Căn hộ cho thuê còn đáng để đầu tư?

Lợi tức cho thuê căn hộ không bằng gửi ngân hàng

Đầu năm, bà Hải Anh nhận bàn giao căn hộ 3 phòng ngủ tại dự án gần cầu Tân Thuận (quận 7, TPHCM). Với giá giao dịch trên thị trường thứ cấp khoảng hơn 5 tỷ đồng, bà cho thuê căn hộ này khoảng 18 triệu đồng/tháng chưa bao gồm phí quản lý.

Như vậy tỷ suất lợi nhuận (tính theo công thức giá thuê 12 tháng/giá bán) của căn hộ này vào khoảng 4,32%/năm - thấp hơn nhiều so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm hiện nay. Cụ thể, lãi suất huy động tại các nhà băng trong tháng 9 dao động trong khoảng 5,4-6,8%/năm đối với kỳ hạn 12-24 tháng và 6,1-6,9%/năm với kỳ hạn trên 24 tháng. Một số ngân hàng trả lãi đến 7-7,3%/năm cho kỳ hạn trên 12 tháng nếu khách hàng gửi từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng.

"Tôi xác định mua bất động sản để giữ giá trị đồng tiền, chứ không trông mong nhiều vào lợi nhuận cho thuê", bà Hải Anh cho biết.

Một nhà đầu tư khác đang cho thuê căn hộ diện tích 76 m2 tại dự án ngay góc giao Nguyễn Hữu Thọ - Nguyễn Thị Thập (quận 7, TPHCM) với giá 13 triệu đồng. Các căn hộ tương tự cùng dự án đang được rao bán với giá 3,2-3,7 tỷ đồng. Như vậy lợi suất cho thuê cũng chỉ tầm 4,2-4,9%/năm.

Các căn hộ có diện tích 56 m2 tại khu vực đường Nguyễn Văn Linh (Bình Chánh, TPHCM) có giá giao dịch phổ biến trên thị trường mua đi bán lại là 2,2-2,3 tỷ đồng/căn nhưng cũng chỉ cho thuê được với giá 6,5 triệu đồng/tháng, tức tỷ suất sinh lợi tầm 3,3-3,5%/năm.

Một dự án căn hộ tại khu Nam Sài Gòn (Ảnh: Thanh Tâm).

Phân khúc cao cấp bị ảnh hưởng

Trao đổi trong Tọa đàm bất động sản chủ đề: "Chung cư mở bán thời dịch có hút khách?", bà Dương Thùy Dung - Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam cho biết không phải đến khi dịch bệnh bùng phát, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ đã có xu hướng giảm dần trong khoảng 5 năm trở lại đây.

Thời kỳ cao điểm của thị trường căn hộ là 2015-2016, đơn vị này ghi nhận lợi nhuận cho thuê vào khoảng 7-7,5%/năm, thậm chí có dự án lên đến 8%/năm. Ngay thời điểm đó, CBRE đã dự báo tỷ suất lợi nhuận chắc chắc sẽ giảm xuống do sự cạnh tranh rất lớn từ nguồn cung dồi dào bổ sung vào thị trường mỗi năm.

Thực tế, mức sinh lời này sau đó giảm dần qua mỗi năm từ 7%/năm, xuống còn 6,5%, 6% rồi 5%. Đến 6 tháng đầu năm nay, hãng nghiên cứu thị trường này ghi nhận tỷ suất lợi nhuận cho thuê căn hộ chỉ còn 2,5-4%/năm - mức rất thấp so với kỳ vọng của các nhà đầu tư. Nguyên nhân là chủ nhà phải giảm giá cho thuê 30-50% để hỗ trợ khách hàng thời dịch.

"Cùng với sự sụt giảm về tỷ suất lợi nhuận cho thuê thì tôi nghĩ là nguồn cầu cá nhân mua căn hộ để cho thuê chắc chắn sẽ giảm. Nhóm này từng chiếm 50-60% lượng người mua căn hộ cao cấp giai đoạn 2015-2016, nhưng sẽ chỉ còn chiếm khoảng 10-20% tổng nhu cầu mua căn hộ sau dịch", bà Dung chia sẻ.

Trong đó, phân khúc cao cấp được dự báo sẽ chịu tác động mạnh nhất từ sự sụt giảm nhu cầu đầu tư căn hộ cho thuê, do đây là phân khúc có tỷ lệ người đầu tư cho thuê hoặc đầu tư mua đi bán lại cao. Đa phần khách thuê của dòng sản phẩm này là người nước ngoài, mà phần lớn nhóm này đã về nước. Với những khách hàng còn ở lại, chủ nhà cũng phải giảm giá thuê cho họ và dự kiến sẽ cần thêm một thời gian để nhóm khách nước ngoài quay trở lại thị trường Việt Nam.

Nhưng nói như vậy không có nghĩa là thị trường căn hộ cho thuê thời gian tới quá ảm đạm. Bên cạnh lợi nhuận từ cho thuê hàng tháng, người đầu tư căn hộ cho thuê còn nhắm đến giá trị gia tăng của tài sản trong tương lai. Họ có thể mua căn hộ cho thuê trong vài năm, chờ đến khi căn hộ tăng giá đạt kỳ vọng và bán lại. Như vậy, tổng lợi nhuận từ đầu tư căn hộ cho thuê cần tính cả phần chênh lệch của việc mua đi bán lại.

Theo bà Dung, mức chênh lệch này rất khác nhau ở từng dự án và thời điểm bán ra. Cùng một dự án, giá bán ở những thời điểm khác nhau sẽ chênh lệch nhau lớn. Ngược lại cùng một năm, sẽ có những dự án mà mức giá hầu như không tăng nhưng cũng có những dự án mức giá tăng 5-10%. Điều này phụ thuộc rất nhiều vào chất lượng, vị trí, lối tiếp cận ra sao và tiện nghi/tiện ích của sản phẩm.

Lợi nhuận từ căn hộ cho thuê sẽ phụ thuộc nhiều vào việc sản phẩm có đáp ứng các tiêu chí mà người thuê/người mua đặt ra trong giai đoạn "bình thường mới".

Để trả lời cho câu hỏi có nên đầu tư căn hộ cho thuê trong giai đoạn hiện nay, bà Dung cho rằng phụ thuộc vào việc sản phẩm có đáp ứng loạt tiêu chí mà người mua và người thuê đặt ra cho giai đoạn "bình thường mới" sắp tới không. Bởi sau 2 năm trải qua đại dịch, nhu cầu về nhà ở của người dân đã thay đổi rất nhiều, tiêu chí để tìm mua/thuê căn nhà cũng đã thay đổi.

Một căn nhà có lên giá hay không phụ thuộc vào nhiều tiêu chí như có được quản lý/ vận hành tốt hay không, được duy trì chất lượng như thế nào và có các tiện nghi/tiện ích đi kèm như siêu thị, cửa hàng tiện ích, tiệm thuốc trong khu vực hay không... Ngoài ra, ngày càng có nhiều người có nhu cầu làm việc ở nhà hoặc làm việc luân phiên, ngay cả khi mở cửa trở lại.

"Với sự thay đổi về nhu cầu cho nơi ở/nơi làm việc như thế thì bản thân các căn hộ cũng phải thay đổi để phù hợp với tiêu chí muốn làm việc tại nhà của người ở cũng như người thuê", bà Dung cho biết.