Giá căn hộ Hà Nội đã tăng trong 20 quý liên tiếp

Giá căn hộ sơ cấp trung bình đã tăng trong 20 quý liên tiếp do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng.

Nguồn cung thấp kỷ lục, giá không ngừng tăng

Theo Savills Hà Nội, nguồn cung nhà ở mới trong quý 4.2023 tăng 52% theo quý nhưng giảm 1% theo năm, với 2.876 căn. Trong năm 2023, nguồn cung nhà ở ghi nhận mức thấp nhất trong vòng 10 năm, với 10.403 căn. Số lượng căn bán được quý 4.2023 đạt 3.045 căn, tăng 45% theo quý và 5% theo năm.

Giá sơ cấp đạt 58 triệu/m2, tăng 7% theo quý và 12% theo năm. Giá sơ cấp trung bình đã tăng trong 20 quý liên tiếp do chi phí đất và chi phí xây dựng tăng, cơ sở hạ tầng phát triển và chất lượng được cải thiện. Cùng với đó, khả năng chi trả giảm và nhu cầu vay vốn tăng.

Bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao Dịch vụ Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết thị trường đang chứng kiến một sự mất cân đối giữa nguồn cầu và nguồn cung căn hộ tại Hà Nội, đặc biệt với các sản phẩm ở phân khúc vừa túi tiền. Tuyến metro và các đường vành đai khi được hoàn thiện sẽ thúc đẩy xu hướng dịch chuyển dần ra ngoài trung tâm.

Đối với các dự án đại đô thị, theo Savills Hà Nội, kể từ khi ra mắt vào cuối năm 2018 và đầu năm 2019, Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City đã cung cấp 46% nguồn cung mới và 33% số lượng căn bán được. Điều này phản ánh nhu cầu tiếp tục gia tăng ở khu vực ngoại thành. Những dự án này có tiện ích nội khu để bù đắp cho yếu tố vị trí.

Các dự án lớn trong tương lai bao gồm Vinhomes Cổ Loa (385ha), BRG Smart CIty (272 ha) và Vinhomes Wonder Park (133 ha) sẽ đóng góp 35% nguồn cung tương lai.

Trong năm 2024, Savills Hà Nội dự báo, 15 dự án mới và giai đoạn tiếp theo của 2 dự án Vinhomes Ocean Park và Vinhomes Smart City sẽ cung cấp 12.100 căn. Sản phẩm tại các tỉnh lân cận sẽ ngày càng giúp đáp ứng nhu cầu nhà ở của Hà Nội.

Trong đó, Hưng Yên và Bắc Ninh sẽ cung cấp khoảng 203.000 căn hộ từ năm 2024 đến sau 2026.

Giá căn hộ được dự báo tiếp tục tăng

Báo cáo quý 4.2023 của Bộ Xây dựng mới đây cho biết qua số liệu tổng hợp báo cáo của các địa phương và thông tin khảo sát đánh giá của các tổ chức nghiên cứu thị trường, giá căn hộ chung cư tiếp tục xu hướng tăng giá tại 2 thành phố lớn là Hà Nội và TP. HCM, đặc biệt là các khu vực trung tâm.

Báo cáo cho hay trên thị trường gần như không có dự án phân khúc căn hộ bình dân có giá dưới 25 triệu đồng/m2 mà chủ yếu là phân khúc căn hộ trung cấp giá từ 25-50 triệu đồng/m2 đủ điều kiện huy động vốn và giao dịch.

Đơn cử tại Hà Nội, trong quý IV, theo tổng hợp báo cáo thì một số dự án có mức độ tăng giá bình quân tại các khu vực như: quận Thanh Xuân tăng khoảng 3,5%; quận Hà Đông tăng khoảng 3,7%; quận Hoàng Mai tăng khoảng 3,8%; quận Nam Từ Liêm tăng khoảng 4,1% ...

Trong đó, giá bán căn hộ chung cư bình dân có mức giá từ 25 triệu đồng/m2 - 35 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư trung cấp có mức giá khoảng 35 triệu đồng/m2 đến dưới 50 triệu đồng/m2; giá bán căn hộ chung cư cao cấp (có mức giá trên 50 triệu đồng/m2, phổ biến ở mức giá từ 60-70 triệu đồng/m2.

Dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, tỷ trọng nguồn cung căn hộ thuộc phân khúc bình dân (dưới 25 triệu/m2) trên tổng nguồn cung nhà ở liên tục tụt giảm, từ mức 30% vào năm 2019 còn 7% năm 2022 và 6% vào năm 2023.

Giai đoạn 2019 - 2022, tỷ trọng căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu/m2) cũng sụt giảm xuống mức lần lượt là 54%, 46%, 34%, 27% với nguồn cung chủ yếu đến từ các sản phẩm có giá 40 - 50 triệu đồng/m2.

Trong khi, nhu cầu mua nhà ở thực luôn dẫn đầu trong cơ cấu nhu cầu nhà ở với tỷ trọng 80%, còn lại 15% là cầu đầu tư dài hạn và 5% là nhu cầu đầu cơ. Và chỉ có khoảng 25% nhu cầu mua nhà ở thực có khả năng tài chính để chuyển hóa thành cầu thực.

Giới chuyên gia bất động sản, cho rằng nếu không sớm gỡ vướng các thủ tục pháp lý, cải thiện sớm nguồn cung thì áp lực giá nhà chung cư tại các đô thị lớn sẽ tiếp tục gia tăng trong năm nay. Việc tìm căn hộ theo đó sẽ càng khó khăn đối với người có thu nhập hạn chế, gia đình trẻ, các gia đình nhập cư về thành phố không chỉ trong năm nay mà sẽ còn kéo dài sang vài năm tới.