Cải tạo chung cư cũ và nỗi lòng doanh nghiệp

Doanh nghiệp cải tạo chung cư cũ đang gặp nhiều khó khăn về chính sách và công tác GPMB.

Đọng vốn do vướng giải phóng mặt bằng

Theo thống kê, trên địa bàn TP Hà Nội hiện có khoảng 1.500 chung cư cũ xây dựng trong giai đoạn 1960 – 1980 thế kỷ trước. Hầu hết các chung cư này đã xuống cấp, xập xệ và có nguy cơ mất an toàn cao. Các chung cư cũ tập trung chủ yếu tại các quận Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Đống Đa...

Những khu nhà này đang có nhu cầu cấp bách về sửa chữa, cải tạo để người dân yên tâm sinh sống. Nhưng do nhiều vướng mắc, đến nay chủ trương cải tạo các khu chung cư cũ vẫn dậm chân tại chỗ.

Ông Bùi Khắc Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư và xât dựng Xuân Mai, cho biết, theo khảo sát của doanh nghiệp này, có đến 70 - 80% người dân đều mong muốn và ủng hộ cải tạo chung cư cũ. Tuy nhiên khi bắt tay vào thực hiện một số dự án thì còn quá nhiều vấn đề.

Cụ thể là thiếu kế hoạch đồng bộ; thiếu chế tài và công tác tuyên truyền, vận động người dân của chính quyền địa phương; trình tự thủ tục chuẩn bị đầu tư còn bất cập và kéo dài. Nhiều thủ tục gần như không thể thực hiện được nếu không điều chỉnh Luật hoặc vận dụng phù hợp.

Bên cạnh đó, công tác giải phóng mặt bằng gặp rất nhiều khó khăn, có sự phân hóa cao trong việc đồng thuận hệ số đền bù giữa các tầng trong chung cư và sự đồng thuận của đa số chủ sở hữu…

“Đó thực sự là rào cản trong việc đảm bảo quyền lợi chung của người dân, của nhà nước và của doanh nghiệp khiến cho nguồn vốn đầu tư vào phân khúc này còn hạn chế, trong khi nhu cầu ngày càng cấp bách và ngân sách địa phương không thể kham nổi”, ông Sơn cho hay.

Theo vị này, việc chậm triển khai đầu tư dự án, đặc biệt trong khâu giải phóng mặt bằng, khiến nguồn vốn doanh nghiệp có nguy cơ bị đọng cao, dự án không hiệu quả.

Điển hình như dự án “Cải tạo, xây dựng lại khu tập thể ba tầng tại Hà Đông, Hà Nội” cần một nguồn vốn đầu tư lên đến 2.500 tỉ đồng. Tuy nhiên, ông Sơn cho biết, qua nhiều lần làm việc với các chủ sở hữu, phương án đền bù ngày càng có dấu hiệu leo thang và diễn biến phức tạp. Ngoài việc các hộ cơi nới diện tích khác với giấy tờ gốc, các yêu cầu về hệ số đền bù gần như không có điểm dừng khiến việc thỏa thuận gặp rất nhiều khó khăn.

“Mặc dù chúng tôi đã nghiên cứu rất kỹ các phương án và đề xuất hệ số đền bù sát với thị trường, nhưng đến nay vẫn chưa nhận được sự đồng thuận của các chủ sở hữu. Với phương án thị trường như hiện nay thì diện tích hoàn trả (trên 20.000 m2 căn hộ) đã chiếm hơn 30% diện tích kinh doanh của dự án và đây đã là một bài toán khó cho doanh nghiệp để cân đối hiệu quả đầu tư”, ông Sơn chia sẻ.

Bên cạnh khó khăn trong khâu giải phóng mặt bằng thì thủ tục lựa chọn doanh nghiệp làm chủ đầu tư dự án cũng khiến các nhà đầu tư chùn bước dù đã được rất nhiều doanh nghiệp và Hiệp hội bất động sản có ý kiến nhưng đến nay vẫn chưa có hướng giải quyết.

