Công ty chứng khoán gọi tên loạt cổ phiếu hưởng lợi từ chính sách tín dụng bất động sản mới

Ngân hàng Nhà nước (NHNN) vừa ban hành Công văn số 4551/NHNN-CSTT gửi 25 tổ chức tín dụng, cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội (NOXH), khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) ra khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản trong toàn bộ năm 2026.

Chính sách có hiệu lực từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12/2026. Tuy nhiên, đây không phải là động thái nới lỏng tín dụng cho toàn bộ thị trường bất động sản mà là cơ chế tái phân bổ dòng vốn theo hướng ưu tiên các lĩnh vực phục vụ sản xuất, thu hút vốn FDI và nhu cầu nhà ở thực.

Theo báo cáo cập nhật của Chứng khoán Mirae Asset, tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%, cao hơn đáng kể so với mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống là 19%. Trong khi đó, chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội cùng nhu cầu vốn cho hạ tầng khu công nghiệp vẫn đang đối mặt nhiều khó khăn.

Theo đơn vị phân tích, chính sách mới được xem là giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn vốn cho các phân khúc ưu tiên, đồng thời tiếp tục kiểm soát chặt dòng tín dụng vào bất động sản thương mại và hoạt động đầu cơ.

Chính sách mới được kỳ vọng giúp dòng vốn tín dụng chảy mạnh hơn vào nhà ở xã hội và khu công nghiệp trong năm 2026.

Khu công nghiệp được đánh giá hưởng lợi lớn nhất

Mirae Asset nhận định nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp là đối tượng hưởng lợi trực tiếp và rõ nét nhất từ chính sách lần này.

Việc loại trừ dư nợ cho vay KCN và KCX khỏi hạn mức tín dụng bất động sản sẽ giúp các ngân hàng có thêm dư địa giải ngân vốn trung và dài hạn cho các dự án hạ tầng công nghiệp. Đây là yếu tố quan trọng bởi các dự án khu công nghiệp thường có thời gian hoàn vốn kéo dài.

Bên cạnh đó, xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng và dòng vốn FDI tiếp tục chảy vào Việt Nam được kỳ vọng tạo nhu cầu bền vững đối với quỹ đất công nghiệp và hạ tầng logistics.

Nhóm cổ phiếu được Mirae Asset đánh giá hưởng lợi trực tiếp gồm Đô thị Kinh Bắc (KBC), IDICO (IDC), Sonadezi Châu Đức (SZC), Becamex IDC (BCM), Sài Gòn VRG (SIP) và Viglacera (VGC).

Trong đó, Đô thị Kinh Bắc (KBC) được đánh giá hưởng lợi nhờ sở hữu quỹ đất khu công nghiệp quy mô lớn tại nhiều địa phương trọng điểm. IDICO (IDC) có lợi thế từ hệ thống khu công nghiệp tập trung ở các khu vực thu hút mạnh dòng vốn đầu tư nước ngoài.

Sonadezi Châu Đức (SZC) được hưởng lợi từ vị trí gắn với cụm cảng Cái Mép - Thị Vải, trong khi Becamex IDC (BCM) tiếp tục là doanh nghiệp dẫn đầu tại thủ phủ công nghiệp Bình Dương.

Đáng chú ý, Viglacera (VGC) được Mirae Asset xếp vào nhóm hưởng lợi kép khi vừa phát triển khu công nghiệp vừa đẩy mạnh đầu tư nhà ở xã hội.

Hoàng Quân và Viglacera nổi bật ở phân khúc nhà ở xã hội

Đối với nhà ở xã hội, Mirae Asset cho rằng chính sách mới sẽ góp phần tháo gỡ một trong những nút thắt lớn nhất của thị trường là nguồn vốn.

Theo đơn vị phân tích, các dự án NOXH thường có biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn dài. Do đó, khi bị giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản, nhiều ngân hàng có xu hướng ưu tiên vốn cho các dự án thương mại để tối ưu hiệu quả kinh doanh.

Việc loại trừ phần dư nợ tăng thêm của NOXH khỏi hạn mức tín dụng sẽ giúp các ngân hàng mạnh dạn giải ngân hơn cho cả chủ đầu tư lẫn người mua nhà.

