Cận cảnh những căn biệt thự triệu đô "ngủ quên" bên vành đai 3.5

Khu đô thị Vườn Cam, còn được biết đến với tên thương mại Orange Garden, nằm tại xã Vân Canh cũ, nay là xã Sơn Đồng, TP Hà Nội.

Dự án được giao cho Công ty Cổ phần Vinapol làm chủ đầu tư từ cuối năm 2007, trong giai đoạn Hà Tây còn chưa sáp nhập về Hà Nội.

Với tổng vốn đầu tư khoảng 3.000 tỷ đồng và quy mô ban đầu hơn 44 ha, sau đó mở rộng lên khoảng 54 ha theo quy hoạch điều chỉnh năm 2015, Vườn Cam từng được kỳ vọng trở thành một khu đô thị sinh thái kiểu mẫu, nơi cư dân sống giữa không gian xanh, mật độ xây dựng thấp và tách biệt với sự ồn ào của nội đô.

Theo quy hoạch, toàn bộ dự án chỉ phát triển hơn 600 căn biệt thự và nhà vườn, không có chung cư cao tầng, không có shophouse thương mại. Diện tích mỗi căn dao động từ 200 đến 700 m2, hướng đến nhóm khách hàng thượng lưu, mong muốn một không gian sống rộng rãi, riêng tư. Dân số dự kiến khoảng 7.000 người.

Thế nhưng, khi đặt chân vào khu đô thị hôm nay, cảm giác chủ đạo lại là sự trống vắng. Dự án từng được kỳ vọng hoàn thành vào cuối năm 2013, nhưng sau hơn một thập kỷ, nhiều dãy biệt thự vẫn trong tình trạng đóng cửa im lìm. Có căn đã hoàn thiện mặt ngoài, sơn tường, lắp cửa, nhưng không có dấu hiệu sinh hoạt. Có căn mới dừng ở phần thô, bê tông xám xịt, cỏ dại leo kín bậc thềm.

Hạ tầng nội khu như đường sá, hệ thống điện nước, chiếu sáng, hồ cảnh quan đã được triển khai khá đồng bộ, song nhiều hạng mục bắt đầu xuống cấp vì thiếu người sử dụng và bảo trì thường xuyên.

Số hộ dân về ở rất ít, rải rác vài căn có dấu hiệu sinh hoạt với cây xanh được cắt tỉa gọn gàng, xe ô tô đỗ trước sân. Phần lớn còn lại vẫn là những khối kiến trúc lớn nằm im lìm, phủ bụi thời gian.

Nghịch lý nằm ở chỗ, dù vắng bóng cư dân, giá bất động sản tại Vườn Cam vẫn được neo ở mức rất cao. Theo ghi nhận trên thị trường, giá chào bán dao động từ khoảng 120 đến 225 triệu đồng/m2, tương đương 24 đến 45 tỷ đồng cho mỗi căn biệt thự, tùy vị trí và diện tích. Mức giá này đặt Vườn Cam ngang hàng, thậm chí tiệm cận với nhiều dự án đã hình thành cộng đồng cư dân ổn định ở khu vực phía tây Hà Nội.

Tuy nhiên, thanh khoản của dự án được đánh giá không cao, do tâm lý e dè của người mua trước thực trạng kéo dài nhiều năm không có người ở và tiến độ “đứng hình” của toàn khu.

So với các dự án lân cận, Vườn Cam có mức giá cao hơn Splendora Bắc An Khánh hay Lideco, tương đương hoặc thấp hơn một số dự án mới như An Lạc Green Symphony hay Vinhomes Smart City. Nhưng khác biệt lớn nhất nằm ở yếu tố cộng đồng và tiện ích đã vận hành thực tế - điều mà Vườn Cam vẫn còn thiếu.

Cụ thể, Khu đô thị An Lạc Green Symphony có giá 188 - 300 triệu/m2; Vinhomes Smart City 157 - 200 triệu/m2; Splendora Bắc An Khánh 80 - 140 triệu/m2; Khu đô thị Lideco 60 - 120 triệu/m2; Hinode Royal Park 83,4 - 185 triệu/m2.

Điểm tựa lớn nhất cho giá trị dài hạn của khu đô thị này nằm ở vị trí. Vườn Cam nằm trực diện trục đường Vành đai 3.5 - tuyến giao thông được kỳ vọng sẽ trở thành xương sống kết nối khu vực phía tây Hà Nội.

Khi hoàn thiện đồng bộ, Vành đai 3.5 sẽ liên thông Đại lộ Thăng Long, Quốc lộ 32 và chuỗi đô thị vệ tinh, giúp rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển vào trung tâm. Trong bán kính 2-3 km, khu vực này còn có Thiên đường Bảo Sơn, Sân vận động Mỹ Đình, cùng nhiều trung tâm thương mại, bệnh viện lớn.

Tuy vậy, hiện tại, hiệu quả kết nối của Vườn Cam vẫn phụ thuộc lớn vào tiến độ hoàn thiện của Vành đai 3.5. Một số căn biệt thự mặt đường lớn có nguy cơ chịu ảnh hưởng bởi tiếng ồn và khói bụi khi lưu lượng giao thông tăng cao.

Giữa bối cảnh đó, Khu đô thị Vườn Cam hiện lên như một lát cắt đặc biệt của thị trường bất động sản Hà Nội: nơi hội tụ quỹ đất đẹp, quy hoạch bài bản và mức giá thuộc hàng cao nhất khu vực, nhưng lại thiếu sức sống của một đô thị đúng nghĩa.