Căn hộ bàn giao thô: "Liều thuốc an thần" cho người mua

Khi thanh khoản BĐS sụt giảm, doanh nghiệp (DN) tạo lập nhà ở đã nhìn ra vấn đề "đầu tiên" (tiền đâu) của nguồn cầu giá rẻ. Bên cạnh yếu tố niềm tin (nặng về cảm tính của người có nhu cầu thực), tài chính mới là điều kiện "đủ" để hoàn thành một giao dịch sản phẩm nhà đất.

Thô và thiệt

Về phía đơn vị tạo lập địa ốc, sử dụng căn hộ bàn giao thô sẽ giúp giảm chi phí đầu tư, từ đó giảm giá thành sản phẩm. Đương nhiên, như một luật bất thành văn, những căn hộ kiểu này được chào với giá chưa bao gồm VAT và phí bảo trì để gia tăng tối đa sự hấp dẫn cho người mua (có chung cư thương mại bình dân được DN rao với giá 12-13 triệu đồng/m2).
Hiệu quả từ cách làm này được chứng minh qua khá nhiều dự án ở địa bàn Hà Nội. Cụ thể, dự án CT12 Văn Phú có giá chưa tới 14 triệu đồng/m2 cho các căn hộ diện tích từ 60m2; 136 Hồ Tùng Mậu (15-17 triệu đồng/m2). Cao cấp thì có GoldenLand (21,5 triệu đồng/m2 căn hộ bàn giao thô chưa gồm VAT), MandarinGarden (26,5 triệu đồng/m2 căn hộ thô, so với mức 42,5 triệu đồng/m2 đã hoàn thiện nội thất!)…

Thực tế, những căn diện tích nhỏ, bàn giao thô (giá thấp) luôn rơi vào tình trạng "cháy hàng", hoặc người mua cuối cùng phải liên hệ với các nhà đầu tư, sàn giao dịch để tìm "vận may". Nhưng sau tất cả những gì bức xúc hay bất cập, người cần nhà vẫn mua được nhà, chủ đầu tư theo đó bán được hàng, dân đầu tư cũng "vui vẻ" – thị trường được như vậy cũng đáng mừng và thấp thoáng hy vọng cho… DN.

Nghiên cứu tìm hiểu, tham khảo "chán chê" và xoay xỏa vay tiền, vợ chồng anh Minh vừa mua xong căn 71m2 xây thô với giá 16 triệu đồng/m2 (chưa VAT và 2% phí bảo trì) tại Q.Bắc Từ Liêm. Bỏ ra gần 1 tỷ đồng (được đóng thành 6 đợt), anh này tỏ ra yên tâm vì DN có thương hiệu (trực thuộc Vinaconex). Nhưng nếu tính cả chi phí hoàn thiện căn hộ một cách chỉn chu, số tiền bỏ ra cũng không nhỏ với tài chính eo hẹp của đôi vợ chồng trẻ này.

Những căn hộ bàn giao thô được chào với giá chưa bao gồm VAT và phí bảo trì để gia tăng tối đa sự hấp dẫn đối với người mua.

Cụ thể, DN bàn giao chu vi căn hộ (gồm tường bao xung quanh căn hộ và nhà vệ sinh). Phần ngoài như ban công, cửa ban công, cửa sổ, cửa chính, hành lang… do chủ đầu tư hoàn thiện. Sau khi bàn giao thô, các hộ vào để hoàn thiện bên trong. Đáng nói, gia chủ có hai sự lựa chọn: gói hoàn thiện căn hộ của chủ đầu tư và thuê các đơn vị xây dựng bên ngoài.
Thực tế, các đội, công ty xây dựng bên ngoài luôn rẻ hơn so với chủ đầu tư từ 1,5-2 triệu/m2. Nhưng, để vận chuyển nguyên vật liệu, nhân công vào hoàn thiện căn nhà, gia chủ phải chấp nhận "xin xỏ" ban quản lý tòa nhà. Còn nữa, rủi ro trong quá trình thi công là điều khó tránh (hỏng hóc điện, nước, cáp, sự cố nứt tường, bong tróc…) chủ nhà sẽ lĩnh đủ.

Thêm cơ hội cho "phụ trợ"

Phụ trợ ở đây chính là các tổ đội xây dựng, đơn vị thi công tư nhân đầy rẫy trên thị trường nhà đất. Không phải ai cũng đủ tiền sử dụng gói hoàn thiện của chủ đầu tư (thậm chí không đủ tin), vậy nên cơ hội đượ c trao cho những đơn vị chuyên về tổ chức thi công xây dựng các công trình dân dụng.

Theo kinh nghiệm của nhiều chủ nhà từng toát mồ hôi vì hoàn thiện căn hộ, đầu tiên phải có bản vẽ thiết kế căn hộ bàn giao thô, sau đó sẽ có 2 phương án: tự mua vật liệu, thuê thợ của ban quản lý chung cư (chủ đầu tư), hoặc thuê trọn gói một công ty khác hoàn thiện. Trong đó, với những người (tài chính eo hẹp) thích chủ động, bài toán chi phí (giá nhân công và vật tư) được giao phó cho… một KTS có uy tín làm thiết kế hoàn thiện căn hộ.

KTS đó thường có một đơn vị thi công để thực hiện bản thiết kế trình bày với gia chủ. Điểm "được" cho khách hàng: thoải mái chỉ định chủng loại vật tư, thiết bị sử dụng; nếu hỏng thì được bảo hành. Ngược lại, nếu chỉ thuê KTS để thiết kế và tìm một đội thợ độc lập khác để thực hiện thì sẽ phức tạp. Lý do: gia chủ phải đích thân giám sát hoặc thuê giám sát thợ, tự mua sắm thiết bị… Tất cả các khâu, từ đi điện nước, làm chi tiết thạch cao, lát sàn gạch, lắp đặt kệ bếp hút mùi, lắp đèn trần, cửa kính, chấn song sắt, dán tường.

Anh Sơn, chủ căn hộ tại một dự án chung cư thương mại khu vực Yên Hòa – Cầu Giấy, chia sẻ khi nhận bàn giao căn hộ thô, hai vợ chồng tính "nát nước" mới ra phương án. "Mù tịt" về xây dựng, điện nước, anh Sơn giao khoán cho một KTS – công ty thi công. Tuy nhiên, chủ nhà thỉnh thoảng "ngó nghiêng" xem thợ làm. Trước đó, điều họ chú trọng nhất lại là điều khoản hợp đồng liên quan tới nội dung về vật tư, trang thiết bị: gạch, tủ, dây điện, ống nước, sen vòi. Và chốt bằng yêu cầu chỉ thanh toán 90-95% – phần còn lại coi như phí bảo hành

Về mức giá thị trường, đơn vị chuyên tổ chức thi công xây dựng các công trình dân dụng kiểu này thường chào giá bao gồm cả vật tư và nhân công, 2 – 2,5 triệu đồng/m2 xây dựng. Chi tiết hơn, đơn giá nhân công hoàn thiện là từ 370.000/m2 – 450.000/m2 xây dựng. Về đầu việc: làm cửa đi trong nhà, cửa vào phòng (thường bằng gỗ); làm cửa sổ (nhôm kính), lắp đặt vật tư điện, vật tư nước, ốp sàn (gỗ hoặc đá), sơn tường…