Country Garden lao dốc: Cuộc khủng hoảng bất động sản của Trung Quốc đến mức nào?

Điều gì có thể xảy ra trong thời gian tới?

Kể từ khi cuộc khủng hoảng nợ của ngành bất động sản Trung Quốc nổ ra vào giữa năm 2021, các công ty địa ốc từng chiếm 40% doanh số bán nhà tại Trung Quốc đã vỡ nợ, hầu hết trong số này là các công ty tư nhân.

Điều này đã khiến nhiều dự án rơi vào tình trạng xây dựng dở dang, qua đó ảnh hưởng tới cả nguồn tài chính của phía doanh nghiệp lẫn niềm tin của người mua nhà.

Nhiều lô trái phiếu nước ngoài của các công ty bất động sản Trung Quốc hiện được giao dịch ở mức thấp hơn nhiều so với khi phát hành. Cuộc khủng hoảng nợ của các công ty bất động sản Trung Quốc có thể khiến đà phục hồi của ngành nói riêng và nền kinh tế Trung Quốc nói chung bị ảnh hưởng.

S&P Global Rating cho biết rằng họ có thể điều chỉnh dự báo doanh số bán bất động sản tại Trung Quốc xuống mức thấp hơn hiện tại nếu Country Garden chính thức vỡ nợ.

Người mua nhà thậm chí có thể trở nên cảnh giác hơn với các thương hiệu nhà ở tư nhân và giá nhà ở nhiều khu vực có thể chịu áp lực lớn hơn nếu Country Garden dùng đến các đợt bán tháo để huy động tiền mặt.

Chính quyền nhiều tỉnh/thành phố tại Trung Quốc có thể thắt chặt hơn các tài khoản ký quỹ, nơi giữ các khoản tiền cọc, để đảm bảo nhà ở có thể được hoàn thành và giao tới khách hàng đúng thời hạn.

Sau tất cả, những điều này nhiều khả năng sẽ siết chặt lĩnh vực bất động sản và dẫn đến các vụ vỡ nợ tiếp theo, ngay cả đối với các doanh nghiệp bất động sản được nhà nước hậu thuẫn.

Country Garden gặp khó trong thời gian nhạy cảm

Việc Country Garden rơi vào rắc rối tài chính không phải thông tin gây sốc đối với thị trường bất động sản nhiều như cách mà Evergrande từng tạo ra trước đây, bởi đa số doanh nghiệp địa ốc hàng đầu đều đang gặp khó khăn về tài chính.

Tuy nhiên, sự việc này lại diễn ra vào thời điểm cả thị trường bất động sản lẫn nền kinh tế Trung Quốc đang rơi vào giai đoạn lao dốc, và chưa có tín hiệu cụ thể nào cho thấy khả năng phục hồi trong thời gian ngắn.

Trong khi tổng nợ phải trả 1.400 tỷ nhân dân tệ (191,7 tỷ USD) của Country Garden chỉ bằng 59% so với khoản nợ của Evergrande, thì Country Garden lại có tới 3.121 dự án trên toàn lãnh thổ Trung Quốc, cao hơn nhiều so với khoảng 800 dự án của Evergrande.

Các nhà phân tích cảnh báo rằng Country Garden có thể mất khả năng thanh toán nếu phải xóa sổ hàng tồn kho quy mô lớn và rơi vào tình trạng vốn chủ sở hữu âm nếu giá trị tài sản của doanh nghiệp giảm theo thời gian.

Liệu có xảy ra rủi ro về hệ thống?

Tuần này, tin tức về việc công ty ủy thác hàng đầu Zhongrong International Trust Co trễ hạn thanh toán đối với các sản phẩm đầu tư đã nêu bật lên những vấn đề của thị trường bất động sản của Trung Quốc.

Công ty xếp hạng tín dụng Moody's cho biết việc số lượng nhà phát triển bất động sản vỡ nợ gia tăng đã nâng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng Trung Quốc lên 4,4% vào cuối năm ngoái từ mức 1,9% vào năm 2020.

Tuy nhiên, các chuyên gia nhìn chung không cho rằng Trung Quốc đang trên bờ vực của " Lehman moment", nghĩa là sẽ khó có chuyện sự sụp đổ của một doanh nghiệp dẫn tới sự sụp đổ của cả thịt rường, do sự tiếp xúc của các tổ chức tài chính với lĩnh vực bất động sản đã giảm trong vài năm qua.

Lĩnh vực bất động sản của Trung Quốc chiếm hơn một nửa doanh số bán nhà mới và xây dựng nhà trên toàn cầu, đồng thời là một trong những thị trường bất động sản có quy mô lớn nhất thế giới, với giá trị thị trường ước tính đạt mức 62.000 tỷ USD.

Chính phủ sẽ tiếp tục can thiệp?

Bộ Chính trị Trung Quốc đã cam kết sẽ điều chỉnh các chính sách trên thị trường bất động sản sau cuộc họp vào cuối tháng 7. Dù vậy, cho tới nay, chưa có biện pháp kích thích nào được công bố và các chuyên gia trong ngành đang có nhiều quan điểm khác nhau về tương lai của thị trường.

Nhiều nhà phân tích hy vọng rằng Bắc Kinh sẽ đưa ra các biện pháp quyết liệt trong những tuần tới để ngăn chặn đà lao dốc. Tuy nhiên, một số nhà phân tích lại đặt ra câu hỏi về các công cụ mà Bắc Kinh có thể sử dụng để có thể cân bằng giữa việc cung cấp hỗ trợ cho thị trường nhà ở và kiểm soát nợ.