Theo doanh nghiệp, việc UBND cấp tỉnh không được chủ động quyết định hình thức lựa chọn chủ đầu tư khi các chủ sở hữu nhà chung cư không lựa chọn được nhà đầu tư khiến cho thủ tục đầu tư kéo dài nếu không muốn nói là bế tắc. Quy định hiện hành ràng buộc việc lựa chọn chủ đầu tư phải được thống nhất của tất cả các chủ sở hữu mới được tiến hành cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Điều này tác động rất lớn vào kế hoạch sản xuất kinh doanh và thu xếp cơ cấu vốn của các doanh nghiệp.

Xem cải tạo chung cư cũ như phát triển nhà ở xã hội

Từ thực tế trên có thể nhận thấy, để khơi thông dòng vốn cho cải tạo trên 1.500 chung cư cũ trên địa bàn Hà Nội sẽ còn nhiều vấn đề cần giải quyết, nếu không sẽ khó có cơ sở hiện thực hóa trong thời gian tới.

Ở góc độ doanh nghiệp, đại diện Công ty Xuân Mai, cho rằng hầu hết chủ sở hữu là cán bộ công chức đã nghỉ hưu, người có công trong bảo vệ và xây dựng đất nước. Đây là đối tượng được ưu tiên trong xây dựng những chính sách về nhà ở.

Từ đó, doanh nghiệp này đề nghị cải tạo chung cư cũ cần được coi là một dạng phát triển nhà ở xã hội, cần có những chính sách ưu đãi phù hợp đặc biệt là chính sách hỗ trợ về tiếp cận nguồn vốn với lãi suất hợp lý, đơn giản thủ tục để tạo sức hấp dẫn đối với các doanh nghiệp khi thực hiện đầu tư.

Để giải quyết một số khó khăn, vướng mắc xất phát từ quy định của các văn bản quy phạm pháp luật liên quan chưa rõ ràng, chưa phù hợp với thực tiễn, doanh nghiệp này cũng đề nghị Bộ Xây dựng tiếp tục rà soát, nghiên cứu đồng thời thực hiện đồng bộ trong nội dung Luật sửa đổi, bổ sung các Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Nghị định sửa đổi, bổ sung các Nghị định 99/2015/NĐ-CP, Nghị định 100/2015/NĐ-CP, Nghị định 101/2015/NĐ-CP trong thời gian tới.

Ngoài ra, cho phép các chủ sở hữu được thống nhất lựa chọn nhà đầu tư xây dựng lại nhà chung cư trong một thời gian nhất định; quá thời hạn mà chủ sở hữu không lựa chọn được chủ đầu tư thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm chủ động lựa chọn chủ đầu tư.

Để tạo được nguồn vốn cho cải tạo chung cư cũ, đại diện Công ty Xuân Mai cũng đề nghị thành phố cần giữ vai trò chủ chốt nhằm thúc đẩy tiến độ thực hiện dự án trên cơ sở cần tạo lòng tin cho người dân và các chủ đầu tư trong việc triển khai đầu tư.

“Đặc biệt các cấp chính quyền cần phải tham gia một cách trực tiếp vào quá trình đầu tư xây dựng chung cư cũ, tuyên truyền các cư dân tại trong và ngoài chung cư cũ nhận thức trách nhiệm trong công tác cải tạo và xây mới chung cư của chính họ”, ông Sơn nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, thành phố cần ưu tiên bố trí ngân sách, sớm hoàn thành việc rà soát đánh giá, kiểm định an toàn chịu lực đối với nhà chung cư, theo mức độ hư hỏng, nguy hiểm.

Với nhu cầu về vốn lên đến hơn 400.000 tỉ đồng để thực hiện một loạt dự án bất động sản lớn, thành phố Hà Nội cần báo cáo, đề xuất Bộ Xây dựng xem xét trình Chính phủ cơ chế thí điểm, chính sách đặc thù nhằm đẩy mạnh xã hội hóa nguồn vốn đầu tư trong cải tạo chung cư cũ trong thời gian tới để thu hút các nhà đầu tư mạnh dạn tham gia thực hiện.