Bắt đầu xuất hiện "cắt lỗ" chung cư

Nguồn cung bùng nổ, giá leo thang

Tại Diễn đàn Thị trường Bất động sản Việt Nam 2026 với chủ đề “Định hình chuẩn mực để thị trường phát triển bền vững”, do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) tổ chức sáng 9/1, bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) cho biết năm 2025 ghi nhận hơn 128.000 sản phẩm nhà ở chào bán mới trên toàn thị trường. Đây là mức cao nhất trong giai đoạn 2019-2025 và tăng tới 88% so với năm 2024, phản ánh rõ xu hướng “bung hàng” trở lại của các chủ đầu tư sau thời gian dài thận trọng.

Riêng quý 4/2025, thị trường có hơn 42.000 sản phẩm mở bán mới, tăng 24% so với quý trước và 48% so với cùng kỳ năm trước. Lượng tồn kho cũng tăng nhanh, song theo VARS IRE, phần lớn là các dự án đang triển khai và nhà ở hình thành trong tương lai, cho thấy nguồn cung cho các năm tiếp theo đang được chuẩn bị khá dồi dào.

Giá chung cư tại Hà Nội đang có dấu hiệu chậm lại vào cuối năm

Dù vậy, bức tranh nguồn cung không đồng đều giữa các địa phương và phân khúc. Bà Miền chỉ ra rằng tình trạng lệch pha cung - cầu vẫn là điểm nghẽn lớn của thị trường. Ở một số tỉnh, thành phía Nam, nguồn cung nhà ở thương mại có mức giá “mềm” hơn đã tăng lên, giúp cải thiện cục bộ khả năng hấp thụ. Trái lại, tại các đô thị lớn như Hà Nội, Đà Nẵng và TP. HCM (trước sáp nhập), sự mất cân đối ngày càng rõ rệt khi nhà ở xã hội dù được thúc đẩy nhưng vẫn không theo kịp tốc độ ra hàng của phân khúc nhà ở thương mại, đặc biệt là các dự án có giá phổ biến trên 80 triệu đồng/m2.

Trong năm 2025, thị trường ghi nhận hơn 80.000 căn hộ chung cư mới, gấp đôi so với năm trước. Tuy nhiên, khoảng 25% trong số này tương đương hơn 20.000 căn có giá trên 100 triệu đồng/m2, tăng gần 10 lần so với năm 2024. Riêng tại Hà Nội và TP. HCM (cũ), tới 85% nguồn cung căn hộ mở bán mới có mức giá trên 80 triệu đồng/m2. Cơ cấu thị trường tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc sang trọng và siêu sang, trong khi nhà ở thương mại bình dân gần như “vắng bóng”.

Ở góc độ giao dịch, ông Lê Đình Chung - Phó Chủ tịch Hội đồng Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường BĐS VARS, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho biết tỷ lệ hấp thụ bình quân năm 2025 đạt khoảng 68% trên tổng nguồn cung mở bán mới, tương đương gần 88.000 giao dịch thành công. Trong ba quý đầu năm, nhiều dự án dù có mức giá cao vẫn ghi nhận thanh khoản tốt nhờ nhu cầu ở thực và đầu tư phục hồi mạnh.

Thanh khoản chững, xuất hiện tình trạng cắt lỗ

Tuy nhiên, bước sang quý 4/2025, tỷ lệ hấp thụ có dấu hiệu chững lại khi nguồn cung tăng nhanh trong khi tâm lý nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn. Theo ông Chung, nguyên nhân chính đến từ việc lãi suất huy động và cho vay bắt đầu nhích lên, khiến chi phí vốn cao hơn và dòng tiền đầu tư ngắn hạn không còn “dễ thở” như trước.

