Chuyển đổi đất vườn lên đất ở đóng thuế tiền tỷ: Giải pháp là gì?

Anh Văn Lý (43 tuổi, TP.HCM) đang tính chuyển mục đích sử dụng lô đất gần 160 m2 ở phường Bình Lợi Trung (quận Bình Thạnh cũ) từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Anh cho biết theo bảng giá đất trước đây, đất nông nghiệp khu vực này chỉ 300.000 đồng/m2, trong khi đất ở là 14,6 triệu đồng/m2. Vì thửa đất nằm trong hẻm 4 m, thuộc vị trí 3, nên giá đất ở được quy đổi xuống còn 5,8 triệu đồng/m2. Với cách tính này, số tiền anh phải nộp để chuyển mục đích sử dụng đất chỉ khoảng 880 triệu đồng.

Tuy nhiên, bảng giá đất mới đã khiến chi phí đội lên gấp nhiều lần. Hiện tại, giá đất nông nghiệp tại đây được tính khoảng 1,2 triệu đồng/m2, còn đất ở tăng vọt lên 98,8 triệu đồng/m2. Sau khi quy đổi vị trí, giá đất ở được tính 39,5 triệu đồng/m2. Như vậy, số tiền anh Lý phải đóng để chuyển sang đất ở lên đến 6,2 tỷ đồng, tức gấp 7 lần so với trước.

Từ trăm triệu thành hàng tỷ đồng

Điều khiến anh càng chật vật là cách tính cũng đã thay đổi. Trước đây, người dân chỉ phải đóng một phần chênh lệch giữa đất nông nghiệp và đất ở, trong đó 30% áp cho diện tích trong hạn mức đất ở và 50% áp cho phần vượt hạn mức, tức tổng số tiền thường chỉ vài trăm triệu đồng.

Nhưng theo quy định hiện hành, phần lớn trường hợp phải đóng 100% chênh lệch giá giữa đất nông nghiệp và đất ở (trừ khi có chính sách hỗ trợ hoặc miễn giảm đặc thù). Việc cùng lúc áp dụng bảng giá mới cao gấp nhiều lần và cách tính thuế "toàn phần" đã khiến số tiền phải nộp nhảy vọt lên gấp nhiều lần.

Tình cảnh tương tự cũng xảy ra với anh Minh Quốc (TP.HCM), chủ một lô đất hơn 200 m2 ở Cần Giờ. Trước kia, giá đất ở tại khu vực này chỉ 1 triệu đồng/m2, đất nông nghiệp 192.000 đồng, số tiền anh phải đóng khoảng 185 triệu đồng. Nay, đất ở được nâng lên 10,5 triệu đồng, đất nông nghiệp 750.000 đồng, khiến số thuế chuyển đổi tăng vọt lên hơn 2 tỷ đồng, tức gấp 12 lần so với trước.

Chuyên gia tư vấn tài chính và bất động sản độc lập Lê Quốc Kiên cho rằng quy định hiện nay đang khiến chi phí chuyển đổi từ vài trăm triệu đồng tăng lên thành vài tỷ, vượt quá khả năng của nhiều hộ gia đình.

"Người dân có đất nhưng không thể chuyển đổi để xây nhà, buộc phải ở thuê hoặc chấp nhận điều kiện tạm bợ. Thậm chí có người xây dựng trái phép trên đất nông nghiệp hoặc giao dịch giấy tay, dẫn đến rủi ro pháp lý và tranh chấp phức tạp", ông phân tích.

Ông Kiên cho rằng tình trạng này còn tác động xấu đến thị trường bất động sản, bởi việc nhiều thửa đất nông nghiệp không thể hợp thức hóa làm nguồn cung đất thổ cư khan hiếm, đẩy giá nhà đất tăng cao. Những người đã nộp đủ thuế thường cộng chi phí vào giá bán, trong khi các chủ đất khác cũng tranh thủ nâng giá. Hệ quả là người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà.

"Nghịch lý là chính sách thuế cao lại khiến Nhà nước thất thu, vì phần lớn người dân không đủ khả năng chuyển đổi", ông Kiên nhận định.

