CCMN này.

Vấn đề đặt ra là, vì sao họ “biết” nhưng vẫn chấp nhận “nhắm mắt, đưa chân”?

Lý giải cho thực tế này, theo ông Đính, thị trường ngày càng thiếu trầm trọng các sản phẩm nhà ở giá bình dân, phù hợp với túi tiền của phần đông người dân. Chưa kể nhiều dự án nhà ở hình thành trong tương lai, không những giá cao mà pháp lý cũng có nhiều sai phạm.

“Bần cùng bất đắc dĩ”, đứng trước mong muốn cần ổn định chỗ ở, trong khi tài chính có hạn, tiền ít, nhiều người không dám “mơ” đến những căn hộ chung cư đảm bảo chất lượng. Lúc này, CCMN là lựa chọn phù hợp nhằm thỏa mãn đồng thời nhu cầu về nơi ở: vị trí trung tâm – ổn định – giá rẻ.

Đừng để “mất bò mới lo làm chuồng”

Theo quan điểm của lãnh đạo VARS, để đảm bảo việc vận hành, khai thác các CCMN đảm bảo an toàn, cần những lưu ý sau:

Thứ nhất, cần có thêm các quy định yêu cầu cao hơn, chặt chẽ hơn về việc đầu tư, xây dựng CCMN. Tuyệt đối tránh phê duyệt các CCMN có vị trí sâu trong ngõ, khó tiếp cận. Tương tự, các dự án nhà ở khác, CCMN cũng cần có những quy định tối thiểu về hạ tầng xung quanh. Đặc biệt, “năng lực, trách nhiệm” của người chủ CCMN cũng phải được quy định rõ. Không phải, cứ có đất, có tiền là có thể xây CCMN để bán hay cho thuê.

Thứ hai, việc kiểm soát xây dựng, vận hành CCMN phải được thực hiện chặt chẽ, thường xuyên, đảm bảo CCMN hoàn thành đúng với tiêu chuẩn như phê duyệt. Trong quá trình vận hành, thường xuyên được bảo trì, đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về an toàn phòng cháy chữa cháy…

Ngoài ra, lưu ý người dân trước khi quyết định mua CCMN cần xem xét kỹ hồ sơ pháp lý: có giấy phép xây dựng do quận/huyện cấp, xây dựng đúng theo bản vẽ thiết kế, đúng số tầng và mật độ xây dựng như trên bản vẽ đã cấp, có phê duyệt an toàn phòng cháy chữa cháy do cơ quan Công an thẩm định và cấp phép. Đây là những vấn đề pháp lý cốt lõi mà người mua CCMN phải nằm lòng để đảm bảo quyền lợi của mình.

Ở một góc độ rộng hơn, sâu xa hơn, theo Chủ tịch VARS, việc giải quyết vấn đề về “chốn ở” cho phần đông người dân mới là vấn đề mấu chốt.

Quan niệm của người dân Việt thì “có an cư mới lạc nghiệp”. Chính vì thế, tìm được một căn nhà phù hợp với khả năng tài chính, để ổn định cuộc sống là điều mà bất cứ người dân nào cũng mong muốn. Do đó, “Khơi thông nguồn cung nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá bình dân” chính là chìa khóa, là mấu chốt để có thể giải quyết được triệt để các vấn đề.

Để có thể cải thiện nguồn cung các loại sản phẩm này, ông Đính cho rằng, rất cần thêm các cơ chế, chính sách đặc biệt nhằm tạo điều kiện tối đa cho các chủ đầu tư phát triển. Các ngân hàng cũng nên nghiên cứu các chính sách riêng cho vay mua, phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Bởi với đặc thù pháp lý và rủi ro khác nhau, lãi suất cho vay mua các loại hình nhà ở không nên cào bằng như hiện nay.

Trên thế giới, Mỹ và Úc đều đã có các Ngân hàng đặc thù chuyên cho vay bất động sản, huy động vốn từ thị trường chứng khoán trong nước và quốc tế với lãi suất thấp hơn Ngân hàng thương mại với thời hạn cho vay dài hơn lên đến 30-40 năm. Ngoài ra, cũng nên có thêm các cơ chế hỗ trợ tốt hơn với các khách hàng mua nhà lần đầu tại các thành phố nơi họ sinh sống và làm việc, để tạo thêm cơ hội cho người dân tiếp cận gần hơn với ước mơ về “chốn ở an toàn”.