Cần phân tích 7 số liệu sau nếu muốn đầu tư bất động sản

Quan trọng nhất trong lĩnh vực đầu tư bất động sản là tìm kiếm dữ liệu bất động sản và thông tin thị trường phù hợp. Dữ liệu chính xác sẽ hỗ trợ bạn đưa ra những phân tích và quyết định đầu tư phù hợp. Bất kể chiến lược đầu tư của bạn là gì, bạn đều cần dữ liệu về bất động sản để đảm bảo đầu tư thành công.

Tại sao cần phân tích trước khi đầu tư vào một bất động sản?

Phân tích được đề cập tại đây tập trung vào việc đánh giá các giá trị thị trường bất động sản hiện tại. Cho dù bạn chuẩn bị bán hay mua một bất động sản, phân tích là một phần quan trọng của cả quá trình này. Cụ thể, phân tích giúp bạn hiểu rõ hơn về tình trạng thị trường nhà đất hiện tại, giá bất động sản tiềm năng, những điểm giống và khác nhau giữa các bất động sản các đặc điểm tương tự,...

Thông qua việc phân tích thông tin và dữ liệu bất động sản, nhà đầu tư có thể đánh giá liệu giá chào bán có phù hợp với ngân sách của họ và đã hợp lý hay chưa. Ngoài ra, hoạt động phân tích có thể giúp người bán đặt giá rao bán phù hợp với tài sản của họ.

7 số liệu quan trọng cần biết để phân tích thị trường và bất động sản

Bất kể bạn là nhà đầu tư bất động sản mới hay đã có kinh nghiệm, điều quan trọng là bạn phải biết dữ liệu bất động sản nào là quan trọng nhất khi phân tích để đưa ra quyết định.

1. Giá trung bình trên mỗi mét vuông

Nói một cách đơn giản, bạn có thể tính giá trung bình cho mỗi mét vuông của một bất động sản bằng cách chia giá trị thị trường hiện tại của nó cho diện tích bất động sản. Tất nhiên, có một số yếu tố khác nhau sẽ ảnh hưởng đến con số này, chẳng hạn như:

- Tình trạng tài sản

- Thời gian được xây dựng

- Sửa chữa nào đã được thực hiện

- Số phòng ngủ và phòng tắm

- Vị trí

Trong số đó, yếu tố chính ảnh hưởng đến việc định giá là vị trí của bất động sản đầu tư. Vị trí của một ngôi nhà ảnh hưởng đáng kể đến giá của nó trên thị trường và khiến giá mỗi mét vuông có sự chênh lệch đáng kinh ngạc so với các bất động sản có cùng đặc điểm nhưng nằm ở vị trí khác.

2. Số ngày rao bán trên thị trường

Số ngày rao bán trên thị trường ảnh hưởng đáng kể đến cách phân loại một thị trường cụ thể. Các bất động sản nói chung đã có mặt trên thị trường lâu hơn bình thường thì đó được coi là thị trường của người mua. Thị trường của người mua là thị trường thuận lợi cho người mua và nhà đầu tư đang tìm kiếm bất động sản. Trong trường hợp tài sản đã có mặt trên thị trường trong một khoảng thời gian dài, người bán thường sẵn sàng giảm giá để bán tài sản của họ càng sớm càng tốt.

Mặt khác, thị trường của người bán là giai đoạn các bất động sản nói chung được bán rất nhanh. Số ngày được rao bán trên thị trường của bất động sản ít hơn đáng kể so với bình thường. Điều đó có nghĩa là nhu cầu cao hơn nguồn cung và người bán có thể đưa ra giá chào bán có lợi nhất đối với họ.

3. Thu nhập cho thuê hàng tháng

Trong trường hợp bạn định cho thuê bất động sản, thu nhập cho thuê hàng tháng đề cập đến ước tính về thu nhập hàng tháng mà bạn nhận được với tư cách là chủ sở hữu tài sản.

4. Tỷ suất vốn hóa

Tỷ suất vốn hóa đề cập đến tỷ lệ giữa thu nhập bạn nhận được từ bất động sản với giá trị hiện tại của bất động sản hoặc vốn đầu tư. Về cơ bản, tỷ suất vốn hóa cung cấp cho bạn một tỷ lệ phần trăm giá trị đầu tư sinh lời.