Tại buổi họp báo thường kỳ mới đây, ông Mai Văn Phấn - Phó cục trưởng Cục Quản lý đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường) - cũng thừa nhận việc áp dụng bảng giá mới trong cho thuê hoặc chuyển mục đích sử dụng đất đã nảy sinh nhiều vướng mắc, đặc biệt với hộ gia đình, cá nhân khi số tiền sử dụng đất quá cao.

Trước thực trạng này, Thủ tướng đã yêu cầu Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường cùng các cơ quan liên quan khẩn trương nghiên cứu, đề xuất giải pháp sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất để thu tiền sử dụng đất phù hợp, khả thi, báo cáo Thủ tướng trước ngày 10/9.

Cần chính sách thuế linh hoạt

Theo dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024 về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, Bộ Tài chính đề xuất tính tiền sử dụng đất theo cách cũ, tức người dân chỉ phải nộp 30% trong hạn mức và 50% cho phần vượt hạn mức.

Còn tại dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2024 đang được lấy ý kiến, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cũng đề xuất bỏ yếu tố thị trường trong định giá đất sơ cấp. Thay vào đó, giá đất sẽ do cơ quan Nhà nước ban hành, thông qua bảng giá đất 5 năm một lần hoặc được điều chỉnh hàng năm bằng hệ số K.

Tuy nhiên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng mức nộp hợp lý là 20% với diện tích trong hạn mức và 30% cho phần vượt hạn mức. Đồng thời, cần có cơ chế chuyển tiếp để hoàn trả phần tiền chênh lệch cho những hộ đã nộp theo quy định hiện hành.

Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự thảo sửa đổi Nghị định 103/2024 để tháo gỡ gánh nặng cho người dân. Ảnh: Quỳnh Danh.

Trong khi đó, ông Lê Quốc Kiên nhận định giải pháp căn cơ hiện nay là phân tầng theo đối tượng và diện tích, nhằm ưu tiên nhu cầu ở thực của người dân thay vì "đánh đồng" tất cả.

Cụ thể, với hộ gia đình sở hữu đất lâu đời hoặc bất động sản đầu tiên - thường là người có nhu cầu ở thực, ông cho rằng nên miễn phí chuyển đổi lên đất ở trong hạn mức cơ bản khoảng 100 m2, đủ để xây nhà. Phần từ 100 m2 đến 200 m2 có thể áp thuế 20%, còn trên 200 m2 áp 50%.

Với người sở hữu bất động sản thứ hai trở lên, cần áp dụng mức cao hơn. "Ví dụ, 30% cho 100 m2 đầu tiên, 50% cho phần 100-200 m2 và 75% cho diện tích trên 200 m2. Như vậy, vừa hạn chế đầu cơ, vừa đảm bảo ngân sách có thêm nguồn thu", ông nói.

Song, ông Kiên nhận định kể cả khi áp mức thuế phân tầng như trên, số tiền người dân phải nộp vẫn cao gấp 2-5 lần so với trước, vượt ngoài khả năng của nhiều hộ.

Chưa kể, dù quy định hiện hành cho phép người dân ghi nợ tiền sử dụng đất mà không giới hạn thời gian, tiến bộ hơn so với Luật Đất đai 2013, nhưng nếu ghi nợ, người dân lại mất những quyền quan trọng như chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Để tháo gỡ, ông Kiên đề xuất các ngân hàng nghiên cứu gói vay "đóng thuế chuyển lên thổ cư" với kỳ hạn 10-15 năm, giúp người dân vừa hoàn thành nghĩa vụ tài chính, vừa không bị hạn chế quyền với bất động sản.

Đồng thời, để tránh thiệt thòi cho những người đã nộp đủ 100% thuế theo quy định hiện tại, Nhà nước nên hoàn trả phần chênh lệch so với mức thuế mới được đề xuất. "Đây không chỉ là sự công bằng, mà còn tạo niềm tin và khuyến khích tuân thủ chính sách trong tương lai", ông Kiên bổ sung.