Ông Chung cho rằng, dù nhu cầu ở thực vẫn giữ vai trò quan trọng, động lực chính của thị trường năm 2025 vẫn đến từ cầu đầu tư. Hơn 75% giao dịch thuộc về nhóm người mua nhà thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính ngắn hạn. Một điểm đáng chú ý là tỷ lệ người trẻ mua căn nhà đầu tiên đang tăng lên, nhờ các chính sách bán hàng linh hoạt, giãn tiến độ thanh toán và ưu đãi tín dụng từ phía chủ đầu tư.

Song hành với sự phục hồi giao dịch, mặt bằng giá bất động sản nhà ở tiếp tục leo thang và thiết lập “ngưỡng mới” tại hầu hết các khu vực. Phân khúc nhà thấp tầng và đất nền ghi nhận mức tăng giá chào bán từ 5-10%. Riêng đất nền, tại nhiều địa bàn, giá chào bán mới tăng tới 20% do tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài.

Thị trường đã xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” từ một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn sốt nóng.

Trên thị trường thứ cấp, ông Lê Đình Chung cho biết giá nhà ở thấp tầng trong năm 2025 tăng trung bình khoảng 20% so với cùng kỳ năm trước. Giao dịch chủ yếu tập trung ở các dự án có mức giá từ 100-200 triệu đồng/m2, nằm trong các khu đô thị đã hình thành, có dân cư ở thực và hệ thống hạ tầng, tiện ích tương đối hoàn chỉnh. Ngược lại, không ít dự án biệt thự, liền kề dù tăng giá mạnh nhưng thanh khoản thấp, do tiến độ xây dựng chậm, vị trí kết nối chưa thuận lợi hoặc hạ tầng khu vực chưa theo kịp.

Phân khúc căn hộ chung cư tiếp tục là “điểm nóng” của thị trường, đặc biệt tại các đô thị lớn. Tại Hà Nội, giá chào bán mới trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m2, tăng tới 40% so với năm 2024. Tại TP. HCM (cũ), con số này lên tới 111 triệu đồng/m2, tăng 23%, với hàng loạt dự án cao cấp và sang trọng được tung ra vào cuối năm. Đà Nẵng cũng không nằm ngoài xu hướng khi giá căn hộ chào bán mới trung bình vượt 83 triệu đồng/m2, tăng 14% so với năm trước.

>> Xem thêm các thông tin về cơn sốt chung cư năm 2025

Trên thị trường thứ cấp, giá chung cư tại Hà Nội tăng nhanh trong thời gian ngắn, nhiều căn hộ ghi nhận mức tăng từ vài trăm triệu đến cả tỷ đồng. Tuy nhiên, đến cuối năm, đà tăng có dấu hiệu chậm lại, thậm chí xuất hiện tình trạng rao bán “cắt lỗ” từ một bộ phận nhà đầu tư mua theo tâm lý FOMO trong giai đoạn sốt nóng. Dù vậy, mặt bằng giá tại khu vực trung tâm vẫn được duy trì ở mức cao và khá ổn định.

Tại Đà Nẵng, giá bán tăng mạnh nhờ dòng tiền đầu tư, đặc biệt từ nhà đầu tư Hà Nội, song thanh khoản cũng chững lại về cuối năm với xu hướng đi ngang. Trong khi đó, tại TP. Hồ Chí Minh, giá căn hộ tiếp tục tăng tốc, tập trung ở các khu vực được hưởng lợi từ những dự án hạ tầng lớn đang và sắp triển khai.

Tổng thể, bức tranh thị trường bất động sản 2025 cho thấy sự phục hồi rõ rệt về nguồn cung, giao dịch và giá cả. Tuy nhiên, các chuyên gia cảnh báo nếu không sớm điều chỉnh cơ cấu sản phẩm theo hướng cân bằng hơn, đặc biệt là tăng nguồn cung nhà ở phù hợp túi tiền, nguy cơ “phục hồi lệch nhịp” sẽ tiếp tục kéo dài, đặt ra thách thức lớn cho mục tiêu phát triển bền vững của thị trường trong những năm tới.