Người ta thường nói rằng tỷ suất vốn hóa cao hơn đi kèm với rủi ro đầu tư cao hơn. Đó là do tỷ suất vốn hóa cao hơn cũng cho thấy lợi nhuận cao hơn. Tỷ suất vốn hóa thấp hơn có nghĩa là khoản đầu tư an toàn hơn, nhưng điều đó cũng cho thấy lợi nhuận thấp hơn.

5. Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư

Một số liệu rất quan trọng khác là tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư (CoC). Về cơ bản, số liệu này sẽ cho bạn biết tỷ lệ phần trăm số tiền bạn cần phải kiếm được từ bất động sản dựa trên số tiền bạn đã đầu tư.

Tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư có thể giúp bạn quyết định khoản vay phù hợp nhất cho khoản đầu tư mới của bạn. Số liệu này cũng có thể giúp bạn ước tính lợi nhuận tiềm năng trong tương lai.

Về cơ bản, tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư rất giống với tỷ suất vốn hóa. Tuy nhiên, giữa hai số liệu này có một điểm khác biệt rất rõ ràng, đó là tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư có tính đến khoản vay. Mặc dù tỷ suất vốn hóa là một thước đo tốt để ước tính khả năng sinh lời của tài sản, nhưng nó cũng giả định rằng giao dịch mua bất động sản không cần đến khoản vay ngoài.

Vấn đề là, không phải ai cũng có đủ khả năng để mua một bất động sản mà không cần đi vay. Trong hầu hết các trường hợp, một người bình thường sẽ cần vay tiền để đầu tư bất động sản.

Do đó, bạn nên sử dụng tỷ lệ dòng tiền trên vốn đầu tư làm thước đo khả năng sinh lời nếu bạn không có kế hoạch mua bất động sản hoàn toàn bằng tiền của mình.

6. Tỷ lệ giá mua trên giá thuê

Tỷ lệ giá mua trên giá thuê là một thước đo hữu ích có thể giúp bạn xác định xem việc sở hữu hay thuê một bất động sản sẽ rẻ hơn.

Về cơ bản, số liệu này đề cập đến tỷ lệ giá nhà so với tiền thuê hàng năm ở một địa điểm cụ thể. Số liệu này cũng có giá trị tham khảo khi kiểm tra xem thị trường bất động sản đang ở trong tình trạng bong bóng hay được định giá hợp lý.

Khi xem xét tỷ lệ giá mua trên giá thuê, bạn cần xem xét ba cấp độ sau đây: Những khu vực có tỷ lệ giá mua trên giá thuê từ 14 trở xuống có nghĩa là việc sở hữu một ngôi nhà thực tế hơn là đi thuê vì giá cả phải chăng hơn.

Các khu vực có tỷ lệ giá mua trên giá thuê từ 15 đến 19 có nghĩa là có sự cân bằng giữa giá mua nhà và giá thuê. Ở những thị trường như vậy, không có nhiều khác biệt giữa việc sở hữu một căn nhà và thuê một căn nhà.

Các khu vực có tỷ lệ giá mua trên giá thuê từ 20 trở lên cho thấy giá bất động sản cao hơn khiến người bình thường khó sở hữu nhà hơn. Điều này khiến cho việc thuê nhà trở thành lựa chọn thực tế hơn. Các nhà đầu tư cho thuê dài hạn nên cân nhắc điều này.

7. Giá thuê theo ngày

Giá thuê theo ngày là số liệu quan trọng đối với những nhà đầu tư lựa chọn chiến lược cho thuê ngắn hạn với các căn hộ nghỉ dưỡng. Đây là số liệu sẽ cho biết chủ sở hữu tài sản cho thuê kiếm được bao nhiêu tiền mỗi ngày khi tài sản được cho thuê. Hơn nữa, nếu số liệu ngày càng tăng lên, bạn có thể chắc chắn rằng giá trị của tài sản cũng đang tăng đều đặn.

Tóm lại, không nên đưa ra quyết định đầu tư nào nếu không có phân tích bất động sản toàn diện và kiểm tra cẩn thận dữ liệu bất động sản có sẵn. Các nhà đầu tư cần phải cẩn trọng khi phân tích dữ liệu. Lý do là vì đầu tư vào bất động sản không phải là một trò chơi đơn giản và bạn có thể phải trả một cái giá rất lớn nếu thiếu cẩn trọng.