Cấm phân lô bán nền có chặn được sốt đất?

Phân lô bán nền không phải là nguyên nhân chính dẫn đến sốt đất.

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho biết việc phân lô bán nền mới được áp dụng rộng rãi ở một số nơi từ năm 2003, chỉ trừ những đô thị trung tâm đặc biệt.

Ở các nước, khái niệm chia lô bán nền thì phải là dự án trong phát triển đô thị, chứ không phải một người có đất rồi chia ra để bán.

Cơ chế chia lô bán nền phải là dự án đô thị lớn, chứ không như hiện nay nhiều người tham gia vào mua đất nhưng không muốn xây nhà để chờ tăng giá và bán.

Điều này khiến nguồn vốn vào đất cao hơn nhiều, tiền chôn ở đó, không phát triển thêm, nảy sinh phá vỡ quy hoạch, cảnh quan.

Cũng theo ông Võ, chia lô bán nền đem lại khoản lợi nhuận hấp dẫn nên khi đất dễ sốt thì sẽ bị lợi dụng, biến tướng. Vấn đề là phải tìm nhiều công cụ để quản lý.

Chuyên gia kinh tế Vũ Đình Ánh cho rằng phân lô bán nền là một phân khúc của thị trường bất động sản, được hỗ trợ của hai phía, thứ nhất là nguồn cung của giới đầu tư bất động sản, thứ hai là từ phía cầu khi kinh tế Việt Nam, đô thị Việt Nam phát triển.

Quỹ đất ở nông thôn còn nhiều để phục vụ cho phân lô bán nền. Hơn nữa, đặc điểm xây dựng ở Việt Nam khá phát triển. Do đó, phân lô bán nền giúp cho sự đa dạng hóa về nhu cầu nhà ở.

Ông Ánh chỉ ra yêu cầu rất quan trọng trong phân lô bán nền là câu chuyện về giá. Theo ông, ngoại trừ đợt sốt giá thì phân lô bán nền xu thế chung là giá tăng lên, do đó sẽ tạo ra sự hấp dẫn từ lợi nhuận thu được kể từ phía người bán lẫn người mua.

Tóm lại, với 3 yếu tố, cung, cầu, giá cả thì phân lô bán nền đáp ứng nhu cầu, sự phát triển của xã hội. Vì vậy, chúng ta không đặt vấn đề nên cấm hẳn phân lô bán nền hay không vì nó là tự nhiên.

Còn vấn đề xảy ra khá nhiều sai phạm khi thực hiện phân lô bán nền, ông Ánh cho rằng, bản chất việc này không đến từ phân lô bán nền mà đến từ các sai phạm, với nhiều cấp độ sai phạm khác nhau.

Đó là lý do tại sao trong Nghị định 148/2020, chúng ta phải đặt ra các điều kiện siết chặt chứ không cấm. “Không nên tư duy theo kiểu không quản được thì cấm”, ông Ánh nhấn mạnh.

Theo ông Ánh, trong thực tế có nhiều người vác cả đất nông nghiệp chuyển đổi. Điều này rõ ràng là sai, một trường hợp gây hậu quả rất xấu cho xã hội khiến nhiều người ác cảm với phân lô bán nền là vi phạm pháp luật.

Câu hỏi đặt ra chính quyền ở đâu trước những sai phạm này, ông Ánh khẳng định chính quyền biết có sai phạm.

“Một hành động nhỏ của người dân như xây thêm một công trình phụ nhỏ thôi, chính quyền đã biết. Tuy nhiên, tôi cho rằng, bản thân chính quyền địa phương không đủ quyền lực hay bị tác động bởi quyền lực cao hơn để họ nhắm mắt làm ngơ”, ông Ánh chia sẻ.

Do đó, ông Ánh đề nghị các cơ quan cấp trên phải rà soát việc phân bố quyền lực, chịu trách nhiệm đến các dự án phân lô bán nền, nói xa hơn là quản lý thị trường bất động sản ở địa phương.

Phải quản lý phải làm sao để chủ đầu tư khi đứng trước những vi phạm, họ phải cân nhắc giữa chi phí phải trả lớn hơn lợi nhuận họ thu được, lúc đó chúng ta không cần lo đi phạt.

Có nhiều trường hợp phạt cho tồn tại, phạt lấy làm ví dụ. Tất cả những điều này sẽ làm vô hiệu hóa công cụ quản lý. Mặc dù, ban đầu chúng ta nghĩ công cụ đó rất hữu hiệu. Nếu ở vị thế người mua, khách hàng của phân lô bán nền sẽ xảy ra các câu chuyện là họ sẽ xây công trình lên ngay hay đợi đất tăng giá để bán, ông Ánh phân tích.

Một công cụ khác để quản lý mà cả thế giới đang sử dụng đó là thuế.

Ông Ánh lo ngại rằng hiện nay sốt đất xảy ra khắp nơi. Vấn đề ở đây là hệ quả của sốt đất. Điều đáng lo nhất là sau đóng băng.

Thứ nhất là nền kinh tế, hệ thống tài chính liêu xiêu vì vốn đa phần đổ vào bất động sản là đi vay. Thứ hai, một bộ phận các nhà đầu tư mua đỉnh bán đáy sẽ thiệt hại nặng.

“Rõ ràng, chúng ta có hệ thống công cụ quản lý, thể chế nhưng cần tiếp tục ra công cụ quản lý hữu hiệu. Và tiếp theo là thực thi, phải đồng bộ các cơ chế, quản lý của các bộ ngành có liên quan, nâng cao dân trí của người dân trong việc tham gia vào thị trường bất động sản”, ông Ánh nhấn mạnh.