Cuộc chơi bất động sản công nghiệp ngày càng nóng ở các thị trường mới

Trong một nhận định mới đây, ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao bộ phận dịch vụ công nghiệp Savills Hà Nội, cho biết Việt Nam luôn nằm trong danh sách những thị trường mới nổi thu hút đầu tư trong khu vực.

Sức hấp dẫn của các thị trường cấp 2

Hiện nay, các thị trường nhóm 2 như Vĩnh Phúc cũng đang ghi nhận sức hấp thụ bất động sản công nghiệp ở mức tốt. Các thị trường này đang sở hữu lợi thế cạnh tranh và được chào thuê với mức giá cạnh tranh hơn so với thị trường nhóm 1, với quỹ đất sẵn có mang tới cho khách thuê nhiều lựa chọn hơn. Theo ghi nhận của đơn vị này, trong 2 năm trở lại đây sức hấp thụ của thị trường này thậm chí tốt hơn các tỉnh nhóm 1.

Trong báo cáo thị trường công nghiệp quý 1 trước đó, CBRE Việt Nam cũng từng đưa ra nhận định tương tự. Đơn vị này cho biết, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam duy trì hoạt động tích cực khắp các khu vực với giá đất trung bình các thị trường cấp 1 tăng khoảng 9% hàng năm ở phía Nam và khoảng 7% ở phía Bắc trong 5 năm vừa qua.

Quỹ đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 ở cả hai miền dần trở nên hạn chế, thúc đẩy sự phát triển của bất động sản công nghiệp lan tỏa ra các thị trường cấp 2, như Thái Nguyên, Vĩnh Phúc, Bắc Giang, Quảng Ninh, Hà Nam, Thái Bình, Bà Rịa – Vũng Tàu, Tây Ninh, Bình Phước, Bình Thuận.

Đáng chú ý, trong quý 1 diện tích cho thuê mới của các tỉnh thành cấp 2 tại khu vực miền Bắc tăng 35% theo năm và khu vực miền Nam tăng 58%.

.

Quỹ đất công nghiệp tại các thị trường cấp 1 dần hạn chế, thúc đẩy sự phát triển lan tỏa ra các thị trường cấp 2

Một số dự án hạ tầng đáng chú ý ở khu vực miền Nam bao gồm cao tốc Dầu Giây - Phan Thiết, cao tốc Bến Lức - Long Thành sẽ hoàn thành vào năm 2025, cao tốc TP.HCM - Mộc Bài dự kiến hoàn thành vào năm 2027.

Tại miền Bắc, việc hoàn thành dự án đường cao tốc Vân Đồn – Móng Cái gần đây và quy hoạch tương lai cho dự án đường vành đai 4, cao tốc Bắc - Nam được kỳ vọng sẽ hỗ trợ thêm cho sự tăng trưởng của các thị trường cấp 2. Chi phí nhân công của các tỉnh cấp 2 cũng ở mức cạnh tranh cao hơn so với các thị trường cấp 1 và sự cạnh tranh về nhân sự ít khốc liệt hơn do hạn chế về số lượng các nhà máy quy mô lớn.

Bà Thanh Phạm, Phó giám đốc bộ phận nghiên cứu và tư vấn CBRE Việt Nam, cho biết các thị trường cấp 2 bắt đầu thu hút các nhà sản xuất lớn cũng như các nhà vận hành nhà xưởng xây sẵn. Trong giai đoạn 2022 - quý 1/2023, thị trường ghi nhận các giao dịch quy mô lớn từ 10 ha trở lên tại các tỉnh phía Bắc như Bắc Giang, Thái Bình, Quảng Ninh, chủ yếu trong lĩnh vực công nghiệp điện tử, ô tô.

Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu là thị trường cấp 2 sôi động nhất khu vực phía Nam với nguồn đầu tư lớn đến từ Mỹ, Trung Quốc, Nhật Bản. Một số địa điểm thuộc các khu công nghiệp ở thị trường cấp 2 còn cung cấp các chính sách ưu đãi về miễn, giảm thuế thu nhập, miễn tiền thuê đất, các công ty sản xuất ở các khu vực này có thể được hưởng những điều kiện thuận lợi hơn.

Kho xưởng cao tầng nở rộ

Đi cùng với sự phát triển của các thị trường nhóm 2 là sự đi lên của phân khúc nhà xưởng xây sẵn. Theo Savills Việt Nam, phân khúc nãy đã ghi nhận nhu cầu lớn khá lớn từ nhiều quốc gia từ Châu Âu và Mỹ. Nhờ vậy, nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước đã có kế hoạch mở rộng thêm dự án đối với phân khúc này. Nguồn cung xây sẵn ở phía Bắc trong thời gian qua đã tăng mạnh, chủ yếu ở các thị trường trọng điểm như Hải Phòng và Bắc Ninh.

Về phía khách thuê, thị trường ghi nhận nhu cầu đối với các lĩnh vực sản xuất trong nhiều ngành công nghiệp cụ thể là điện tử, linh kiện điện tử, chất bán dẫn, năng lượng mặt trời, dệt may. Đặc biệt, khu vực miền Bắc liên tục chứng kiến việc các nhà sản xuất Trung Quốc tìm kiếm mặt bằng nhà xưởng xây sẵn tại các thị trường trọng điểm và các thị trường nhóm 2, với hợp đồng thuê ngắn hoặc trung hạn và có tiềm năng xây dựng cơ sở sản xuất trong tương lai.

Báo cáo chuyên đề mới nhất do CBRE và BW cùng thực hiện ghi nhận đến hết năm 2022, tỷ lệ trống trên thị trường kho xưởng cao tầng vẫn được duy trì ở mức khá thấp, chỉ 20% ở miền Bắc và 23% ở miền Nam.

Đáng nói, các dự án kho xưởng cao tầng thường được chào thuê ở mức giá cao hơn 18-20% so với mô hình truyền thống. Các chuyên gia từ CBRE và BW lý giải lợi thế đến từ sự bật tăng của lĩnh vực thương mại điện tử, cộng thêm thiết kế hiện đại và các quỹ đất ở vị trí chiến lược.

Nguồn cung lũy kế nhà kho, nhà xưởng cao tầng tại Việt Nam. Nguồn: Bộ phận nghiên cứu CBRE

Trong 5 năm tới, thị trường dự kiến chào đón thêm khoảng 1.000.000 m2. Nguồn cung tương lai chủ yếu ở khu vực nằm trong bán kính một giờ lái xe từ hai trung tâm đô thị lớn là Hà Nội và TP.HCM.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thùy Dung, nhận định tại thị trường Việt Nam, mô hình nhà kho, nhà xưởng cao tầng chưa thể nhanh chóng thay thế hoàn toàn nhà kho, nhà xưởng truyền thống. Tuy nhiên, có thể thấy, mô hình này đang ngày càng phổ biến với nhiều dự án hiện đang được triển khai xây dựng tại các khu vực tỉnh, thành lớn như TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Long An, Hải Dương và Bắc Ninh.