Trong nhóm doanh nghiệp phát triển NOXH, Địa ốc Hoàng Quân (HQC) được Mirae Asset đánh giá là doanh nghiệp hưởng lợi trực tiếp nhất nhờ chiến lược phát triển khoảng 50.000 căn nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, Viglacera (VGC) tiếp tục là cái tên nổi bật với mục tiêu phát triển khoảng 10.000 căn nhà ở xã hội trong năm 2026 và nâng tổng số căn lên khoảng 17.200 căn vào năm 2030.

Trong khi đó, Nam Long (NLG) và An Gia (AGG) chủ yếu hoạt động ở phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền nên chỉ được hưởng lợi gián tiếp thông qua sự cải thiện tâm lý thị trường...

Thép, xây dựng có thể hưởng lợi từ nửa cuối năm

Ngoài các nhóm hưởng lợi trực tiếp, Mirae Asset cho rằng ngành xây dựng và vật liệu xây dựng sẽ được hưởng lợi gián tiếp khi các dự án nhà ở xã hội và khu công nghiệp bước vào giai đoạn triển khai.

Theo đơn vị này, sau khi nguồn vốn được khơi thông, các dự án sẽ cần khoảng 1-3 tháng để hoàn tất công tác giải phóng mặt bằng và lựa chọn nhà thầu trước khi bước vào giai đoạn thi công. Nhu cầu vật liệu xây dựng dự kiến tăng mạnh hơn trong khoảng 3-6 tháng tiếp theo, tức từ nửa cuối năm 2026.

Nhóm doanh nghiệp xây lắp được nhắc đến gồm Vinaconex (VCG), Coteccons (CTD), Fecon (FCN), PC1 (PC1) và HHV (HHV). Trong khi đó, nhóm vật liệu xây dựng gồm Hòa Phát (HPG), Hoa Sen (HSG), Nam Kim (NKG), KSB (KSB) và DHA (DHA) được kỳ vọng hưởng lợi khi nhu cầu thép, đá xây dựng và vật liệu hạ tầng gia tăng.

Ngoài ra, GVR (GVR) và Cao su Phước Hòa (PHR) cũng có thể hưởng lợi gián tiếp nhờ tiến độ chuyển đổi đất cao su sang phát triển khu công nghiệp được thúc đẩy.

Loạt ngân hàng được mở rộng dư địa tín dụng

Theo Mirae Asset, 25 ngân hàng trong danh sách của Công văn 4551 sẽ có thêm dư địa cho vay đối với các dự án nhà ở xã hội và khu công nghiệp, qua đó hỗ trợ tăng trưởng tín dụng và cải thiện thu nhập lãi thuần trong năm 2026.

Nhóm ngân hàng được đánh giá hưởng lợi tích cực gồm VietinBank (CTG), BIDV (BID), ACB (ACB), MBBank (MBB), Techcombank (TCB), VPBank (VPB), LPBank (LPB), Sacombank (STB), SHB (SHB), OCB (OCB) và TPBank (TPB).

Trong đó, VietinBank (CTG) và BIDV (BID) có lợi thế nhờ thế mạnh tài trợ các dự án hạ tầng và doanh nghiệp quy mô lớn. MBBank (MBB), VPBank (VPB) và LPBank (LPB) được kỳ vọng hưởng lợi từ hoạt động cho vay doanh nghiệp sản xuất và doanh nghiệp vừa và nhỏ.

Đối với Techcombank (TCB), hiệu quả hưởng lợi sẽ phụ thuộc vào mức độ phân bổ vốn sang nhà ở xã hội và khu công nghiệp. Trong khi đó, OCB (OCB) và TPBank (TPB) có cơ hội gia tăng tín dụng bán lẻ thông qua các khoản vay dành cho người mua nhà ở xã hội.

Ngoài các ngân hàng kể trên, danh sách được NHNN áp dụng cơ chế ưu tiên còn có Agribank, MSB (MSB), Eximbank (EIB), Nam A Bank (NAB), VIB (VIB), SeABank (SSB), BVBank (BVB), ABBank (ABB), VietABank (VAB), PGBank (PGB), KienlongBank (KLB), VietBank (VBB), BaoViet Bank và PVcomBank.

Theo Mirae Asset, đây là chính sách mang tính định hướng dòng vốn thay vì nới lỏng tín dụng bất động sản trên diện rộng. Do đó, nhóm doanh nghiệp khu công nghiệp, nhà ở xã hội cùng các ngân hàng có tỷ trọng cho vay lớn vào hai lĩnh vực này sẽ là những cái tên đáng chú ý nhất trên thị trường trong năm 2026.